來源丨易沃高管研修（微信號：E-House_Wharton）

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時(shí)光的年輪從不會為任何人停留。經(jīng)歷過三次生育高峰的中國無可避免會迎來人口老齡化的峰值，甚至人口老齡化會成為影響中國經(jīng)濟(jì)增長最大的變數(shù)之一。隨著人口老齡化加劇，市場的齒輪正轉(zhuǎn)向這個(gè)巨大市場。

日本是較早步入老齡化的發(fā)達(dá)國家，其精細(xì)化管理理念以及匠心精神促使日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為世界學(xué)習(xí)的標(biāo)桿。根據(jù)日本經(jīng)驗(yàn)，2/3老人不喜歡住在郊區(qū)，更喜歡交通便利的市區(qū)；80%老人希望有自己獨(dú)立的房間。

本文列舉6大日本養(yǎng)老地產(chǎn)的典型案例，從中可以窺見養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)核。

案例1 鶴之苑

鶴之苑位于日本東京都町田市，是日本住區(qū)綜合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的代表，其規(guī)劃設(shè)計(jì)集診療所、康復(fù)中心、社區(qū)訪問服務(wù)、日間照料、老年公寓、介護(hù)型機(jī)構(gòu)、認(rèn)知癥介護(hù)區(qū)等于一體。

項(xiàng)目建筑面積7380平方米，七層樓層設(shè)計(jì)各不相同。其中一層為日間看護(hù)中心，包括診療所/醫(yī)務(wù)室、藥房、活動室、餐廳、洗浴室等，登記服務(wù)人數(shù)約200人，每天可服務(wù)50人。二層針對輕中重度認(rèn)知癥老人，包含2個(gè)室外空中庭園、24個(gè)房間和浴室等，采用較為先進(jìn)發(fā)達(dá)國家的組團(tuán)式介護(hù)模式。三四層針對需要照護(hù)的老人，約58個(gè)房間，基本是適合需要照顧的老年人。五六七層為公寓型住戶，針對需要特殊房型的老人，一共有23個(gè)房間。不同類型的房型不同，其中公寓型住房最受歡迎。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)上也有很多暖心的小細(xì)節(jié)，比如整個(gè)樓層的地板采用了彈性較好的乙烯基地板，目的是減少老人意外跌倒導(dǎo)致骨折的現(xiàn)象；區(qū)域入口處的門內(nèi)側(cè)沒有安裝門把手，從而避免患有認(rèn)知癥的老人在門內(nèi)側(cè)轉(zhuǎn)動門把手導(dǎo)致打不開門的現(xiàn)象。

此外，在每位認(rèn)知癥老人的房門前都放置了一個(gè)記憶盒子，專門放置一些老人自己喜愛的小物品，以便幫助老人們確認(rèn)這個(gè)房間是他的家；空中花園的整體設(shè)計(jì)風(fēng)格采用30-40年前日本家庭式花園的主流樣式，希望借此讓老人們沉浸在內(nèi)心深處最美好的時(shí)光。

鶴之苑還給每位認(rèn)知癥老人制作了厚厚的一本生命之書，里面記錄了老人年輕時(shí)的照片，親密的朋友、親人的照片，老人喜歡的物品、食物等。

這本生命之書既讓員工更加了解每個(gè)老人以前的生活，有針對性地開展照護(hù)工作，也可以在老人情緒不好的時(shí)候，拿出來給他講他自己以前的事情，看看以前的朋友，喜歡的家人，安撫他們的情緒。

按照日本規(guī)定的一般標(biāo)準(zhǔn)，普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)常規(guī)人員配比為7：1，專門針對認(rèn)知癥老人一般為3：1。但鶴之苑的介護(hù)職員配置通常可以保證每兩位認(rèn)知癥老人會有一位介護(hù)職員提供服務(wù)，人員配比為2：1。因此， 開業(yè)以來都保持著將近100%入住率。

與此同時(shí)， 鶴之苑配備有專業(yè)的介護(hù)專門士，是在日本認(rèn)知癥介護(hù)領(lǐng)域含金量最高的一項(xiàng)職業(yè)資格。獲取該資格認(rèn)證，需要在認(rèn)知癥介護(hù)相關(guān)的研究、教學(xué)，或者是專業(yè)介護(hù)等方面有三年以上的實(shí)際工作經(jīng)歷才具備考試資格。即使考試通過之后，也需要不斷地進(jìn)修才能保證所持資格持續(xù)有效。

案例2 新宿櫸園

新宿櫸園是位于日本東京的綜合福祉設(shè)施，由一所介護(hù)保險(xiǎn)設(shè)施、一所障害者綜合支援設(shè)施以及其他公共房間組成。

其中，介護(hù)保險(xiǎn)設(shè)施不僅可供100名老人長期入住、10名老人短期入住，還可為24名智障老人提供日間服務(wù)。因而老人及其家屬可根據(jù)自身的需要來選擇合適的服務(wù)方式。障害者綜合支援設(shè)施主要面向各類殘障人士，也分別提供一定數(shù)量的長期入住、短期入住以及日間服務(wù)功能。

項(xiàng)目為老人和殘障人士配備了護(hù)士、理學(xué)療法師、作業(yè)療法師、言語療法師、介護(hù)師、藥劑師、營養(yǎng)師、管理員、事物員等專職的工作人員，可為他們提供全方位的生活服務(wù)和介護(hù)支援。

值得一提的是，新宿櫸園屬于國際醫(yī)療福祉大學(xué)集團(tuán)中的一員，該集團(tuán)的下屬機(jī)構(gòu)共包括6所教育機(jī)構(gòu)、13所醫(yī)療機(jī)構(gòu)以及15所福祉機(jī)構(gòu)，彼此間保持著密切的合作關(guān)系。例如，新宿櫸園通過與鄰近的三田醫(yī)院及山王醫(yī)院合作，確保每一位入住者都能及時(shí)得到高水準(zhǔn)醫(yī)療服務(wù)。

針對入住老人，理學(xué)療法師和作業(yè)療法師一般會根據(jù)老人的身體情況和意愿制定出有針對性的康復(fù)醫(yī)療計(jì)劃。例如，可為喜歡烹飪的老人增設(shè)廚藝訓(xùn)練項(xiàng)目，可為喜歡駕駛的老人提供專用車輛來訓(xùn)練平衡和判斷能力等。

針對日托老人設(shè)有日間服務(wù)中心，該中心是與近鄰住區(qū)交流的窗口。住在附近的殘疾人和智障老人可以像走親戚一樣，定時(shí)來到這里洗浴、健身、游藝和交流，度過充實(shí)的一天。

在居室設(shè)計(jì)中，新宿櫸園打造了家庭式的空間以產(chǎn)生居家的感覺。四層共設(shè)40間單人居室，每10間居室組成1個(gè)居住單元，在各居住單元的入口，仿照日本普通人家那樣，編排門牌號碼，周圍的裝飾可也顯示出主人的風(fēng)格。

走進(jìn)單元入口，則是公用的客廳、餐廳與廚房。各居室的主人們在這里喝茶、聊天，充分體現(xiàn)家庭般的空間感覺。工作人員在客廳里觀察、照顧老人，像家人一般得到老人們的信任。各居室是老人的自由空間，擺放著老人喜愛的各類隨身用品。

衛(wèi)浴設(shè)備不僅要滿足老人的各種使用需求，還必須充分考慮到他們的心理。例如，對于輪椅老人，采用輪椅式入浴方法來減輕老人的身體和心理負(fù)擔(dān)；對于行動障礙的老人，衛(wèi)生間需采用無障礙設(shè)計(jì)；對于只能匍匐行動的入居者，還專門設(shè)計(jì)了匍匐式便器。

案例3 東中野國王花園

東中野國王花園發(fā)源于美國西雅圖，40年前進(jìn)入日本，是集小規(guī)模多機(jī)能、聚居之家、區(qū)域交流中心為一體的“微機(jī)構(gòu)”。

機(jī)構(gòu)共有四樓，其中一樓是開放給社區(qū)的公共空間，附近的住民都可以自由出入，60%是媽媽帶著孩子來玩，她們的參與和互動給入住的老人帶來很多亮麗和活力。

二樓是小規(guī)模多機(jī)能的據(jù)點(diǎn)，這是一種集短期入住、日間照料、居家等三種服務(wù)為一體的綜合性的照護(hù)方式，能夠非常靈活的應(yīng)對老人的照護(hù)需求，讓他們能夠長期地住在既有的社區(qū)當(dāng)中。該小規(guī)模多機(jī)能總共照顧19位老人。

三樓和四樓是聚居之家，分兩個(gè)單元，一共有19個(gè)床位。聚居之家是專門針對認(rèn)知癥老人的小微照護(hù)機(jī)構(gòu)，又叫“組屋”，必須要有醫(yī)生診斷為認(rèn)知癥的老人才能入住，是日本很主流的照顧認(rèn)知癥老人的機(jī)構(gòu)類型。

機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)充分考慮老人身理和心理上的需求，很多細(xì)節(jié)值得借鑒：暖黃色調(diào)的燈光，特殊安全材料的地板，特意做低的天花板，懷舊的家具，具有強(qiáng)大收納功能的壁櫥，都給人以家的感覺。

機(jī)構(gòu)在照護(hù)理念上充分尊重老人渴望獨(dú)立，渴望融入社會和家庭的心理愿望，故而采取開放的管理模式，不僅讓社區(qū)居民輕松利用這里的空間，也讓入住老人自由進(jìn)出機(jī)構(gòu)，即使是認(rèn)知癥老人，也常常在工作人員陪同下外出。

除此之外， 還鼓勵和輔助入住老人（哪怕是有認(rèn)知癥）力所能及地做一些事情，讓他們充分找到自己的角色。比如參與做飯，洗碗等等，以維持老人的自立能力。

在中國，不少養(yǎng)老機(jī)構(gòu)會把“對老人進(jìn)行全方位的服務(wù)，使老人能夠衣來伸手、飯來張口”當(dāng)成考核護(hù)理人員的標(biāo)尺。

而在日本，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對工作人員的要求卻是：任何時(shí)候都不能放棄讓老人重新建立生活自理能力的信心和希望。就算是面對一個(gè)因手臂癱瘓而無法自己吃飯的老人，工作人員也只是手把手地輔助老人進(jìn)食：先把調(diào)羹放在老人的手中，再握住老人的手，然后拿著老人的手一起從碗中把飯送到老人的口中。

案例4 圣達(dá)菲花園

圣達(dá)菲花園是社會福祉法人善光會于2007年開設(shè)的第一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

該項(xiàng)目總共有10層樓，1-9層給老人入住，包含特別養(yǎng)護(hù)老人院、康復(fù)型養(yǎng)老院、殘疾人養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)等。入住區(qū)域共容納320位入住老人。此外，1樓有2個(gè)康復(fù)型和1個(gè)普通的日間照護(hù)中心，每天8：30用專門的福祉車把老人接到這里，下午16：30送他們回家。2個(gè)康復(fù)型日間照護(hù)中心每天共服務(wù)36人，普通型每天服務(wù)20人。

其中第8層和第9層是一個(gè)康復(fù)功能區(qū)，給康復(fù)過渡期的老人提供復(fù)健，除了配備齊全的各種康復(fù)器械，最大的亮點(diǎn)是一個(gè)名叫“HAL”的外掛骨骼機(jī)器人。它可以捕捉腦電波中的微弱信號，根據(jù)腦部意愿來輔助老人微弱的肌肉運(yùn)動，以達(dá)到康復(fù)的效果。另外還有一種保護(hù)護(hù)理人員腰部的裝置，防止員工在工作時(shí)腰部受到傷害。

10層有一個(gè)名叫“快樂農(nóng)場”的屋頂花園，可以為廚房供給應(yīng)季的蔬菜，它的灌溉也是采用高科技智能IT系統(tǒng)。霧化消毒的系統(tǒng)將消毒液用輕微霧狀通過獨(dú)特的管道噴灑到各個(gè)角落，實(shí)現(xiàn)全方位的消毒。

此外，該機(jī)構(gòu)的餐飲全部由自己的中央廚房提供，5個(gè)人即可負(fù)責(zé)每天1000多份以上的餐飲制作，他們還積極和外部公司一起開發(fā)適合老人的食物。

案例5 中 沢養(yǎng)老院

在日本沖繩的地方語言中，“ゆいま～る中沢”是互相幫助的意思。公司也是以“互相幫助”為經(jīng)營理念，在日本境內(nèi)以今井中澤為品牌運(yùn)營8家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，員工130名。該機(jī)構(gòu)的管理者非常擅長養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的定位和模式設(shè)計(jì)，以及如何通過和社區(qū)的互動來提高入住率。

該機(jī)構(gòu)位于坐電車30分鐘能到達(dá)到市區(qū)的兩個(gè)車站中間，交通非常方便，另外機(jī)構(gòu)周邊配備有急性期醫(yī)院和慢性期醫(yī)院，生活配套也非常齊全，因此特別受到歡迎。

機(jī)構(gòu)的建筑分A棟和B棟。

A棟的2-7樓是自理老人為主的銀發(fā)公寓，一共能容納56戶老人，1樓是由食堂和與機(jī)構(gòu)合作的醫(yī)療法人承擔(dān)的診所和訪問看護(hù)中心（訪問看護(hù)在中國是一個(gè)護(hù)士上門服務(wù)的概念），入住率高達(dá)95%。

B棟由收費(fèi)老人院，短期入住區(qū)域，小規(guī)模多機(jī)能和針對失智老人的聚居之家構(gòu)成。整個(gè)機(jī)構(gòu)形成了一套可持續(xù)性服務(wù)的體系，從老人健康可自理到狀態(tài)，到身體衰弱需要提供常規(guī)性介護(hù)，到中度或失智照護(hù)直到老人去世，都可以提供一站式的服務(wù)。

該機(jī)構(gòu)經(jīng)營特色有三點(diǎn)：

第一、強(qiáng)調(diào)自己不是機(jī)構(gòu)，而是住宅的概念，強(qiáng)調(diào)保障入住老人的自由和尊嚴(yán)；

第二、強(qiáng)調(diào)家的概念，鼓勵健康老人和護(hù)理人員一起參與到事務(wù)中來，也是公司“互相幫助”這個(gè)理念的體現(xiàn)；

第三、和入住老人一起營造一個(gè)社區(qū)的概念，機(jī)構(gòu)除了為在此入住的老人提供服務(wù)，也是一個(gè)開放式的為社區(qū)老人服務(wù)的據(jù)點(diǎn)。

該機(jī)構(gòu)也特別善于抓住老人懷舊，戀家的心理，可以讓老人把自己喜歡或習(xí)慣的東西帶到機(jī)構(gòu)中來，入住的房間除了基礎(chǔ)配備，很多的擺件，家具都是老人自己從家里帶來的。二樓的活動室的鋼琴、木琴，圖書館里的書都是老人們自己從家里帶過來的。

老人之間會相互分享自己的心頭所好，促進(jìn)了兩人之間的交流，另外，由于是老人自己的東西，他們也會特別愛惜，并會自己保管整理，既能減少機(jī)構(gòu)的開支投入，又減輕了護(hù)理人員的工作壓力，老人們也在這個(gè)過程中得到很多的樂趣。

案例6 橫濱康復(fù)養(yǎng)老院

該養(yǎng)老院是日本唯一取得JCI（醫(yī)院取得國際JCI認(rèn)證是醫(yī)療品質(zhì)的保證）的康復(fù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。它主要面對中風(fēng)、骨折等住院后需要康復(fù)的老人提供專業(yè)康復(fù)護(hù)理。

一樓有一個(gè)名叫”夢之廣場“的械能訓(xùn)練室，空間很寬敞，里面的康復(fù)器械，運(yùn)動器械特別齊全，可以滿足各種身體狀況的老人運(yùn)動的需求。

二三樓是入住層，一共有130位老人入住。此外，一樓的日間照護(hù)中心對社區(qū)開放，每天可以照顧63位日托老人。

因?yàn)槭嵌ㄎ挥卺t(yī)院與居家之間的機(jī)構(gòu)，來這里的老人很多是躺著進(jìn)來的重度護(hù)理（要介護(hù)5級別），很多也是別的地方無法收留而轉(zhuǎn)進(jìn)來的老人，入住時(shí)的身體和精神都在極糟糕的狀態(tài)。

而在3-4個(gè)月的精心照護(hù)之后，這些老人往往能奇跡般地恢復(fù)到輕度護(hù)理（要介護(hù)1-2級別），有胃管的老人很多也能摘掉胃管，重新用嘴進(jìn)食。這個(gè)成績甚至吸引新加坡的衛(wèi)生民政部長都前來參訪。

該機(jī)構(gòu)特別強(qiáng)調(diào)的有三點(diǎn)：一是信念，二是喝水，三是運(yùn)動。

首先，就信念而言，提供照護(hù)服務(wù)的人員，特別是管理層，要堅(jiān)信不管是多么衰弱的老人，都是可以通過合理的照護(hù)和運(yùn)動復(fù)健，恢復(fù)到他們理想差不多的狀態(tài)。要達(dá)到這樣的效果，必須將這樣的信念從管理層灌輸?shù)絾T工從而影響老人，讓他們保持復(fù)健運(yùn)動的信心，堅(jiān)持下去。

此外，更需要將信念落到實(shí)處，針對老人要制定康復(fù)計(jì)劃書，了解老人想要達(dá)到的效果，以此為目標(biāo)，規(guī)定好每件護(hù)理工作的時(shí)間、量，并要求在管理者監(jiān)督下嚴(yán)格執(zhí)行。

第二，喝水。該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，脫水會讓老人造成類似認(rèn)知癥狀況或者讓認(rèn)知癥加重，所以，入住在這里的老人，護(hù)理人員要做到保證讓他們每天飲用1500cc的水，并將喝水這件事情制定飲水計(jì)劃書，什么時(shí)辰喝多少水都有規(guī)定，并要求員工嚴(yán)格落實(shí)到位。

第三，運(yùn)動，作為一家康復(fù)型的設(shè)施，怎樣讓老人更多、更好并可以持續(xù)地保持運(yùn)動，在他們的的照護(hù)環(huán)節(jié)中也是特別重要的部分。除了在專門的運(yùn)動指導(dǎo)員和護(hù)理人員的幫助下運(yùn)用器械來進(jìn)行康復(fù)訓(xùn)練，機(jī)構(gòu)的后勤人員閑暇時(shí)也會參與到協(xié)助老人運(yùn)動的一些簡單工作中來，比如陪老人散步等，盡最大的努力調(diào)動起老人運(yùn)動的信心和積極性，從而讓老人恢復(fù)健康。

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