來源丨易沃高管研修（微信公眾號：E-House_Wharton0

作者丨秘書處

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“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來黃金布局期，有望超越地產(chǎn)?！边@是丁祖昱校長在2021年度發(fā)布會上給出的判斷。

究其原因是60年代出生的人群開始步入退休期，而他們是享受過改革開放市場紅利，具有強大消費潛能的力量。

數(shù)據(jù)顯示，到2020年，老年人的退休金總額將超7萬億元，老年人消費潛力將達到9萬億元，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模將達到7.7萬

億元，2030年市場規(guī)模將高達20萬億元。

閘門已開，勢不可擋！

中國老齡化進程勢不可擋

按照聯(lián)合國定義，國家或者地區(qū)60歲及以上老年人口占總人口比重超過10%，65歲及以上老年人口占總人口比重超過7%，

即意味著這個國家或地區(qū)處于老齡化社會。

2000年11月，中國第五次人口普查數(shù)據(jù)顯示，65歲以上老年人口達到8827萬人，占總人口7.1%，60歲以上人口達1.3億人，

占總人口10.5%。這意味著從2000年始，中國開始進入老齡化社會。

而在1950—1957年，中國迎來第一個生育高峰期，人口自然增長率在20‰以上， 其中1954年最高，出生率達到24.79‰，

高達2232萬人。1962年至1970年為第二個人口高增長階段，這一時期人口出生率最高達到43.6‰。

1981至1990年為第三個人口高增長階段，年凈增1.43億，平均年增長人口1584萬，1990年總人口達到11.43億。

生育高峰60年過后，將是老齡化高峰。中國經(jīng)歷三次生育高峰，這也意味著中國老齡化進程勢不可擋，而且會快跑進入深度老齡化社會。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年末中國60歲及以上的老年人口數(shù)達到2.54億，占總人口比例18.1%，65歲及以上老年人

口達到1.76 億人，占總人口的12.6%。

根據(jù)預測，2020年中國65歲及以上的老年人約有1.8億，約占總人口的13%；2025年65歲及以上的老年人將超過2.1億，占總

人口數(shù)約15%；2035年和2050年，中國65歲及以上的老年人將達到3.1億和接近3.8億，占總人口比例則分別達到 22.3%和27.9%。

這意味著到2050年中國將有接近5億老年人。

隨之而來必然是巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求。根據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，僅2010-2019年十年期間，養(yǎng)老服務企業(yè)數(shù)量由原來的13644家增長至182129家，翻了12番。

截止目前，全國養(yǎng)老服務領域相關企業(yè)已經(jīng)超過20余萬家。

《新華養(yǎng)老周刊》將中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展分為五個階段：

1.萌芽期（2000-2010年）：這個階段的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)處于初步發(fā)展期，養(yǎng)老服務業(yè)開始萌芽，養(yǎng)老服務項目開始進行試點運營。但受益于人口紅利爆發(fā)影響，該階段社會養(yǎng)老壓力較小。

2.快速發(fā)展期（2011-2020年）：這個階段中國人口紅利逐步減少，老齡化發(fā)展迅速，60歲以上老年人口占比從2011年的13.7%發(fā)展到2019年的18.1%。

越來越多政策的引導和社會力量的參與，讓養(yǎng)老服務和產(chǎn)品有效供給能力大幅提升、供給結構更加合理，養(yǎng)老服務政策法規(guī)體系、行業(yè)質(zhì)量標準體系進一步完善。

3.爆發(fā)期（2021-2030年）：該階段養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的法規(guī)體系基本建立，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關標準基本確立，行業(yè)協(xié)會的約束基本形成，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式探索基本完成。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化、規(guī)范化、全面化方向發(fā)展。

4.成熟期（2031-2050年）：這一階段，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向成熟，整體進入平穩(wěn)增長階段，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。

5.減速期（2051-2070年）：隨著“計劃生育”時期出生人群的老去，這一階段老齡人口總數(shù)相對上一階段減少，產(chǎn)業(yè)增長可能出現(xiàn)減速。

從以上發(fā)展階段來看，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)即將步入發(fā)展的爆發(fā)期，過去十年積攢的產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗或?qū)⒃诮酉聛淼氖昕吹匠晒c收獲。

正如丁祖昱在發(fā)布會上所言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的春天已經(jīng)來到。

主力布局者的發(fā)展模式

經(jīng)過20余年的探索，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)初顯成效。

目前，主要有三大主力布局：以親和源、幸福世家為代表的養(yǎng)老服務運營企業(yè)，以萬科、恒大等房企為代表的房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)，以壽康人壽、平安保險為代表的保險投資類企業(yè)。

不同主體類型的發(fā)展模式不同，提供的產(chǎn)品也存在較大差距。筆者根據(jù)不同主體類型的發(fā)展模式進行分析：
 

養(yǎng)老運營類

以親和源為例，2005年成立以來，完成了會員制養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）從選址到運營的1.0版本產(chǎn)品模型的搭建，樹立了親和源在養(yǎng)老行業(yè)的品牌知名度。

所謂會員制養(yǎng)老社區(qū)，即客戶繳納一定金額的會員費就可以享受相對應的產(chǎn)品服務。

親和源的會員卡分為A、B兩種類型。其中上海親和源A卡售價89萬，可永久使用；B卡根據(jù)不同房間面積售價分別為88萬、

55萬和45萬，B卡15年內(nèi)可根據(jù)剩余年限退還剩余款項，老人去世則會員卡注銷，余額不退，超過15年后則免費居住。

2016年1月18日，上市公司宜華健康宣布以現(xiàn)金4.08億購買親和源1.17億股份，占58.33%。

2017年4月14日，宜華健康宣布購買親和源剩余41.67%的股份，被收購后，親和源成為其全資子公司。

被宜華健康收購之后，2018年親和源營業(yè)收入達到2.78億元，凈利潤一度躍升至3415萬元。然而好景不長，2019年親和源

的營業(yè)收入跌至2.19億元，凈利潤更是回落到-9619萬元。

據(jù)悉，2018年親和源業(yè)績爆發(fā)是因為有4個項目集中開業(yè)。而2019年業(yè)績大幅下滑一方面是因為中高端養(yǎng)老行業(yè)競爭進一步

加劇，另一方面多個項目醫(yī)療配套遇阻，導致部分已入住客戶流失。

也有機構將親和源的業(yè)績滑坡矛頭指向其會員制養(yǎng)老的商業(yè)模式，親和源的第一個項目是物業(yè)自有，實施會員制養(yǎng)老的可信

度尚可，但后續(xù)大多項目采用租賃物業(yè)做會員制養(yǎng)老，這樣的經(jīng)營模式本身具有一定的法律風險。北京市已經(jīng)發(fā)文規(guī)定，除

自有或自建物業(yè)以外，禁止實施養(yǎng)老會員制，此舉一定程度代表政府對養(yǎng)老會員制的態(tài)度。

故而親和源的養(yǎng)老會員制存在被政府叫停的風險，一旦被叫停，親和源需要清退老年人交納的會費，那么對親和源的打擊將

是非常巨大，同時也可能導致親和源發(fā)生嚴重的流動性危機。

房產(chǎn)開發(fā)類

不同于養(yǎng)老服務類型的企業(yè)，開發(fā)類房企進入養(yǎng)老地產(chǎn)似乎具有天然優(yōu)勢。

近年來，大多房企如萬科、恒大、融創(chuàng)、保利、華潤、招商、遠洋等都會在多元化道路中選擇入局康養(yǎng)領域。

從資產(chǎn)結構看，典型房企基本采取了輕重資產(chǎn)相結合的投資模式，既持有重資產(chǎn)，也運營輕資產(chǎn)。在重資產(chǎn)方面，房企布局

最多的是以地產(chǎn)開發(fā)為載體的康養(yǎng)地產(chǎn)、長者公寓、養(yǎng)老院、醫(yī)院等項目。在輕資產(chǎn)方面，房企分別從社區(qū)養(yǎng)老服務、康復

護理等可歸入物業(yè)增值服類業(yè)務進行拓展。

萬科在養(yǎng)老服務領域已經(jīng)探索多年，從2010年進軍養(yǎng)老業(yè)務至今，其產(chǎn)品模式已經(jīng)有過三次迭代。

1.0版本重在尋找環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)做適老項目；2.0版本在北京、青島、杭州、成都、三亞等多個地方以“重資產(chǎn)”的形式持有養(yǎng)

老項目，并尋求和周邊機構進行聯(lián)合；3.0版本則通過整合保險公司、醫(yī)院等資源，意欲在養(yǎng)老保險、醫(yī)養(yǎng)結合等方面有所突破。

目前，北京萬科已探索出三大類產(chǎn)品系，分別是屬于城市養(yǎng)老機構（機構型）的怡園；屬于綜合養(yǎng)老社區(qū)（持續(xù)照料型退休社區(qū)）的隨園；

屬于社區(qū)養(yǎng)老中心（嵌入型）的嘉園。圍繞“隨園”品牌，杭州萬科推出了居家養(yǎng)老社區(qū)隨園嘉樹、隨園護理院、隨園智慧坊和隨園之家。

其中還有個小插曲，萬科曾在2013年推出以產(chǎn)權銷售為主的養(yǎng)老社區(qū)隨園嘉樹，然而首批養(yǎng)老住房一售而空，看似成功卻讓郁亮很苦惱。

在他看來，產(chǎn)品銷售一空并不意味著萬科在養(yǎng)老領域的成功，因為買家都不是老人，而是為自己10年后養(yǎng)老做準備，房子雖然賣出去了，但養(yǎng)老業(yè)務試點工作并沒有像預期一樣開展，這樣的試點難以助推萬科養(yǎng)老業(yè)務的發(fā)展。

為了降低門檻，萬科決定將產(chǎn)權銷售模式全部改為長租模式。入住隨園嘉樹養(yǎng)老社區(qū)的老人需要一次性繳納15年的租金，如果15年后老人還健在，后面將不再收取租金。

據(jù)悉，隨園嘉樹良渚社區(qū)已基本住滿，只有零星房源，若想入住需要排隊，2019年5月開盤的隨園嘉樹海月社區(qū)，入住率也達到了50%。

除了在服務和配套上滿足客群養(yǎng)老需求外，北京萬科還推出了“幸福銀行”。

“幸福銀行”根據(jù)老人參與康復運動、社團、社交活動的情況，給予相應獎勵金并存儲，通過支取獎勵金可以換取對等的福利內(nèi)容，幫助老人調(diào)整到積極養(yǎng)老的狀態(tài)。

有業(yè)內(nèi)人士稱，房企不能以項目的思維看養(yǎng)老，必須用產(chǎn)業(yè)思維，“任何一個項目有截止的一天，如果做大型康養(yǎng)社區(qū)，是沒有退出的那一天，房企進入時就要想清楚，既然要做養(yǎng)老，就不要考慮退出。”

保險投資類

面對養(yǎng)老市場巨大的紅利，險資企業(yè)自然不會缺席。根據(jù)長江證券研報，近十年以來，上市險企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的不在少數(shù)，中國人壽、中國平安、新華保險、泰康保險、太平洋保險等均有大手筆投入。

一般來說，保險機構參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的路徑有4種：1.通過投資新建、參股、并購、租賃、托管等方式投資興辦養(yǎng)老服務機構和設施；

2.打造適應不同年齡段老人的保險產(chǎn)品，提供養(yǎng)老保障計劃，深度參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；

3.依賴自身資源，尋求與政府、健康行業(yè)、醫(yī)院等機構的合作，整合各方資源，進行資產(chǎn)、服務運營，提升產(chǎn)業(yè)鏈效率；

4.為仰賴機構提供給風險保障服務。

其中投資興辦養(yǎng)老服務機構和設施是最為顯性的參與方式。

以泰康保險旗下的泰康之家·申園為例，主要通過“一個社區(qū)和一家醫(yī)院”的方式，將醫(yī)療與養(yǎng)老有機深度結合，采用押金制和買保險入住兩種盈利模式。

押金制中的押金包括入門費和樂康財富卡，共有四種房型，四種戶型對應的樂康財富卡價格分別為110萬元/戶、160萬元/戶、210萬元/戶和300萬元/戶。但無論哪種房型，均需要交納20萬元的入門費和不同等級的月費，月費根據(jù)戶型的不同為6386元/戶～20622元/戶不等。

在退出機制方面，入門費的退還分為3個月內(nèi)全額退還，3個月-1年退還85%，1年-2年退還90%，2年-3年退還95%，3年以上全額退還；

樂康財富卡退費分為3個月內(nèi)全額退還，3個月-1年退還92%，1年-2年退還95%，2年-3年退還97%，3年以上全額退還。

另一種方式則是買保險入住，保險金額為300萬元，但是月費要比押金制高，拿戶型一居室來說，

押金制1人月費是6386元/月，2人是9086元/月，而保險制1人月費則是11227元/月，2人月費為13927元/月。

客戶購買“幸福有約”等年金保險產(chǎn)品后，獲得養(yǎng)老社區(qū)的保證入住權和優(yōu)先入住權，未來的年金收益既可以領取，也可以選擇入住養(yǎng)老社區(qū)，用于支付月費。

在國外，保險與養(yǎng)老融合已經(jīng)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要推動力量。

而在中國，險資入局養(yǎng)老也已經(jīng)成為保險行業(yè)的標配。

有許多險資更是選擇與房企合作，共同分食養(yǎng)老萬億蛋糕。無論是投資亦或者開發(fā)，有著天然資金優(yōu)勢和客戶優(yōu)勢的險資似乎有足夠的底氣選擇適合自己的游戲規(guī)則。

三大考驗與機遇

雖然三類參與主體各有各的優(yōu)勢，但也不難發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老服務運營商備受重資產(chǎn)捆綁，房地產(chǎn)開發(fā)商粗放經(jīng)營模式難以展現(xiàn)細膩

的貼心，而險資的開發(fā)和運營能力則遠遠落后于開發(fā)商。

面對巨大市場紅利，雖然越來越多資本入局，但意欲布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)均要接受以下三大考驗：

1.空置率普遍較高，需要耐心培育

據(jù)統(tǒng)計，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的空置率分別在35%-45%之間，而一般養(yǎng)老院入住率要達到75-85%才能實現(xiàn)盈虧平衡。

對中國養(yǎng)老市場而言，尚未形成成熟的消費觀念，大多數(shù)人對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)比如照護式養(yǎng)老模式并未形成有效的認知，故而大部分消費潛力還沒有傳導至養(yǎng)老市場。

加之當前的運營商和養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商大多引進國外成熟的養(yǎng)老經(jīng)驗和模式，雖然一定程度上加快了中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)落地的速

度，但由于中國在經(jīng)濟、文化以及消費結構等方面都與國外養(yǎng)老市場不同，這種“拿來主義”的方式在中國或會遭遇水土不

服。

隨著老齡人口紅利來臨，中國養(yǎng)老市場需求逐步被激發(fā)，較高空置率的現(xiàn)象會有所緩解，但市場對產(chǎn)品的挑剔程度也會隨之

增加，如何培育值得消費者信任的好產(chǎn)品依舊是企業(yè)的重中之重。

畢竟養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于非快速消費型產(chǎn)業(yè)，需要有耐心的培育期。

2.社區(qū)居家養(yǎng)老占主流，供需不匹配

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式主要分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老。

居家養(yǎng)老以家庭為核心，專人上門為老年人提供生活照料、醫(yī)療護理、精神關愛等服務。

社區(qū)養(yǎng)老以家庭為主，社區(qū)為輔，居家照顧等方面由家庭承擔，專業(yè)護理、健康保健等服務由社區(qū)提供。

機構養(yǎng)老是為老年人提供專業(yè)服務的養(yǎng)老部門，老年人的飲食起居、生活護理、管理、文體娛樂等主要在機構中進行。

參考周邊國家和地區(qū)的養(yǎng)老模式，全世界老齡化程度最高的日本，居家養(yǎng)老占比96%，社區(qū)養(yǎng)老1.08%，機構2.92%；臺灣地區(qū)居家養(yǎng)老98.25%，社區(qū)養(yǎng)老0.12%。

不論哪種比例模式，居家社區(qū)養(yǎng)老服務的比例都超過95%以上。中國《十三五規(guī)劃》也提出“要將居家養(yǎng)老及社區(qū)養(yǎng)老合并，夯實居家社區(qū)養(yǎng)老服務基礎”。

所以中國未來的養(yǎng)老趨勢也會是居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老相結合，但目前存在嚴重的供需不匹配現(xiàn)象。

社區(qū)老人的需求包含物質(zhì)需求，如衣食住行等；健康需求，如健康體檢等；精神需求，如情感交流等。

但目前大部分的社區(qū)都以物質(zhì)為基本保障的前提下提供健康保障服務，卻忽視了老年人對精神文化方面需求的重要性。

現(xiàn)存的類似健康管理、康復護理、精神慰藉、法律咨詢等老年人真實需要的服務項目并不多，許多社區(qū)居家養(yǎng)老服務站僅有

簡單的閑置設施供老人使用，甚至有些設施都沒有具體的操作指導，這就使得老人參與社區(qū)活動的積極性減弱。

3.高端飽和，中低端供應不足

在養(yǎng)老項目的布局中，以長三角地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目數(shù)最多。

據(jù)不完全統(tǒng)計，江蘇有20個，浙江14個，上海17個，安徽9個。而在這些養(yǎng)老項目中，以高端養(yǎng)老項目為主，中低端養(yǎng)老項目相對較少。

目前社會上有三類老齡群體：一是城鎮(zhèn)低保及農(nóng)村五保老齡群體，二是占社會多數(shù)的中等收入工薪家庭中的老齡群體，三是經(jīng)濟條件較好的高收入老齡群體。

但養(yǎng)老服務市場更多專注“兩頭”，以政府提供的針對特殊困難人群的基本公共養(yǎng)老服務和針對高端人群的高端養(yǎng)老機構、養(yǎng)老社區(qū)為主。

占人口絕大多數(shù)的中等、普通收入老年人的養(yǎng)老服務卻得不到滿足。

無論是從拿地、機構運營還是服務人員的供給方面，都缺乏明確的定位和相關政策支持，社會資金參與從事這部分服務的動力也不足。

從上海數(shù)據(jù)看，在養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老護理機構、養(yǎng)老公寓和社區(qū)托養(yǎng)機構的所有老年居住項目中，高端和偏高端的占比為

68%，純高端占比18%，純中端占比12%，低端占比僅為2%，尤其是養(yǎng)老社區(qū)基本都是高端供給，純中端的養(yǎng)老服務機構比例偏低。

毋庸置疑，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有許多亟待完善的方面，但也存在巨大的商業(yè)機遇。

面對老齡人口精神方面的巨大需求，興辦社區(qū)老年大學、老年旅游、老年健身房、老年社交等都是促進老齡人群精神文化發(fā)展的有效方式。

而在中端養(yǎng)老需求供給不足的情況下，企業(yè)若能抓住這個巨大的市場需求，勢必能夠在激烈的競爭中贏得滿堂喝彩。

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