來源丨樓市資本論（微信號：loushizbl）

作者丨樓藥師

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長安，意為“長治久安”，是今西安的古城。作為周、秦、漢、隋、唐的都城，使我們的文明逐漸成熟，也在西安的時間線里塞滿了各種跌宕起伏的故事。

有家西安本土房企亦是如此。

從上世紀(jì)90年代在西安房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)中扮演主角，到如今卻面臨被邊緣化乃至出局的低谷期；其中，被形容為“對內(nèi)守土無方，對外擴(kuò)張無力”的天地源正是典型代表。

天地源現(xiàn)任董事長袁旺家，于2019年4月2日獲董事會提名任職，此前供職于西安高科集團(tuán)，深耕西安房地產(chǎn)市場數(shù)年，曾任職西安高科集團(tuán)副總經(jīng)理，西安高科集團(tuán)高科房產(chǎn)有限責(zé)任公司董事長。

樓市資本論注意到，這家1992年成立、2003年借殼上市的陜西唯一上市房企，作為陜西房企一哥，雖然打入資本市場的時間遠(yuǎn)早于碧桂園、恒大等一干地產(chǎn)巨頭，但17年過去，截止2月2日，如今市值僅25億，天地源已經(jīng)與頭部房企漸行漸遠(yuǎn)。此外，其2020年3季度末，剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為85.2%，還踩中一條紅線。

連全球房漲幅第一的西安，也培育不了一個大房企嗎？難道陜西真不適合本土房企發(fā)展？

【一】“吸血”政府補(bǔ)助仍踩負(fù)債紅線

樓市資本論了解到，日前，中指研究院發(fā)布了2020年西安房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜。

其中，以70.21億元位列第9的天地源引發(fā)關(guān)注——時隔數(shù)年后，終于有西安本土房企進(jìn)入了銷售業(yè)績Top10榜單。

天地源自己發(fā)布的2020年度第四季度經(jīng)營簡報也顯示，公司2020年度銷售額達(dá)到109.5億元，超額實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。

在行業(yè)銷售額增速普遍收窄的當(dāng)下，天地源逆勢重返Top10，這份成績是否意味著轉(zhuǎn)機(jī)已經(jīng)到來？

樓市資本論卻注意到，在銷售金額大漲的情況下，天地源去年營收卻出現(xiàn)明顯下滑：2020年前三季度，天地源僅實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入15.4億，同比下降37.6%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤1.3億，同比下降46.9%。

這或與過去幾年天地源增幅較慢有關(guān)。過去幾年在土地市場放慢腳步，使其在上一輪房企快速擴(kuò)張期沒能卡好身位，也導(dǎo)致過去一年盡管銷售額大增，但結(jié)轉(zhuǎn)率不足，出現(xiàn)營業(yè)收入明顯下降的情況。

世間繁華不能只看表象。仔細(xì)梳理，天地源不僅營利雙降令其銷售額失色不少，連凈利潤都是“含水”的。

樓市資本論了解到，在天地源前三季度1.3億的凈利潤中，包含了200.18萬元的政府補(bǔ)助，該項補(bǔ)助在四季度更是突增至558萬元。

政府對天地源的“偏愛”并非首次。

在2019年天地源4.24億元的凈利潤中，政府補(bǔ)貼高達(dá)955.44萬元，貢獻(xiàn)了近1/4凈利潤，成為保證天地源凈利增長的關(guān)鍵性收入。

一方面是地方政府大力“輸血”，另一方面，天地源卻仍然至少踩中“一道紅線”。

截至2020年9月30日，天地源負(fù)債總額高達(dá)298.4億元，其中流動負(fù)債190.3億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)88.1%，以中指院西安數(shù)據(jù)天地源2020年1-9月份銷售額49.95億元計算，剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為85.2%，踩上紅線。

在樓市資本論看來，雖然對于企業(yè)負(fù)債問題不能“一桿子打死”，如高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式也是一種發(fā)展活力體現(xiàn)；但聚焦天地源而言，身為國企享受政府輸血，卻在仍未“做大”的情況下，未能幸免觸碰“紅線”，個中警示顯然需要引起企業(yè)的重視。

【二】城改之路走不出陜西

不可否認(rèn)，天地源也曾有過高光時刻。

作為西安知名的國資房企，天地源于1992年成立，前身為西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司，尤其在2003年得到西安高科集團(tuán)優(yōu)良資產(chǎn)注入后，成功借殼滬昌特鋼上市，一舉成為西安乃至陜西唯一的上市房企。在2003這年，叱咤地產(chǎn)界的融創(chuàng)中國也才剛剛成立。

而作為陜西房地產(chǎn)企業(yè)走向全國市場的一支生力軍，天地源也承擔(dān)起“陜派”房企走上全國的使命。

不僅先后進(jìn)軍環(huán)渤海和珠三角，2006年，更是一舉躋身中國房企綜合實(shí)力50強(qiáng)，躍居上市房企綜合實(shí)力排名第23位。

遺憾的是，天地源并未按照外界的設(shè)想，利用資本優(yōu)勢，快速擴(kuò)張，布局全國。

在早期進(jìn)軍外埠后，相當(dāng)長一段時間未有大進(jìn)展， 直到2018年，天地源才開始進(jìn)駐重慶、鄭州等熱門城市。

其業(yè)績與同期其他房企相比，也乏善可陳。

根據(jù)財報，2015年至2019年，天地源總營收分別為29.74億元、37.25億元、39.56億元、52.67億元、55.91億元；毛利率也呈現(xiàn)連年下滑趨勢，同期其房地產(chǎn)業(yè)毛利率分別為25.55%、24.26%、22.79%、22.85%、25.74%。

值得一提的是，天地源最新收盤價2.9元，僅比此前滬昌特鋼1993年上市開盤價2.8元（后復(fù)權(quán)），漲了1毛錢。

在樓市資本論看來，天地源陷入“長不大”魔咒，或非偶然。

探究天地源的成長軌跡，樓市資本論注意到，從一開始天地源就與西安城改深深糾葛，高新區(qū)第一條市政道路、第一棟廠房等等均與其有關(guān)，天地源一度被稱為“西安高新區(qū)的最早建設(shè)者和見證者”。

從產(chǎn)品角度來看，雖然天地源樹立了“做文化地產(chǎn)領(lǐng)跑”的獨(dú)特定位，但深入探究天地源所說的“注重項目精神層面的文化內(nèi)涵”，樓市資本論發(fā)現(xiàn)，天地源強(qiáng)調(diào)的原來是項目地塊周邊的名校環(huán)伺。

樓市資本論了解到，西安好的地段都在老城區(qū)，這些土地往往需要通過城改的途徑獲得。正是有賴于本地官方對于本地房企的厚愛，以前天地源也總能拿到不錯的地塊和不錯的教育資源配置，尤其是在高新區(qū)的行政范圍以內(nèi)。

顯然，單純依賴國企背景獲取城改項目，只偏愛拿地成本低，卻不注重提高自身產(chǎn)品競爭力，這樣的發(fā)展路線注定難以在外埠成長壯大。

自去年以來，天地源的“教育資源優(yōu)勢”也開始遭受詬病。天地源曲江香都曾經(jīng)出現(xiàn)多次業(yè)主異議，天地源丹軒坊二期因無法交房備受詬病，天地源萬熙天地拖了4、5年后才入市銷售。

在樓市資本論看來，當(dāng)市場環(huán)境、運(yùn)營效能甚至政策方向都發(fā)生逆轉(zhuǎn)后，外來房企抓住機(jī)會連續(xù)發(fā)力投并購，并高調(diào)拿下西安數(shù)宗熱點(diǎn)地塊之后，強(qiáng)弱分明的杠桿也開始向外傾斜。

當(dāng)西安市場也開始向優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)者傾斜時，像天地源這樣堅守傳統(tǒng)、拒絕改變的本土企業(yè)發(fā)展壓力，自然也就更大了。

【三】“背靠大樹”難乘涼

事實(shí)上，樓市資本論注意到，過度依賴城改不僅成為天地源擴(kuò)張無力的“慢性病”，更有數(shù)次“急性發(fā)作”，直接損害到了天地源的生存。

2013年，天地源曾以39.27億元資金投入西安市北沈家橋村城改項目，換算為收購單價在當(dāng)時已是“天價”。但由于涉嫌利益輸送等爭議，且事件不斷發(fā)酵，導(dǎo)致這樁建設(shè)投資計劃超過百億的項目停擺三年，讓天地源不得不一直靠借錢“過日子”。

天地源最大的內(nèi)部危機(jī)也是因長期涉足西安城改項目、容易產(chǎn)生灰色地帶引發(fā)的。

2018年8月15日晚，天地源發(fā)布重大事項公告稱，陜西省監(jiān)察委員會通知，因公司董事總裁李炳茂、副總裁馬小峰涉嫌違紀(jì)違法，決定對上述二人采取留置措施。

企業(yè)陷入困境，很難說是由一人所定；但關(guān)鍵的位子，有時確實(shí)可掀起巨浪。

正是這樣的外患內(nèi)憂之下，讓天地源“完美”錯過了西安這座城市過去幾年的城運(yùn)窗口期。

探究天地源未來的發(fā)展，同門競爭則是另一個難解的困擾。

樓市資本論了解到，天地源實(shí)際控制人西安高科旗下?lián)碛斜姸嗟禺a(chǎn)公司，除了天地源外，還有高科房產(chǎn)、高新地產(chǎn)、紫薇地產(chǎn)等，均為西安本地房企，難免內(nèi)耗。

早在2003年天地源借殼上市前，西安高新地產(chǎn)和西安高科房產(chǎn)就分別向其作出了不競爭承諾；2014年，天地源又發(fā)布了西安高科解決同業(yè)競爭的時間期限，聲明在2020年12月31日前，解決同業(yè)競爭問題。

如今已是2021年，承諾分步解決問題的西安高科遲遲不見行動，只是將原避免同業(yè)競爭承諾到期之日，延長到了未來36個月。

在樓市資本論看來，雖然透過舊改獲得的土儲利潤率更有保證，但產(chǎn)品力才是一家房企不變的護(hù)城河，顯然從企業(yè)治理，到質(zhì)量管控、產(chǎn)品能力等等方面，天地源都還有很長的路要走。

樓市資本論希望天地源可以早日走出泥潭，帶領(lǐng)“陜派”房企能在全國舞臺實(shí)現(xiàn)高光。

夢想依然是要有的。

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