來源丨金融投資（微信號(hào)：hjy3456）

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我還從來沒有像這個(gè)時(shí)期一樣，對(duì)時(shí)代感到如此不對(duì)勁兒。

我感到“不對(duì)勁兒”，是指“明明是異?，F(xiàn)象，但所有的人卻都將其視作理所當(dāng)然”的狀態(tài)。土地價(jià)格不可能高到這種程度。日本的房地產(chǎn)開發(fā)公司竟然能夠輕而易舉地買下圓石灘和洛克菲勒中心，這太不正常了。然而在現(xiàn)實(shí)世界中，這些匪夷所思的事情卻接二連三地發(fā)生，而且誰都不以為怪。這就是我所說的“不對(duì)勁兒”。

1、地價(jià)開始暴漲

1983年，東京市中心的土地價(jià)格開始以異常的速度飛漲。在虎之門周邊地區(qū)，土地交易成交價(jià)格高得令人難以置信。這種現(xiàn)象逐漸擴(kuò)大到其他地區(qū)。

支撐地價(jià)高漲的，是大家的期待。人們都相信“隨著日本經(jīng)濟(jì)的增長，東京將會(huì)成為亞洲的金融中心”。世界各地的企業(yè)聚集在東京市中心，希望在此擁有一席之地。因此東京市中心土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值上升，土地價(jià)格也會(huì)隨之高漲。在這種預(yù)期之下，人們開始搶購?fù)恋亍?/span>

1986年前后，“拆遷”“轉(zhuǎn)賣土地”等詞語開始流行。拆遷是指收購之前低層建筑密集的土地，將其夷為空地，以備將來建造高樓大廈。

市中心的土地權(quán)利關(guān)系往往錯(cuò)綜復(fù)雜，需要大費(fèi)周章才能變?yōu)榭盏?。所以大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)往往不親自出面，而是請(qǐng)分包商來做前期工作。于是涌現(xiàn)出了很多來歷不明的“拆遷隊(duì)”。

轉(zhuǎn)賣土地則是指買到土地，再將土地轉(zhuǎn)手倒賣。地價(jià)不斷上漲，所以倒買倒賣能夠牟取暴利。用土地做抵押，可以輕松地從銀行獲得貸款，因此以將要購入的土地作為抵押從銀行獲取貸款，幾乎分文不出就可以進(jìn)行土地的倒買倒賣。很多公司為了牟取暴利紛紛投身于這個(gè)行業(yè)。

當(dāng)時(shí)還出現(xiàn)了“鉛筆樓”一詞。在極為狹窄的土地上，建造5層高左右、像鉛筆一樣細(xì)長的大樓。這些奇怪的新詞就像日常用語一樣，到處有人在用，到處都能耳聞。

根據(jù)1987年1月政府公布的土地標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，東京附近的土地價(jià)格比前一年上漲23.8%。接下來的1988年1月，土地價(jià)格上漲率高達(dá)65.3%

泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰以后，從較長時(shí)期來看土地價(jià)格的變化情況，可以明顯觀察到這一時(shí)期地價(jià)上漲實(shí)屬異常(圖4-5)。但在當(dāng)時(shí)，人們卻完全沒有警覺到這個(gè)異?，F(xiàn)象。

1988年，日本國土廳公布的《國土利用白皮書》指出，“以東京附近為中心的土地價(jià)格上漲是由實(shí)際需求所引起的。”也就是說，這份白皮書認(rèn)為，土地價(jià)格上升并非投機(jī)導(dǎo)致，而是土地需求大于供給引起的，因此并非異?，F(xiàn)象。這相當(dāng)于政府為土地價(jià)格高漲做了權(quán)威保證。

于是土地泡沫進(jìn)一步膨脹。除了城市中心地區(qū)的商業(yè)用地，大城市周圍住宅用地的價(jià)格也顯著上升。

1990年，東京周邊的公寓價(jià)格已經(jīng)超出人們平均年薪的10倍，市中心更是高達(dá)將近20倍。在首都區(qū)域，不要說獨(dú)棟住宅，就是公寓價(jià)格也漲到了平民百姓難以承受的水平。

這一時(shí)期盛行開間公寓。據(jù)說適合人們買來投資，等價(jià)格上漲之后賣出賺取差價(jià)。

我在美國就日本經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行演講，也越來越多地談及日本的土地問題。有一次，我在演講中對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行說明時(shí)，發(fā)現(xiàn)聽眾都在臺(tái)下偷偷地笑。

演講結(jié)束后問他們?yōu)槭裁葱?，有人告訴我說，“你用平方英尺來計(jì)算土地面積很好笑，因?yàn)樵诿绹?，土地面積都是以英畝*來計(jì)算的?！?/span>

其實(shí)我在演講前，也曾經(jīng)猶豫說明土地價(jià)格時(shí)用什么單位。因?yàn)槿毡疽话阏f“1平方米多少錢”，所以就改成了“1平方英尺多少錢”。然而在美國，土地面積的單位卻是英畝，1英畝大約等于4000平方米，也就是4萬平方英尺。所以聽了我的演講，聽眾們確實(shí)會(huì)感到很好笑吧。

后來我去澳大利亞的時(shí)候，很好奇那里用什么作為土地面積單位，所以特意留意了房地產(chǎn)廣告。

在日本，房屋面積非常重要，所以房地產(chǎn)廣告會(huì)把小數(shù)點(diǎn)后面的數(shù)字都認(rèn)真地寫清楚。但我在澳大利亞看到的廣告卻寫著，“到與相鄰?fù)恋貫榻绲哪菞l河為止?！蓖恋孛娣e多大，根木就沒寫出具體數(shù)字。在澳大利亞，這才是通常做法。

2、提出泡沫經(jīng)濟(jì)的警告，卻被當(dāng)作耳邊風(fēng)

我在1987年就曾撰文指出，“現(xiàn)在的地價(jià)上漲是泡沫?！边@篇文章刊登于1987年第11期《周刊東洋經(jīng)濟(jì)臨時(shí)增刊近代經(jīng)濟(jì)學(xué)系列》雜志上，題口叫作“因泡沫而不斷膨脹的土地價(jià)格”。

我在這篇文章中指出，日本的地價(jià)上漲并非如《國土利用白皮書》或者許多人所相信的，是由于需求增加而造成的長期現(xiàn)象，而是由于對(duì)未來的過大期待以及金融緩和政策所引起的不伴隨實(shí)際需求的暫時(shí)高漲。

據(jù)我所知，這篇文章是最早使用“泡沫”一詞來形容這一時(shí)期的地價(jià)暴漲現(xiàn)象的。

“泡沫“這個(gè)詞，很早以前就在經(jīng)濟(jì)史上出現(xiàn)過。例如17世紀(jì)在荷蘭阿姆斯特丹就曾出現(xiàn)過“郁金香泡沫”，也就是郁金香花卉的球根期貨價(jià)格飄升的事件。在18世紀(jì)的英國則發(fā)生過“南海泡沫事件”，也就是借進(jìn)行貿(mào)易之名成立的南海股份公司的股價(jià)異常暴漲的事件。

在期貨或者股票方面存在“泡沫”的概念，但是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)使用“泡沫”這個(gè)詞的先例，我還沒有見到。20世紀(jì)20年代，美國佛羅里達(dá)州的度假地曾經(jīng)發(fā)生過地價(jià)急速上漲的情況。弗雷德里克·艾倫(Frederick Lewis Allen)曾經(jīng)在《崛起的前夜》(Only Yesterday：An Informal History of the 1920s)一書中描述了當(dāng)時(shí)的情景，但他并未使用“不動(dòng)產(chǎn)泡沫”一詞，而是用了將其稱為“不動(dòng)產(chǎn)熱潮”。

我認(rèn)為“日本的地價(jià)高漲是泡沫”的觀點(diǎn)受到了許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家的猛烈批判。例如經(jīng)濟(jì)學(xué)家云集的“政策構(gòu)想論壇”就在1990年報(bào)告當(dāng)中斷言“地價(jià)上漲屬于正常范圍”。

認(rèn)為“價(jià)格引發(fā)了泡沫”，實(shí)際上意味著“市場的判斷錯(cuò)誤”。對(duì)于經(jīng)濟(jì)學(xué)家來說，這是難以接受的觀點(diǎn)。因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)學(xué)理論中，“市場的判斷才是正確的判斷?！币虼?，承認(rèn)泡沫的存在無異于經(jīng)濟(jì)學(xué)家的集體自殺行為。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家不甘心承認(rèn)泡沫也是情理當(dāng)中的。

在報(bào)紙和雜志上，認(rèn)為“地價(jià)高漲反映了日本經(jīng)濟(jì)的增長，是正?，F(xiàn)象”的觀點(diǎn)占絕對(duì)優(yōu)勢。我在討論會(huì)上闡述“現(xiàn)在的土地價(jià)格是泡沫”，總是遭到強(qiáng)烈的反駁。

在泡沫經(jīng)濟(jì)正在發(fā)展的過程當(dāng)中，人們很難承認(rèn)它是泡沫。而要指出它是泡沫，則是一件更難的事。這是一場孤獨(dú)的戰(zhàn)斗，得不到任何人的理解和支持。

當(dāng)時(shí)，我曾經(jīng)警告某位政治家，“泡沫經(jīng)濟(jì)一旦崩潰，將會(huì)造成嚴(yán)重的后果。”這位被認(rèn)為是自民黨中最具智慧的政治家卻回答我說，“哎呀，最近我的選區(qū)的地價(jià)也終于開始上漲了?！毕袼@樣的人，居然也沒有對(duì)土地價(jià)格的異常上漲感到懷疑。

我還從來沒有像這個(gè)時(shí)期一樣，對(duì)時(shí)代感到如此不對(duì)勁兒。

我感到“不對(duì)勁兒”，是指“明明是異?，F(xiàn)象，但所有的人卻都將其視作理所當(dāng)然”的狀態(tài)。土地價(jià)格不可能高到這種程度。日本的房地產(chǎn)開發(fā)公司竟然能夠輕而易舉地買下圓石灘和洛克菲勒中心，這太不正常了。

然而在現(xiàn)實(shí)世界中，這些匪夷所思的事情卻接二連三地發(fā)生，而且誰都不以為怪。這就是我所說的“不對(duì)勁兒”。第一次強(qiáng)烈地感受到這種感覺就是在這一時(shí)期。

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