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“挖一個坑就能賣樓時代已經(jīng)過去了?！?/span>

當(dāng)萬科成為全球最大的地產(chǎn)公司時，王石曾經(jīng)這樣說過。

五年時間過去了，行業(yè)過去對地產(chǎn)規(guī)模的追求已經(jīng)變得不合時宜，萬科也放下了對老大的執(zhí)念。

頭頂壓著“三條紅線”，安全比規(guī)模更加重要。
 

如今，不僅萬科放下了執(zhí)念，碧桂園也放下了執(zhí)念，恒大亦是如此。如果單論市值，他們都已經(jīng)輸給了“后輩”貝殼。

王中軍曾經(jīng)說過，后輩永遠(yuǎn)比前輩賺錢多，這是規(guī)律。
 

現(xiàn)在后輩居上，前輩的模式也將會逐漸走向終結(jié)。
 

當(dāng)下中國的房地產(chǎn)市場正在從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，大企業(yè)兼并小企業(yè)未來十年將會成為一種常態(tài)，靠規(guī)模滾雪球的模式也將成為過去式。

3月31日，萬科2020年業(yè)績說明會上，郁亮認(rèn)真地說道：“如果說‘房住不炒’剛提出時，市場上還有些僥幸心理，那么過去四年的調(diào)控，讓市場清醒地認(rèn)識到了政策的穩(wěn)定性?！?/span>

行業(yè)生態(tài)的變化已經(jīng)是行業(yè)的共識，現(xiàn)在已經(jīng)沒有哪家地產(chǎn)企業(yè)再提到“規(guī)模”這個詞了。

1、那么，房地產(chǎn)未來機(jī)會在哪？

郁亮的答案是，沿著客戶需求和城市發(fā)展這兩條主線，才能挖掘到大量的機(jī)會，但機(jī)會并不是唾手可得。

郁亮的說法，實(shí)際上是一個頂級地產(chǎn)商對于未來的思考。

如果從量的角度去思考，中國地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過過去三十年的發(fā)展，去年的新房銷售面積更是達(dá)到了17億平米，所以過往蓋的房子一定是夠用了。

有機(jī)構(gòu)曾經(jīng)做過一個測算，中國人均住房面積早已經(jīng)達(dá)到了40平米，也就是說已經(jīng)達(dá)到了發(fā)達(dá)國家的標(biāo)準(zhǔn)了。

2、那么，什么原因讓大家房子還是不夠住？

第一，部分人手中握有大量的房產(chǎn)；
 

第二，擁有大量房產(chǎn)的人不愿意向租房市場釋放大量的房源；
 

第三，地產(chǎn)的造富效應(yīng)讓大家有點(diǎn)錢就一窩蜂地沖進(jìn)樓市；
 

第四，學(xué)區(qū)房等賦予房子的特殊屬性；

第五，炒房。
 

在基本“問題”沒有解決的情況下，房子永遠(yuǎn)都是不夠住的。
 

我們可以清晰地看到，這幾年國家對樓市調(diào)控的決心，我認(rèn)為國家對樓市圍追堵截絕對不可能放松，未來十年房價穩(wěn)中有降將會是大概率事件。

所以，未來我們不要對樓市再抱有太大的幻想。

開發(fā)商也應(yīng)該適時地轉(zhuǎn)變思路，從原來傳統(tǒng)的開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重，否則華夏幸福、協(xié)信地產(chǎn)就是前車之鑒。
 

實(shí)際上，從幾年前開始，萬科就已經(jīng)嗅到了不一樣的味道。郁亮一直都在強(qiáng)調(diào)萬科要做城市生活的服務(wù)商，這幾年萬科也一直圍繞“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”這個戰(zhàn)略在發(fā)展。

不僅如此，萬科的物業(yè)板塊、長租公寓、物流業(yè)務(wù)也都在細(xì)分的行業(yè)中做到了規(guī)?！褒堫^”地位。

除此之外，萬科的債務(wù)也表現(xiàn)得相當(dāng)“保守”，截至2020年底，萬科的手中的貨幣現(xiàn)金為1925億，一年到期債務(wù)830億，凈負(fù)債率也僅僅只有18.1%。
 

保守的背后是對行業(yè)的謹(jǐn)慎。
 

郁亮感慨到，今年已經(jīng)進(jìn)入了管理紅利時代，大家都感慨掙錢不容易，不能再依靠土地紅利，金融紅利賺錢了。
 

我認(rèn)為，未來地產(chǎn)行業(yè)并非整體沒有機(jī)會，不管是行業(yè)還是企業(yè)，貫穿未來一定就是兩個字——分化。

樓市最終的決定性因素還是會回歸到人口因素上，未來十年大城市對小城市之間，超大城市對大城市之間都會有一定的虹吸效應(yīng)，人口向大城市集中將會成為一種常態(tài)。

可以預(yù)見的是，未來城市之間的搶人大戰(zhàn)將會愈演愈烈，而城市的房價也會隨著人口的流入和流出產(chǎn)生巨大的分歧。

綜合而言，對于萬科這類企業(yè)而言其實(shí)他們的時代已經(jīng)揮手遠(yuǎn)去，貝殼之所以在短時間內(nèi)就超越它們并快速走完它們幾十年走的路，本身就說明了時代的需求發(fā)生了變化。

萬科不可能一直成為老大，行業(yè)的紅利也已經(jīng)到了尾聲。地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，那些對樓市“只漲不跌”有著堅(jiān)實(shí)信仰的人也應(yīng)該認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，因?yàn)橛袝r候趨勢的轉(zhuǎn)折，往往一兩年就完成了，到時候思維如果滯后，剩下的就只能“挨打”了。

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