來源丨智通財經(jīng)APP（ID：HKSTOCKS-007）

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美國的房價失控了嗎？有機構(gòu)認為，嚴重程度將超過次貸危機前夜。

根據(jù)Redfin的數(shù)據(jù)顯示，截止到4月，美國房價一年瘋漲19%，全美范圍價格中位數(shù)繼續(xù)創(chuàng)新紀錄來到34.16萬美元。

高盛預(yù)測，到2024年，房價的上漲速度將遠遠超過公認的2006-2007年的房地產(chǎn)泡沫，而房價飆升的溢出效應(yīng)將使即將到來的惡性通脹不會是暫時的。

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美國房價漲了多少？

根據(jù)Redfin的數(shù)據(jù)顯示，截止到4月，美國房價一年瘋漲19%，全美范圍價格中位數(shù)繼續(xù)創(chuàng)新紀錄來到34.16萬美元。

彭博社撰文指出，標普CoreLogic Case-Shiller房價指數(shù)3月上漲了13.2%，為2005年12月以來最大漲幅，2月份的漲幅為12%。

房價上漲主要體現(xiàn)在大城市。

衡量全美10個大城市的房價指數(shù)今年3月同比上漲12.8%. 此前一個月這一漲幅為11.7%. 衡量20個城市的房價指數(shù)則上漲13.3%，也高于2月12%的漲幅。

菲尼克斯是全美第五大城市，2015年的美國人口普查顯示該市有超過156萬人。蟬聯(lián)房價漲幅最高的城市，3月房價同比漲幅達20%，較2月房價則上漲3.3%. 加州圣地亞哥以及華盛頓州的西雅圖房價漲幅也排在前三，漲幅分別為19.1%和18.3%.

洛杉磯是美國第二大城市，也是美國西部最大的城市。房價加速上漲，同比漲幅為13.4%，較2月上漲2.3%，而此前的環(huán)比漲幅為1.3%。

紐約是美國第一大城市，房價同比上漲12.3%，較2月則上漲0.6%，這一環(huán)比漲幅是20個全美大城市中最小的。

不過，和全美房價強勁的上漲勢頭相比，紐約房價漲幅倒是相對滯緩，2月環(huán)比漲幅也僅有0.6%。

紐約房價之所以能“置身事外”，或許跟過去一年多紐約是美國疫情的風暴中心有關(guān)。房價上漲較慢，房租則在下跌。自從新冠病毒大流行之后，紐約市的租金一直不斷的在下降。依據(jù)紐約房產(chǎn)租賃網(wǎng)StreetEasy的第一季度市場報告來看，紐約市的租金正自由地下跌當中，2021年3月甚至達到10年來的最低值。

不過，到了4月，全美的房價雖然繼續(xù)上漲，但成交額已經(jīng)下降。這或許跟供給有關(guān)，即“供不應(yīng)求”。

美國商務(wù)部公布，4月新屋銷售較3月下滑5.9%，歸咎于房價高漲與供應(yīng)吃緊。媒體報道，美國4月新屋和成屋銷售已開始下滑。盡管建商趕建以迎合需求，但房價仍持續(xù)攀升，影響銷售。

現(xiàn)在，成屋的銷售已經(jīng)很快了。平均從掛牌到售出的速度為17天，4月所售房屋當中有88%在市場上掛牌的時間不到一個月。

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美國人民情緒還穩(wěn)定嗎？

面對房價飆漲，美國人民顯然情緒不穩(wěn)定了。

“2021年漲多少錢合適”的搜索頻次在谷歌一周內(nèi)增350%。而相比已經(jīng)擁有住房的“既得利益者”，很多未購房者在社交媒體上則一個勁地“唱衰”房市，很多人表示“房價趕緊跌，我好去抄底”。還有人望房興嘆，稱當前價格已“高攀不起”。

“搶房潮”正在發(fā)生。

Redfin的首席經(jīng)濟學家Daryl Fairweather說，"新房源馬上就會被搶光，你動作越快，越有優(yōu)勢?，F(xiàn)在如果你在上市五天后還不出價，根本不會被考慮。"

短視屏平臺上，一名美國網(wǎng)紅如此詮釋：

視頻中，小哥將買賣房屋，比喻為買賣蘋果。

買家A：你好，有蘋果（房屋）賣嗎？

賣方：是的，我們正好要上架賣呢！

買家A：給我講講你的蘋果唄！

賣方：大家看過來啊，我這里要賣蘋果了！規(guī)則是，2分鐘以內(nèi)，我就要收到所有的出價，然后結(jié)束。現(xiàn)在，起標價5美金！

買家A：？？？你開啥玩笑？

買家B：10美金！

買家A：5美金就很貴了好嗎？

買家C：15美金！

買家D：什么有新的蘋果出來啦？

買家E：是的呢！剛上市的！

買家D：我貸款沒問題！

買家E：20美金！我全給現(xiàn)金！

買家B：30美金！

買家C：45美金！

買家A：45美金？真的值這么多嗎？

買家C：哭唧唧！我也不知道！

買家B：求求了！這是我試著買的第8顆蘋果了！

買家A：那我能稍微近一點看看這顆蘋果嗎？

賣方：不行，反正這是個蘋果，愛買不買吧。

買家F：我出價100美金！

買家A、B、C、D、E：？？？

買家F：拜托我加州過來的，這是我看過最便宜的蘋果了！

買家A：那我出120美金??！我是誰我在哪兒我也不知道.....

美國的樓市已經(jīng)比股市更火了。

只要買房，你就能打敗巴菲特。

從2020年4月到2021年4月，美國現(xiàn)房價格飆升速度達到創(chuàng)紀錄的19.1%，連續(xù)110個月的同比增長——股神巴菲特的收益率也只有20%。如果算上杠桿率，顯然吊打股神。

4月份蓋洛普(Gallup)進行的年度房地產(chǎn)市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，961名受訪者中有71%的人認為2021年房價會繼續(xù)上漲，這是蓋洛普2005年開始進行此項調(diào)查以來比例最高的一次，比2020年比例高出31個百分點。

并且，有41％的人選擇房地產(chǎn)作為最佳投資，而一年前的這一比例為35％。這是蓋洛普2005年開始進行此項調(diào)查以來房地產(chǎn)在問卷上五個投資選項中所占比例最高的一次。

股票和共同基金（在中國叫公募基金）是第二受歡迎的投資選擇，有26%的受訪者認為這兩項是最好的長期投資。

比較嗨的是美國的開發(fā)商們。

NAHB指數(shù)是由全美住房開發(fā)商協(xié)會(National Association of Home Builders)和富國銀行(Wells Fargo)每個月通過針對協(xié)會里的開發(fā)商展開的調(diào)查問卷。

當指數(shù)高于50時，表明全美房產(chǎn)開發(fā)商認為房產(chǎn)市場在擴張，這就說明開發(fā)商對美國房市市場的前景持續(xù)維持樂觀態(tài)度。

2021年4月NAHB指數(shù)為83，與上月82相比小幅度上漲了1個點；這一指數(shù)與去年同期相比上升了53個單位，同比上升了177%。

雖然美國人民情緒“不穩(wěn)定”，但美國一些機構(gòu)情緒很穩(wěn)定。

雖然高盛警示房價泡沫風險。但亦有市場觀點認為房價沒有失控。這種觀點的論據(jù)是：

與上一輪樓市繁榮期相比，本輪“房產(chǎn)熱”要穩(wěn)定得多，對金融系統(tǒng)構(gòu)成的風險也要小得多。但與此同時，購房門檻比以往更高，對于還沒有房產(chǎn)的購房者而言，購買首套住房的難度更大了。

與2008年次貸危機前夜，美國全民炒房，甚至一文不名的中下層人士也能通過高杠桿炒房不同，這次的“房產(chǎn)熱”中，最大的贏家要數(shù)那些已有房產(chǎn)在握的人。與2008年行情不同的是，如今，購房者的信用評級更高，出手更加闊綽，預(yù)付的定金也更多。

房地產(chǎn)研究公司CoreLogic估計，2020年這類人群持有的房產(chǎn)比前一年累計增值1.5萬億美元。由于抵押貸款利率處于紀錄低位，他們通過抵押貸款再融資又能省下一筆。他們中有許多人都開始了房屋翻新，或是購買了度假屋。

即，這輪房價暴漲只會加大貧富差距，不會帶來樓市失控的危機。

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美國房價為什么暴漲？

簡單說，兩個原因：錢多了，房子少了。

自新冠疫情爆發(fā)以來，各國央行希望保持低利率、維持疫情后的復(fù)蘇，美國30年期抵押貸款利率曾一度跌至3%以下的歷史最低水平。疫低利率的致命誘惑，催生一批買家。

此外，一些公司發(fā)出允許員工遠程工作的信號，這樣一來，打工人可以搬離在辦公室附近的貴價住宅區(qū)，到郊區(qū)選擇成本更低，面積更大的房子。一時間，平時少人問津的地區(qū)，一下子涌入了許多來自貴價房區(qū)的“有錢人”，競爭大了。這也是為何紐約房價在這輪漲幅中反而“跑輸”的原因之一。

待售房屋的短缺也是導(dǎo)致如今房價大幅上漲的重要原因。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(National Association of Realtors)數(shù)據(jù)顯示，2月底美國共有103萬套待售房屋，與1月份持平，而1月份待售房屋數(shù)量是1982年以來的最低。以今年1月份的銷售速度估算，市面所有掛牌成屋售罄僅需1.9個月，遠低于6、7個月售罄的供需健康水平。

上輪金融危機后，新屋建設(shè)速度一直趕不上需求的增長，建筑商用了好幾年時間才從金融危機中恢復(fù)元氣，同時還面臨著土地資源和熟練勞動力的短缺。

買房需求是如此之高，以至于許多建筑商都采取限制售房數(shù)量的辦法，確保每次售房的數(shù)量不會超過新建房屋數(shù)量。

建筑商們目前正試圖增加新房數(shù)量以滿足日益增長的需求。但房屋建設(shè)速度受到木材成本高企、材料瓶頸以及土地和勞動力短缺的限制。

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