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作者丨劉新歌

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“押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)。” 中國銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清曾不止一次提示炒房的風(fēng)險(xiǎn)。信不信由你，但他的話正不斷應(yīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)猛漲、連漲的勢(shì)頭難以持續(xù)，冒尖的城市開始被摁住。

6月，廣州二手房環(huán)比漲幅0.6%，自今年以來首次跌出漲幅前10。此前數(shù)月，廣州二手房漲幅多次領(lǐng)漲一線城市，在70城中也位居前列。深圳二手房則繼5月之后連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比下跌，同比漲幅也降至10%以下。

國家統(tǒng)計(jì)局在7月15日發(fā)布的6月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，70城房?jī)r(jià)漲幅整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢(shì)。其中，新房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量年內(nèi)首次下降，漲幅亦出現(xiàn)首次回落；二手房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量持續(xù)減少，價(jià)格漲幅連續(xù)兩月收窄。

具體來看，55城新房上漲，上漲城市數(shù)量較上月減少7個(gè)；平均漲幅為0.41%，漲幅較上月收窄0.11個(gè)百分點(diǎn)；二手房上漲城市數(shù)量為48個(gè)，比上月減少2個(gè)；環(huán)比上漲0.28%，漲幅較上月收窄0.02個(gè)百分點(diǎn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，受多城調(diào)控升級(jí)、信貸收緊，以及房企沖刺年中業(yè)績(jī)“以價(jià)換量”的影響，市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)回落跡象。預(yù)計(jì)調(diào)控升級(jí)仍將延續(xù)，調(diào)控加碼城市或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)圍，房?jī)r(jià)漲幅將更加趨于平穩(wěn)。

1，“限價(jià)”、“停貸”摁住二手房

近半年來，西安的舒安(化名)主要在忙一件事：賣房。他名下的幾套房產(chǎn)先后在2015-2017年期間購入，今年上半年依次出售，只留了一套大戶型自住。

在火爆的西安樓市，他的“減持”行為似乎并不明智?！澳瓿踬u掉的房子，到目前為止又漲了20多萬，我當(dāng)然后悔賣早了?！钡苑Q“不做死多頭，也不做死空頭”的他轉(zhuǎn)念又想：“還是落袋為安吧。西安已經(jīng)連漲了6年，沒有永遠(yuǎn)上漲的市場(chǎng)。”

早在2015、2016年，西安的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于武漢、鄭州、合肥等幾個(gè)省會(huì)城市。2016年底，隨著鄭州、合肥的炒房團(tuán)沖進(jìn)西安，在西安樓市點(diǎn)燃了一把火。國家統(tǒng)計(jì)局6月中旬發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，西安房?jī)r(jià)已連漲62個(gè)月。

而今年前6個(gè)月，西安82個(gè)項(xiàng)目需搖號(hào)銷售，數(shù)量較去年大幅增加。其中，50個(gè)項(xiàng)目參與搖號(hào)家庭超過千戶，10個(gè)項(xiàng)目參與搖號(hào)家庭超過一萬戶?！叭f人搖”和“房?jī)r(jià)連漲”，使西安樓市不斷刷出數(shù)據(jù)新高。

調(diào)控隨之而來，從二手房下手。7月8日，西安住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，要求涉及二手房交易各環(huán)節(jié)的有關(guān)機(jī)構(gòu)要將二手住房成交參考價(jià)格作為參考依據(jù)，引導(dǎo)二手住房理性交易，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

舒安開始慶幸自己的“先知先覺”?！安话阎笇?dǎo)價(jià)當(dāng)回事的段子很多，比如‘用茅臺(tái)指導(dǎo)價(jià)也買不到茅臺(tái)’。有這種想法的人很單純、很天真——茅臺(tái)的門檻和房子能比嗎？要想不按指導(dǎo)價(jià)賣房，除非你一直握手里，或者買家不差錢。所以我認(rèn)為，未來幾年西安樓市必然涼涼。幸虧我在指導(dǎo)價(jià)之前已經(jīng)套現(xiàn)離場(chǎng)。”

西安不是第一個(gè)出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，更不是第一個(gè)調(diào)控二手房的城市。今年以來，調(diào)控的矛頭開始轉(zhuǎn)向二手房，從整頓中介到管理經(jīng)營貸流出，再到發(fā)布二手房參考價(jià)，調(diào)控政策不斷“打補(bǔ)丁”。尤其是二手房市場(chǎng)中最活躍的學(xué)區(qū)房，目前已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城重拳整治學(xué)區(qū)房亂象。

調(diào)控二手房主要為降低市場(chǎng)預(yù)期、打擊炒房情緒。各項(xiàng)政策中，信貸的收緊如釜底抽薪、打擊力度最大。今年上半年，多城的住房按揭貸款出現(xiàn)批貸難、批貸慢的情況，其中杭州、合肥、武漢、重慶等熱點(diǎn)城市的二手房貸款出現(xiàn)額度緊張的現(xiàn)象，放款周期延長(zhǎng)至三、四個(gè)月。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，6月市場(chǎng)的回調(diào)主要是購房信貸環(huán)境收緊所致，特別是部分銀行階段性暫停發(fā)放二手房貸款，帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期回調(diào)，杭州、重慶、廣州、成都等城市二手房房?jī)r(jià)漲幅均收窄。此外，二手房指導(dǎo)價(jià)持續(xù)釋放調(diào)控效果。 未來，信貸環(huán)境收緊，其他城市可能繼續(xù)跟進(jìn)二手房指導(dǎo)價(jià)，市場(chǎng)整體預(yù)期將進(jìn)一步回調(diào)。

2，房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)收窄

信貸收緊以及市場(chǎng)對(duì)后市的預(yù)期降低，給房企帶來不小壓力。

國家統(tǒng)計(jì)局7月15日公布的前6月《全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1—6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72179億元，同比增長(zhǎng)15.0%。值得注意的是，今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速持續(xù)下降。前幾月同比增速分別為38.3%、25.6%、21.6%、18.3%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，開發(fā)投資下滑的速度比預(yù)期的要大。在確保該類數(shù)據(jù)穩(wěn)健的同時(shí)，要防范失速的風(fēng)險(xiǎn)，要適當(dāng)關(guān)注房企的投資意愿和信心，尤其是在資金壓力略大的情況下。

投資意愿的降低也反映在土地的購置。1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7021萬平方米，同比下降11.8%；土地成交價(jià)款3808億元，下降5.7%?！巴恋刭徶妹娣e同比增速比預(yù)期的要差。房企拿地面臨很大壓力，尤其是資金面的管控和企業(yè)自身的原因，部分房企出現(xiàn)了不敢拿地的情緒?！眹?yán)躍進(jìn)分析。

商品房銷售面積和銷售額保持著較高速的增長(zhǎng)。1—6月份，全國商品房售出88635萬平方米，同比增長(zhǎng)27.7%，比2019年1—6月份增長(zhǎng)17.0%。商品房銷售額92931億元，增長(zhǎng)38.9%，比2019年1—6月份增長(zhǎng)31.4%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)29.4%，住宅銷售額增長(zhǎng)41.9%。

雖然房地產(chǎn)銷售仍保持著20%以上的增長(zhǎng)，但縱向來看，增速在逐月下滑、呈高位回調(diào)態(tài)勢(shì)。今年前幾個(gè)月，商品房銷售面積同比增速分別為104.9%、63.8%、48.1%、36.3%。商品房銷售額的同比增速則分別為133.4%、88.5%、68.2%、52.4%。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，一方面與上半年調(diào)控政策持續(xù)加碼有關(guān)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)， 6月無錫、天津、青島、廣州、海南、北京、哈爾濱、長(zhǎng)春、南昌、蘇州、南寧、成都、深圳、湖州、紹興共15城發(fā)布20次房產(chǎn)調(diào)控政策，政策持續(xù)加碼。另一方面，也受銀行“兩條紅線”及一季度房貸額度擠占影響，二季度貸款額度受限，信貸環(huán)境收緊。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，二季度新增中長(zhǎng)期貸款1.45萬億元，較一季度下降27%，較去年同期下降6%。信貸政策的收緊，也使得市場(chǎng)逐漸趨于理性。

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