最近兩年來(lái)，在土拍市場(chǎng)上，民營(yíng)房企正在逐漸退場(chǎng)。

與此同時(shí)，被稱為“央國(guó)平”的央企、國(guó)企、城投平臺(tái)成為了土拍市場(chǎng)的絕對(duì)主角。

眾多地方國(guó)企中，還有一個(gè)身影悄然登上“舞臺(tái)”。

那就是地鐵公司，是的，他們也來(lái)房地產(chǎn)搞副業(yè)啦！

下圖為2022年1-9月拿地金額進(jìn)入全國(guó)100強(qiáng)的地鐵公司：

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-9月，包括廣州地鐵、廈門(mén)軌道交通、深圳地鐵、杭鐵集團(tuán)、沈陽(yáng)地鐵集團(tuán)、合肥軌道交通集團(tuán)、蘇州軌交集團(tuán)、南京地鐵集團(tuán)，拿地總金額高達(dá)585億元，接近600億元。

而且廣州地鐵、廈門(mén)軌道交通、深圳地鐵甚至還躋身全國(guó)拿地30強(qiáng)。

585億元，堪稱大手筆，地鐵公司入場(chǎng)房地產(chǎn)，給低迷樓市帶來(lái)一股新勢(shì)力。

這意味著，地鐵公司將把“站城一體化開(kāi)發(fā)”的TOD模式推向新的高潮。

根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委7月12日印發(fā)的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），明確提出支持TOD模式，打造站城融合綜合體。

所謂TOD即以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)（TOD）模式，打造站城融合綜合體，鼓勵(lì)軌道交通地上地下空間綜合開(kāi)發(fā)利用。

在此意義上，《方案》也成為地鐵公司進(jìn)行TOD開(kāi)發(fā)的政策依據(jù)。

近年來(lái)，北上廣深等大城市都在交通站場(chǎng)區(qū)域打造大型商務(wù)區(qū)，如上海虹橋、香港西九龍、深圳北站等站城TOD，效果顯著。

以此為信心，各大城市的地鐵公司正在開(kāi)啟一場(chǎng)針對(duì)TOD的“豪賭”。

    深圳地鐵、廣州地鐵拿地有多猛？

先來(lái)看看地鐵公司搞房地產(chǎn)副業(yè)的2個(gè)佼佼者，分別是深圳地鐵和廣州地鐵。

以下是深圳2022年第三批集中供地土拍結(jié)果：

2022年深圳第三批集中供地共出讓7宗地塊，有6宗成交、1宗流拍。

其中2宗拍至最高限價(jià)成交，4宗以底價(jià)成交，這場(chǎng)土拍一大亮點(diǎn)是，深圳地鐵一口氣拿下坪山三宗地，共計(jì)花費(fèi)60.38億，占深圳第三批土拍總金額的57%。

一句話說(shuō)就是，拍出6宗地塊，深圳地鐵一家房企就拿走一半。

再看看廣州，2022年廣州首輪土拍共出讓18宗地塊，成交了17宗，其中廣州地鐵共花費(fèi)165億元拿下4宗地塊，4宗地165億元的成交額占總成交的48%，堪稱大手筆。

下圖為2022年廣州首輪土拍成交結(jié)果：

除了看拿地金額，房企新增貨值也是一項(xiàng)重要指標(biāo)：

2022年1-9月，廣州地鐵以542億元新增貨值排名全國(guó)房企第14位，深圳地鐵（468億）排名第15位，廣州地鐵、深圳地鐵的新增貨值均超過(guò)龍湖集團(tuán)、中國(guó)金茂。

數(shù)據(jù)顯示，深圳地鐵已經(jīng)把自己干成了深圳第二大房企，作為深圳地鐵集團(tuán)全資子公司的“深鐵置業(yè)”，2022年前9個(gè)月銷售額達(dá)178.89億，排名深圳房企第二名。

廣州地鐵則起步比深圳地鐵晚一些，在廣州2022年前9個(gè)月TOP20榜單中，沒(méi)有廣州地鐵身影。

    地鐵公司拿地排行榜

哪些城市的地鐵公司拿地最多呢？

下面是2021年拿地金額進(jìn)入全國(guó)100強(qiáng)的地鐵公司：

如上圖所示，2021年深圳地鐵拿地金額達(dá)到242億元，在全國(guó)地鐵公司中排名第一，還躋身全國(guó)房企拿地金額30強(qiáng)。深圳地鐵在房地產(chǎn)還有個(gè)身份也被大眾熟知，深圳地鐵是萬(wàn)科的最大股東，持有32.43億股股份，占萬(wàn)科總股本27.91%。

2021年，廣州地鐵拿地金額117億元，在全國(guó)房企中排名第62位，在地鐵公司中排名第二，廣州地鐵還有個(gè)身份，那就是越秀地產(chǎn)的第二大股東，持股比例19.9%。

除了深圳地鐵、廣州地鐵，2021年還有成都軌道交通、廈門(mén)軌道交通、杭州地鐵拿地金額進(jìn)入全國(guó)100強(qiáng)。

再看看2022年1-9月拿地金額進(jìn)入全國(guó)100強(qiáng)的地鐵公司：

2022年1-9月，拿地金額進(jìn)入100強(qiáng)的地鐵公司共有8家，分別是廣州地鐵（拿地金額165億）、廈門(mén)軌交（125億）、深圳地鐵（98億）、杭鐵集團(tuán)（51億）、沈陽(yáng)地鐵（43億）、合肥軌交（37億）、蘇州軌交（35億）、南京地鐵（31億）。

僅這8家地鐵公司，拿地金額就達(dá)到585億元，而且他們的排名均出現(xiàn)上升。

除了以上提到的這些地鐵公司，還有武漢地鐵、南寧軌道交通、昆明軌道交通近年來(lái)也有布局地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    地鐵公司為何要搞房地產(chǎn)？

地鐵公司為什么要搞房地產(chǎn)？有人第一反應(yīng)認(rèn)為是為了托底地方樓市，這樣想有一點(diǎn)道理，但格局還是太小了。

下面為大家分析出2個(gè)主要原因。

第一個(gè)原因，幾乎所有地鐵公司單純靠賣票都是虧損的，大家知道，地鐵可是一項(xiàng)惠民工程，票價(jià)普遍都比較親民，而且對(duì)城市產(chǎn)業(yè)也具有推動(dòng)作用，地鐵一響黃金萬(wàn)兩的觀念早已深入人心，但地鐵真的很燒錢，運(yùn)營(yíng)、維護(hù)成本都是相當(dāng)高的。

因此，這就需要找到一個(gè)賺錢的業(yè)務(wù)來(lái)“養(yǎng)活”地鐵開(kāi)支，而地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)就是其中一條較好的路徑，前有香港、深圳等城市地鐵早已試水成功。

此外，地鐵公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也具備天然優(yōu)勢(shì)，起碼掌握了地鐵開(kāi)發(fā)時(shí)間進(jìn)程和線路優(yōu)勢(shì)，而且地鐵房在樓市里也具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，因此被稱為是“穩(wěn)賺不賠”的業(yè)務(wù)。

地鐵公司營(yíng)收幾何？下面以24個(gè)樣板公司為例。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年從24個(gè)城市地鐵公司的營(yíng)收利潤(rùn)情況來(lái)看，在不計(jì)算政府補(bǔ)貼的情況下，僅5家地鐵公司實(shí)現(xiàn)了正收益，分別為深圳地鐵、武漢地鐵、南昌軌道交通、濟(jì)南軌道交通和廣州地鐵。

如上圖，2021年北京地鐵的主體公司北京基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（簡(jiǎn)稱京投）獲得214.66億元政府補(bǔ)助，因此歸母凈利潤(rùn)才達(dá)到24.54億元，扣除補(bǔ)貼的話，虧損額還是比較大的。

此外，蘇州軌道交通、青島地鐵、成都軌道交通獲得的政府補(bǔ)貼也都超過(guò)60億元，寧波、南京、長(zhǎng)沙、天津等城市地鐵公司獲得補(bǔ)助都超過(guò)30億元。

其中，深圳地鐵獲得政府補(bǔ)助較少，只有1.37億元，而凈利潤(rùn)達(dá)到29.97億元，成為內(nèi)地最賺錢地鐵公司。

深圳地鐵為什么最賺錢？主要靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，數(shù)據(jù)顯示，深圳地鐵2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收163.97億元，利潤(rùn)總額29.66億元，其中站城一體化開(kāi)發(fā)收入達(dá)95.71億元，占總營(yíng)收58.67%，而賣票收入為39.18億元，僅占23.9%。

地鐵公司為什么要搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？最早還是來(lái)源于香港地鐵的成功經(jīng)驗(yàn)。

港鐵集團(tuán)已經(jīng)在軌道+物業(yè)的模式上深耕多年。

據(jù)媒體報(bào)道，港鐵從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，就推進(jìn)土地開(kāi)發(fā)與地鐵建設(shè)的聯(lián)動(dòng)整合的模式。此后，港鐵與香港特區(qū)政府簽署了特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，通過(guò)修建和運(yùn)營(yíng)鐵路換取鐵路沿線地塊專屬開(kāi)發(fā)權(quán)。

憑借軌道+物業(yè)的模式，香港地鐵被稱為全球最會(huì)賺錢的地鐵公司。

第二個(gè)原因，當(dāng)下TOD成為造城新模式，而TOD又具備開(kāi)發(fā)難度大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此對(duì)房企的資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)工程的實(shí)力要求也更高，這時(shí)候有國(guó)資背景、開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)的地鐵公司就更有資格來(lái)打造TOD物業(yè)了。

總的來(lái)看，地鐵公司進(jìn)軍房地產(chǎn)主要還是打造TOD（站城一體化）模式，在產(chǎn)品方面也不需要太擔(dān)心，相比地鐵管網(wǎng)工程，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的復(fù)雜程度不見(jiàn)得更高，交給地鐵公司運(yùn)營(yíng)，最終也肯定能保證交付。

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