本月要點(diǎn)： 1、征地總額同比下降13.1%， 房地產(chǎn)企業(yè)取地分化明顯 2、核心城市競爭激烈，不同城市的“冷熱不均”依然明顯。 3、就各個(gè)城市圈的征地額度而言，長三角地區(qū)領(lǐng)先全國 01
征地總額同比下降13.1%， 房地產(chǎn)企業(yè)取地分化明顯

2023年1-4月，TOP100公司征地總額為3150.1億元，征地規(guī)模同比下降13.1%，比上月下降1.88%。％，降幅持續(xù)收窄。TOP100的門檻值為10億元，較去年同期大幅下降42億元。TOP100公司在全國300個(gè)城市的土地出讓金中占56.67%。

就新增值而言，華潤置地、建發(fā)房地產(chǎn)、萬科占據(jù)榜單前三名。2023年1-4月，華潤置地以累計(jì)新增貨值503億元位居榜首；建發(fā)房地產(chǎn)、萬科緊隨其后，累計(jì)新增貨值分別為418億元和337億元。2023年1-4月，TOP10公司新增貨值總額3152億元，占TOP100公司的33.4%，新增貨值門檻38億元。

圖片：2022-2023年4月50家代表房地產(chǎn)企業(yè)每月征地總額 信息來源： CREIS中指數(shù)據(jù) 資料范圍：包括招標(biāo)、拍賣、收購?fù)恋亍?

房地產(chǎn)企業(yè)征地分化明顯，50家代表企業(yè)征地總額同比下降30.8%。2023年4月，50家代表性房地產(chǎn)企業(yè)的征地總額同比下降30.8%，同比增長72.5%。四月份，上海、杭州多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市進(jìn)行了集中供地，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的熱情略有恢復(fù)。具體來說，50家代表公司內(nèi)部分化明顯，頭部規(guī)模的央國企征地金額和面積明顯超過中型企業(yè)，如華潤置地、建發(fā)房地產(chǎn)、萬科等。，并在4月份參與征地。

02 核心城市競爭激烈，不同城市的“冷熱不均”依然明顯。 重點(diǎn)城市競爭激烈，長三角多城市土拍熱度持續(xù)升溫。在全國22個(gè)重點(diǎn)集中供地城市中，共有11個(gè)城市掛牌出讓宅地80多個(gè)。其中，6個(gè)城市為首批集中轉(zhuǎn)讓：廣州6宗，青島2宗，長沙8宗，上海19宗，無錫6宗，濟(jì)南6宗。其他城市今年合肥轉(zhuǎn)讓第二批11個(gè)地塊，杭州轉(zhuǎn)讓今年第三批12個(gè)地塊，成都6個(gè)地塊，天津5個(gè)地塊，北京2個(gè)地塊。在這一輪土地拍賣中，上海一次性推出19塊涉宅用地，總土地拍賣額近519億元，平均溢價(jià)率在7.3%左右。頭部房地產(chǎn)企業(yè)回歸積極加倉，吸引了近六年來50多家房地產(chǎn)企業(yè)競拍。此外，杭州市、合肥市、無錫市三大長三角核心城市也在本輪集中供地累計(jì)成交額近370億元，杭州市12塊地塊僅用50分鐘就全部轉(zhuǎn)讓，合肥市土地拍賣參與房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)超過60家。自2023年以來，除上述長三角四城外，南京市、蘇州市、寧波市等核心板塊土地同樣競爭激烈，競拍至地價(jià)上限。

表格：2023年1-4月50家代表房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)拿地面積城市，區(qū)域分布狀況

信息來源： CREIS中指數(shù)據(jù) 資料范圍：包括招標(biāo)、拍賣、收購?fù)恋亍?

不同城市的“冷熱不均”依然明顯，“分化”依然是土拍市場的關(guān)鍵詞。一方面，根據(jù)CREIS對中指數(shù)據(jù)的跟蹤統(tǒng)計(jì)，1-4月份非核心一二線城市的土地拍賣市場仍以底價(jià)成交。比如鄭州在第一輪土地拍賣中推出了11塊地塊中的10塊底價(jià)，長春推出了8塊地塊中的7塊底價(jià)。目前市場熱度僅限于部分高能城市，三四線城市房地產(chǎn)市場疲軟難以恢復(fù)。另一方面，中央國有企業(yè)仍然是拍賣地主角。以本輪上海土地拍賣為例。雖然參與拍賣的50多家企業(yè)中有近20家民營企業(yè)，但19塊地塊中有14塊被國有企業(yè)和地方國有資產(chǎn)拍賣。截至4月底，2023年北京居住用地央國企征地金額占近70%。民營企業(yè)JD.COM和大華獲得土地，民營企業(yè)征地力度普遍較低。
與此同時(shí)，值得注意的是，隨著市場的升溫，北京兩塊土地拍賣規(guī)則升級，拍賣規(guī)則收緊。新規(guī)要求禁止拍賣的公司范圍從“同一公司及其控股的每一家企業(yè)”追溯到“同一集團(tuán)成員企業(yè)”，有助于市場公平交易。自2023年以來，北京的土地拍賣情緒相對較高，尤其是3月23日成交的朱辛莊地塊，創(chuàng)造了地塊拍賣企業(yè)數(shù)量的新高，吸引了42家房地產(chǎn)企業(yè)參與抽獎(jiǎng)。雖然有些拍賣企業(yè)不屬于同一家公司，但追溯屬于同一個(gè)集團(tuán)，一定程度上提高了土地抽獎(jiǎng)的勝率。這一規(guī)則調(diào)整，有利于維護(hù)土拍市場“公平、公開、公正”的交易原則。
03 重點(diǎn)區(qū)域和城市房地產(chǎn)企業(yè)征地

就各個(gè)城市圈的征地額度而言，長三角地區(qū)領(lǐng)先全國。長三角TOP10公司于2023年1-4月獲得786億元的土地，位居四大城市圈之首。其中，建發(fā)房地產(chǎn)征地金額為120億元，位居長三角公司征地金額第一；粵港澳TOP10公司征地金額為406億元，位居第二；京津冀TOP10公司征地金額為299億元，位居第三。就拿地面積而言，長三級TOP10公司的拿地面積在四個(gè)區(qū)域中排名第一，超過了中西部TOP10公司。

中央企業(yè)國有企業(yè)仍然是重點(diǎn)城市拿地額度TOP10房企的主力軍。華潤置地、萬科、綠城、保利發(fā)展等國內(nèi)龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市普遍布局，中央國有企業(yè)參與熱度較高。TOP10重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)企業(yè)有一半以上是中央企業(yè)和國有企業(yè)，這與穩(wěn)定的中央企業(yè)相對較好的資金狀況有很大關(guān)系。民營企業(yè)中，坤和集團(tuán)占杭州市第一。

就全國居住用地成交總價(jià)TOP10而言，4月份入市的地塊大多位于長三角地區(qū)，成交門檻為29億元。入市地塊中，番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)BA0902125地塊以總價(jià)84億元位居榜首，上海共入市7塊地塊，總成交額329億元；廣州入市2塊地塊，總成交價(jià)167億元；北京入市1塊地塊，總成交價(jià)40億元。

數(shù)據(jù)時(shí)間：截至2023年4月28日18:00； 區(qū)域范圍：
京津冀：15個(gè)重點(diǎn)城市，如北京、天津、河北； 長三角：41個(gè)重點(diǎn)城市，如上海、江蘇、浙江、安徽； 粵港澳大灣區(qū)：9個(gè)重點(diǎn)城市，如深圳、廣州、珠海； 中西部：190個(gè)重點(diǎn)城市，如武漢、長沙、南昌、西安； 代表企業(yè)50家： 碧桂園、保利發(fā)展、萬科、華潤置地、綠城中國、中海地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、建發(fā)地產(chǎn)、中國金茂、濱江集團(tuán)、中國鐵建、越秀地產(chǎn)、徐匯集團(tuán)、華發(fā)股份、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、首創(chuàng)股份、美的置業(yè)、優(yōu)秀集團(tuán)、仁恒置地、中交地產(chǎn)、雅居樂、電建地產(chǎn)、大悅城控股、中駿集團(tuán)、路勁集團(tuán)、武漢城建集團(tuán)、國貿(mào)地產(chǎn)、新希望地產(chǎn)、保利置業(yè)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、華宇集團(tuán)、金輝集團(tuán)、大華集團(tuán)。