8月3日至8月8日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在香港的房地產(chǎn)“親海II”密集推出4份價(jià)格單，共推出626套房；其中，最便宜的公寓價(jià)格為1.38萬港元，比周邊二手房便宜30%左右，引發(fā)了“李嘉誠香港七折賣房”的熱議。

雖然長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)董事總經(jīng)理郭子威隨后向媒體指出，與同類房地產(chǎn)相比，親海的價(jià)格便宜了10%左右，但仍然沒有阻止買家在銷售第一天排長(zhǎng)隊(duì)，房子被認(rèn)購了60多倍。

在mainlandChina，位于北京的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的豪宅項(xiàng)目也將迎來市場(chǎng)?！坝鋱@終于拿到了證書，9萬多，比之前的吹風(fēng)價(jià)格低很多?！?月份，很多北京中介開始通過各種渠道推薦御翠園項(xiàng)目和樣板間。

發(fā)展進(jìn)度近22年，與黃“折價(jià)”出貨

玉翠園是長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)營平臺(tái)和記黃埔開發(fā)的項(xiàng)目。2001年和記黃埔獲得了整個(gè)姚家園項(xiàng)目地塊，開發(fā)進(jìn)度近22年。

自2005年以來，姚家園項(xiàng)目地塊相繼轉(zhuǎn)換為第一期逸翠園和尚府。目前計(jì)劃進(jìn)入市場(chǎng)的御翠園是姚家園項(xiàng)目唯一未開發(fā)的地塊，是逸翠園系列的第二期，也是北京最后一個(gè)記錄黃埔的項(xiàng)目。

早在去年10月底，玉翠園就已經(jīng)開放售樓處，并表示將于11月中下旬開盤取證，吹風(fēng)價(jià)格至少在10萬元/平方米起；據(jù)悉，項(xiàng)目預(yù)計(jì)申請(qǐng)價(jià)格為每平方米10-11萬元。

但從項(xiàng)目最新批準(zhǔn)的預(yù)售價(jià)格來看，這批取證房共有9棟樓和473套房。按建筑來看，9棟建筑的批準(zhǔn)銷售價(jià)格在90672-99744元/平方米之間；按商品來看，平層商品一般平均價(jià)格在9.8萬元/平方米左右，而獨(dú)棟別墅平均價(jià)格在9.1萬元/平方米左右。與之前的吹風(fēng)價(jià)格相比，這個(gè)御翠園的定價(jià)低了近10%。

對(duì)于開發(fā)商來說，項(xiàng)目的吹風(fēng)價(jià)格通常代表著他們的市場(chǎng)預(yù)測(cè)。

御翠園一個(gè)項(xiàng)目的銷售人員說，去年年底的銷售規(guī)格確實(shí)在10萬元左右?！叭ツ隂]有備案價(jià)?，F(xiàn)在申請(qǐng)的平均備案價(jià)格在不同的建筑中有不同的差價(jià)，但估計(jì)價(jià)格不會(huì)超過10萬。”根據(jù)銷售情況，項(xiàng)目目前取消了驗(yàn)資看房的規(guī)定。

據(jù)悉，御翠園于去年11月2日開通驗(yàn)資。根據(jù)打算購買的房屋類型，購房者必須在自己的賬戶中存入50萬元或100萬元，同時(shí)必須提供購房者名下200萬元或800萬元的首付資金(包括存款、財(cái)務(wù)管理和股票)進(jìn)行確認(rèn)。

趙立今年8月初去御翠園售樓處。他告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，看房不需要驗(yàn)資，可以直接預(yù)約去看房。據(jù)趙立介紹，除了買家，看房當(dāng)天售樓處還有大量的房產(chǎn)中介，這意味著御翠園的銷售開通了中介渠道?！肮烙?jì)開發(fā)商也想快點(diǎn)賣出去?？吹狡綐堑娜硕伎旆忭斄耍N售表明房子可以在年底交付。”

不難看出，開發(fā)商正在逐步降低買家門檻，加快銷售開放渠道的銷售。這也是李嘉誠家族現(xiàn)在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下滑時(shí)的銷售方式。

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)主席李澤鉅在8月3日舉行的半年業(yè)績(jī)分析師會(huì)議上表示，該集團(tuán)一直堅(jiān)持以市場(chǎng)價(jià)格或低于市場(chǎng)價(jià)格的方式銷售項(xiàng)目，以促進(jìn)銷售和資金流動(dòng)。在中期報(bào)告中，李澤鉅還提到，今年仍面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)，必須采取“貨如輪換”的策略來應(yīng)對(duì)，即貨物必須像輪子一樣轉(zhuǎn)動(dòng)。

北京御翠園與香港親海III“深水炸彈”的促銷價(jià)格相比，價(jià)格更加謹(jǐn)慎柔和。

在北京從事高端住宅交易的盧強(qiáng)向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，御翠園所在的姚家園并不是一個(gè)完美的豪宅區(qū)，所以對(duì)御翠園的收客效果并不樂觀。“朝陽公園板塊或周邊輻射板塊會(huì)有很多二手選擇，不到10萬甚至10萬，所以御翠園的價(jià)格肯定不能太高，而且長(zhǎng)期征地時(shí)間早，地價(jià)低，比其他開發(fā)商更有定價(jià)優(yōu)勢(shì)。”

2001年，和記黃埔摘下姚家園地塊時(shí)，樓面價(jià)格約為1750元/平方米，但現(xiàn)在的備案價(jià)格比征地價(jià)格高了50多倍。這也是李嘉誠家族在mainlandChina一貫的房地產(chǎn)開發(fā)邏輯，發(fā)展進(jìn)度漫長(zhǎng)，享受土地增值溢價(jià)。

北京新房市場(chǎng)疲軟，數(shù)千萬豪宅也降溫。

與吹風(fēng)相比，御翠園的預(yù)售價(jià)格有所下降，這也反映了當(dāng)前北京新房尤其是豪宅市場(chǎng)的疲軟。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄指出，雖然項(xiàng)目之前的吹風(fēng)價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了10萬元，但實(shí)際申請(qǐng)銷售許可價(jià)格略低，這也是開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況做出的適當(dāng)調(diào)整。面對(duì)市場(chǎng)的持續(xù)降溫，開發(fā)商適度降低了市場(chǎng)預(yù)測(cè)。此外，該項(xiàng)目地塊已獲得土地20多年，開發(fā)進(jìn)度長(zhǎng)，產(chǎn)權(quán)縮短。

中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，2023年7月，北京商品房供需雙雙下降，交易規(guī)模降至近5月份最低水平，新房存量和去化周期回升，市場(chǎng)持續(xù)存壓。今年7月，北京商品房(不含保障房)成交規(guī)模為50.99萬平方米，環(huán)比下降12.8%，同比下降8.9%。；北京商品房(不含保障房)在2023年1-7月累計(jì)成交額為387.89萬平方米，同比下降5.1%。

雖然個(gè)別項(xiàng)目很受歡迎，但數(shù)千萬相對(duì)強(qiáng)勁的豪宅市場(chǎng)也有所降溫。根據(jù)麗茲行豪宅研究院的數(shù)據(jù)，7月份新房網(wǎng)簽總數(shù)為290套，環(huán)比下降7.64%，同比下降58.98%，成交量持續(xù)下降4個(gè)月。

盧強(qiáng)告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，今年總價(jià)1500-2500萬元的豪宅成交量明顯下降。根本原因是這些群體大多是利用杠桿買房的提升群體，面對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)有一定的觀望情緒。

但是根據(jù)備案價(jià)格，御翠園的平層總價(jià)預(yù)計(jì)在1300-1900萬元之間。

麗茲行指出，預(yù)計(jì)8月份，由于御翠園新盤的入市，可以為新房和豪宅推廣一批流量，但最終是轉(zhuǎn)為新房還是二手房，要看房?jī)r(jià)的高質(zhì)量。

據(jù)了解，御翠園在去化方面有一定的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)榘鍓K內(nèi)新房項(xiàng)目不多；同時(shí)，御翠園的備案價(jià)格與周邊同檔次社區(qū)的二手房相比具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)悉，項(xiàng)目周邊北京星河灣價(jià)格約9.9萬元/平方米，觀湖國際價(jià)格約10萬元/平方米，泛海國際價(jià)格從11萬元/平方米開始，御翠園的取證均價(jià)與周邊板塊的二手房基本持平，甚至有一定的倒掛。

(趙立、盧強(qiáng)是本文受訪者的化名)

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽碓醇白髡呙帧?/p>

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com