改善性購房群體正在成為中國多地找房者 ( 意向購房者 ) 的"主力軍"。

在當前房地產(chǎn)市場中，" 支持剛性和改善性住房需求 " 是政策層面多次強調(diào)的，" 對購買第一套住房的，要大力支持；對購買第二套住房的，要合理支持；對購買三套以上住房，原則上不支持 "。更好滿足改善性需求有助于擴內(nèi)需。2022 年底的中央經(jīng)濟工作會議在對著力擴大國內(nèi)需求作出部署時明確指出，支持住房改善等消費。

2023 年 7 月 27 日消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確釋放出進一步落實 " 認房不認貸 " 的信號，全國剛需轉(zhuǎn)改善房市場，迎來重大市場新機。58 同城、安居客近日發(fā)布的 2023 年《6 月國民安居指數(shù)報告》顯示，改善性住房需求在新房找房群體中占比持續(xù)提升。當月的調(diào)研顯示，三居室以及四居室以上的住房正在成為購買新房的 " 一梯隊選項 "，占比高達 86.8%。當月，希望購買三居室的找房者占比達 48.1%，希望購買四居室及以上戶型的找房者占比達 38.7%。

改善性住宅成交增加是長期趨勢。比如，從北京市房屋交易新房市場數(shù)據(jù)看，2014-2022 年三居室成交占比從 35.9％增至 39.1％，115-140 平米、140-200 平米、200 平米以上成交占比分別從 16.3％、11.8％、7.2％升至 18.3％、16.2％、9.0％。

人口紅利轉(zhuǎn)向人才紅利，改善性住房需求高速增長

什么是 " 認房不認貸 "？" 認房不認貸 " 的政策指的是無論購房者是否有貸款的記錄，只要購房者證明自己名下沒有房產(chǎn)，就可以按照第一套房貸款的標準辦理。如果購房者名下已經(jīng)有一套房了，則不管是不是貸款，貸款有沒有還清，都會按照第二套房的標準來進行審批。這種政策對于改善型的購房者有好處。即使購房人過去有過兩次貸款購房記錄，只要把手中的住房出手，就可以按照首套房的標準買房貸款了，這樣也會增加房產(chǎn)的流通性。

目前，" 認房又認貸 " 的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，嚴重限制了需要換房改善的購房群體，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應適時調(diào)整予以支持，優(yōu)化認房又認貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易。以北京為例，按照當前認房又認貸政策，很多購房者在改善換房過程中，二套房首付比例最高達 80%、房貸利率高達 5.25%。但若是優(yōu)化該政策，二套房首付比例最低降至 35%、房貸利率可以降至 4.75%。

下半年，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過去一年多的時間里，房地產(chǎn)限制性政策已基本放開，當前核心一、二線城市政策空間仍較大，短期來看，這部分城市房地產(chǎn)政策有望進一步優(yōu)化，比如優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購、降低交易稅費等仍是政策方向。

而一系列政策的風向都指向超一線城市的改善型需求人群。改善性需求不僅是居住面積的增加，更是居住品質(zhì)的提升。我國住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時期。人民群眾對住房的要求也從 " 有沒有 " 轉(zhuǎn)向 " 好不好 "，從 " 住有所居 " 到 " 住有宜居 "，不僅需要更寬敞的居住空間，還希望有完善的生活配套，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，合適的通勤距離，良好的社區(qū)治理等。從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，改善性需求空間很大。

通常認為，改善性需求至少是第二次置業(yè)，最普遍的是將現(xiàn)有住房以小換大。" 七普 " 數(shù)據(jù)顯示，2020 年全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到 38.62 平方米。從國際經(jīng)驗看，人均住房面積的增長與經(jīng)濟發(fā)展水平和收入增長正相關(guān)。隨著我國經(jīng)濟社會發(fā)展，人們對 " 住上更大面積房子 " 的改善性需求還將有所增加。當前我國城鎮(zhèn)化率已達 63.9%，仍有較大上升空間，但隨著城鎮(zhèn)化率增速較之過去趨緩，城鎮(zhèn)新增常住人口數(shù)量的增長速度也將有所下降。相對應改善性需求比剛性需求有更大提升空間。

可以預計，在很多城市，改善性需求在新增城鎮(zhèn)住房總需求中的占比將逐步超過半數(shù)，以小換大，以舊換新將成為相對主力的需求。有研究顯示，當前北京住宅市場中的改善性需求占比已經(jīng)超過 50%，成為住宅市場增長的主要動能。

人口紅利轉(zhuǎn)向人才紅利、人口老齡化加劇帶來的居家養(yǎng)老需求增長、存量房房齡偏老及高品質(zhì)住房稀缺等因素，特大城市改善性住房需求高速增長。其中以北京為例，2022 年，北京單價 10 萬以上住宅成交量創(chuàng)歷史新高。數(shù)據(jù)顯示，北京改善性需求占比 54.0％，已超越剛需成為住宅市場增長新動能。改善性需求不僅是居住面積的增加，更是居住品質(zhì)的提升。我國住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時期。

人民群眾對住房的要求也從 " 有沒有 " 轉(zhuǎn)向 " 好不好 "，從 " 住有所居 " 到 " 住有宜居 "，不僅需要更寬敞的居住空間，還希望有完善的生活配套，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，合適的通勤距離，良好的社區(qū)治理等。

最大的未知數(shù)，在于改善型人群對中國經(jīng)濟的預期

當前房地產(chǎn)行業(yè)復蘇的瓶頸在于需求不足，需求的回暖更多取決于經(jīng)濟、人均收入水平和居民對未來預期的改善。只有當居民的就業(yè)和收入能夠?qū)彿科鸬綄嵸|(zhì)性支撐作用，紓困政策才能真正起效。除了各種政策不斷推動樓市回穩(wěn)向好外，還需要形成良好的市場預期，助推住房剛性需求和改善性需求釋放。

認房不認貸政策對超一線城市也以一種中央直達地方的姿態(tài)，成為必然。但改善型人群對于中國未來經(jīng)濟發(fā)展的預期，卻與 2018 年、1996 年的局勢有著明顯不同的看法。改善型住房人群大多住著一居室、兩居室的老破小，上需要養(yǎng)老，下需要育兒，因此需要更換三居或四居，但他們同樣也面對著養(yǎng)老育兒和生活的三重經(jīng)濟壓力。買房不認貸了，首付降了，貸款金額也會隨之提高?？谡质录埃⒎睒s的經(jīng)濟局面、漂亮的 GDP 增速，讓人們以為工資、獎金裝上了 " 永動輪 "。如今，70 后、80 后對于因口罩事件帶來的經(jīng)濟下滑，仍對未來信心不足。

房市上了政策面，就是針對于絕大多數(shù)家庭改善型住房的一個回應。因此過去二套高首付的局面還是需要破解的。過去的房市，對于二套的認證主要集中于認貸，只要產(chǎn)生過名下的住房貸款記錄，不管賣不賣房，都屬于二套置換，首付比例高，月供高，二套利率也高到 5.7-5.9%。

此前，全國 20 個重點城市首套房首付比例平均值為 24%。具體看，此類城市首付比例主要分為三檔，即 35%、30% 和 20%。總體上城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。具體城市而言，上海、北京的首付比例是最高的，為 35%、40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對來說，一些弱二線城市和絕大多數(shù)三四線城市，都已經(jīng)執(zhí)行了 20% 的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽和鄭州等城市，首付比例均為 20%，這和此類城市持續(xù)降低入市門檻、降低購房成本等有直接關(guān)聯(lián)。

個別城市二套首付比例較高，如北京、上海二套房首付比例最低 60%、50%（普宅），最高為 80% 和 70%（非普宅）。因此，整體來看，當前房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，多個城市房價下跌態(tài)勢未改，部分符合評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù) 3 個月均下降的城市，仍有望繼續(xù)下調(diào)首套房貸利率下限，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市，也存在小幅下調(diào)空間。

前期部分城市在降低信貸成本方面已有所調(diào)整，對于首置和改善需求釋放發(fā)揮了積極作用。今年上半年全國重點城市二手房商業(yè)銀行貸款成數(shù)較去年有所提升。所以未來，隨著更多核心城市降低首付和落實認房不認貸政策，將進一步暢通換房鏈條，促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。一方面，改善客群換房會增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善群體賣掉二手房后購買新房，促進二手房新房的良性循環(huán)。

怎樣的改善房備受青睞

二次置業(yè)的原因有很多，比如家庭成員的增加、收入提高想改善自己和家人的居住環(huán)境、或者想為家里的小孩子換一個離學校更近的小區(qū)等等。每一個換房的原因都不同，這也意味著，每個人換房的需求也不同，二次購房買什么樣的房子才適合自己，是改善型需求在買房時要考慮的首要因素。

（1）環(huán)境宜居

對于改善族，都有著提升居住檔次的強烈愿望，因此更注重居住的宜居性。對于宜居的房子我們通常會和兩個詞語連在一起：生態(tài)、低密。生態(tài)指的是綠化率高，擁有優(yōu)質(zhì)的自然風光，甚至能夠達到 " 推窗見景 "，這就要求居住地周邊有公園之類的配套建設(shè)；低密指的是高綠化率、低容積率的住房，對于容積率來說，影響它的因素有總樓層、梯戶配比等。宜居度高的房子不僅能讓業(yè)主陶冶情操，享受山水之樂，更有著優(yōu)質(zhì)的空氣質(zhì)量，能給業(yè)主帶來一個健康、無霾的生活環(huán)境。

（2）生活配套設(shè)施完善

買改善房的購房者，說到底就是想一步到位，以后十年內(nèi)都不考慮換房。那么在選擇住房時就要注意周邊生活配套是否成熟，能否保障你日常生活所需。當然，住房周邊的教育資源以及醫(yī)療資源也是要納入考慮范圍的，以確保孩子能得到優(yōu)質(zhì)的教育，或是以后看病方便，作為上有老下有小的家庭，這都是買房時需要著重考慮的因素。

（3）交通便利

完善的交通配套，是改善住宅必須擁有的一個要素。不管是公交線路站點，還是高速公路亦或是發(fā)達的地鐵軌道，你的家周邊都必須要擁有一種，確保你能順暢、方便的到達你想去的任何地方。當然，隨著城市地鐵線路的逐漸完善、成熟，靠近地鐵的改善房無疑會更受歡迎一點，地鐵出行不僅會避開地面擁堵的交通，同時節(jié)省了你的出行時間，讓你的生活、工作更加舒適、便捷。

（4）戶型面積足夠大

買改善房當然要考慮的就是戶型面積，作為一套長期住房，沒有足夠大的面積怎能應付結(jié)婚后孩子的居住空間，尤其是二孩的到來，更需要住宅的實用的空間。除此之外，還有有些家庭還需要預留父母的居住空間，這就意味著你想買的改善房戶型面積最小也要在 100 平以上。畢竟，一套居住功能劃分明確，室內(nèi)空間寬闊的住房，才是你未來舒適生活的保障。

（5）物業(yè)一定要好

好的物業(yè)，是好房子的硬性指標。購房者變?yōu)闃I(yè)主之后，居住的安全感、舒適感、私密性都與物業(yè)服務(wù)的好壞直接掛鉤，大家可以通過實地觀察物業(yè)狀況來判斷小區(qū)物業(yè)服務(wù)的細致程度。

" 認房不用認貸 "，更好滿足剛性和改善性住房需求，尤其是能夠釋放一線城市房屋交易需求。" 認房不用認貸 " 有助于激活房屋置換鏈條，對二手房和新房交易量影響巨大，拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈方面，帶動國民經(jīng)濟，" 促投資、穩(wěn)增長、保就業(yè) "，以北京、上海為例，合并商業(yè)貸款及公積金貸款后貸款利率將再次降至 4% 左右，置換房屋將不再受限于認房又認貸，公積金首次貸款結(jié)清后，名下無房產(chǎn)，二次使用試點城市公積金，則可按照首套政策計算。如此一來，認房不認貸你會開始看房嗎？

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