春節(jié)以來，地產(chǎn) " 優(yōu)等生 " 萬科負面纏身，債務疑云、評級下調(diào)、銷售下滑，甚至連董事會主席郁亮都被煙臺市百潤置業(yè)等 10 家企業(yè)聯(lián)名舉報了。

萬科被業(yè)內(nèi)人士譽為 " 地產(chǎn)敲鐘人 "，因其對地產(chǎn)行業(yè)的判斷一向以精準著稱。早在 2018 年，萬科就喊出了 " 活下去 "，2022 年判斷 " 房地產(chǎn)行業(yè)進入黑鐵時代 "。照理說，能夠預判市場走向，萬科就應該盡早著手準備規(guī)避風險，然而何以還是走了大多數(shù)同行的老路？當前萬科面臨的最大風險是什么？到底該不該救萬科或者該如何救萬科呢？漩渦中的萬科對整個房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生何種影響？未來房地產(chǎn)市場朝何處去呢？

第三期《鈦媒體財經(jīng)風云對話》，主持人鈦媒體副總編輯胡潤峰，特邀中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長、復旦大學住房政策研究中心副主任陳晟，億翰智庫研究中心總經(jīng)理于小雨來探討當前萬科面臨的問題及未來房地產(chǎn)市場走向。

重點觀點提煉：

1、對于萬科為何會走到如今的地步，于小雨認為一是預判和實際的偏差，二是金融杠桿高，三是短錢長用，最終給企業(yè)帶來負面影響。

2、陳晟認為，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨超調(diào)，一旦整體市場發(fā)生好轉(zhuǎn)，萬科自身能做到四點：品質(zhì)卓著，品牌卓越，治理現(xiàn)代以及產(chǎn)品創(chuàng)新領先，再外加市場的包容，它就有可能走出危機。

于小雨認為萬科目前應該考慮負面輿論帶來的影響，即使市場環(huán)境變好，輿論影響仍在。

3、于小雨認為企業(yè)虛增資本、挪用資金、影子銀行、逃稅等行為在經(jīng)濟大環(huán)境不佳的背景下容易暴露，這會影響企業(yè)的聲譽和品牌，更有甚者影響企業(yè)的生存。

4、應對已披露出的負面信息，陳晟認為萬科應該公開問題或者風險的存在，積極和保險公司合作，多維度挽救品牌。

5、對于政府是否應該干預拯救房企，陳晟和于小雨均認為，政府不應無限制的兜底式的包治，存活的關鍵仍在企業(yè)自身。

6、陳晟認為將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進行交易，盤活現(xiàn)金流，重新制定負債率是萬科未來應該努力的方向。

于小雨認為企業(yè)仍面臨預售資金監(jiān)管嚴、融資落地難的問題，因此企業(yè)應該用最緊縮的狀態(tài)進行壓力測試，進行資金安排。

7、陳晟認為，房企應該建立新發(fā)展模式：以人為本，以產(chǎn)品品質(zhì)、以服務為核心，這樣才可能重新提振房地產(chǎn)市場的信心。

于小雨認為，只有當價格預期、交付預期以及收入預期同步轉(zhuǎn)為平穩(wěn)或者均為正時，市場才基本完成筑底。

8、陳晟認為未來房地產(chǎn)的格局是房企賣的不是房子，而是一種生活方式。

判斷偏差以及經(jīng)營上變化不及時導致風險無法避免

胡潤峰：萬科是房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)等生且過去能較準確預測到行業(yè)風險，2018 年就喊出了 " 活下去 "，令業(yè)界震驚。既然早有預判，何以還是走到今日？

陳晟：萬科從 2008 年開始，對房地產(chǎn)企業(yè)的研究、行業(yè)政策的研究，均處于比較領先的地位，并保持了很多年。從它的戰(zhàn)略體系，包括財務穩(wěn)健性、治理結(jié)構、組織架構等各個方面看，我都覺得是非常領先的。萬科甚至有專門的政策研判小組緊跟國家各方面政策，從某個角度來說萬科在政策預判上不會出現(xiàn)較大偏差，如今出現(xiàn)這些問題的原因是整個房地產(chǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)發(fā)生改變。如果我們站在現(xiàn)在的時點觀察過去，我們會覺得是存在問題的，但是萬科一路走來，整體上我認為萬科的治理結(jié)構等各個方向是正確的。

從某個角度來說，我認為萬科、碧桂園、龍湖等等前列房企應該會有相對穩(wěn)定的發(fā)展機會，只是因為現(xiàn)在整體市場表現(xiàn)不太好，從而對萬科造成了全面的影響，因此經(jīng)營人也要對應地盡快做出相應的調(diào)整。

從 2021 年起我們就強化了 " 房地產(chǎn)的金融穩(wěn)定 "，它強調(diào)的不是強，不是大，也不是規(guī)模，而是金融穩(wěn)定?？傮w從萬科的負債率來說，包括海外債、國內(nèi)債，如今受到銷售的影響，包括資金在項目上的監(jiān)管，萬科如今面臨還債等一系列困難，再疊加信息上的不透明，又遭遇被舉報、融資困難等問題，但是從整個行業(yè)的角度來說，萬科不應該出現(xiàn)類似恒大的問題，相對平穩(wěn)地過渡更可能發(fā)生。

于小雨：我覺得有三點原因造成萬科如今的困境，第一，萬科可以說是地產(chǎn)從業(yè)人員的信仰，它很多時候都能比較超前地對政策、環(huán)境、形勢作出判斷，包括一些決策和業(yè)務上的打法也是比較超前的，但這一次的預判跟實際卻存在偏差。2023 年的數(shù)據(jù)和以往的高位數(shù)據(jù)確實大幅下跌，按統(tǒng)計局的口徑，銷售于高位下降 36%，新開工下降超 58%，竣工下降 7%，開發(fā)投資下降 25%。其實，很多企業(yè)在年報中提到，2022 年已是比較低谷或者低迷的年份，沒想到 2023 年更艱難，甚至從 2024 年一季度的數(shù)據(jù)，或者體感上看，2024 年也是非常難的一年，包括萬科在內(nèi)的企業(yè)，都存在現(xiàn)實和預測的偏差，所以在拿地和融資方面的安排可能是出現(xiàn)了一些問題。

第二點，我覺得與金融杠桿的使用有關。回顧萬科過往的發(fā)展，其通過小股操盤的方式，也在一定程度上過度使用了金融杠桿，在現(xiàn)階段，對于企業(yè)來說是比較難受的。

第三點是短錢長用。萬科在后期進行了很多擴張和業(yè)務多元化，整體業(yè)務范圍和規(guī)模很廣，在地產(chǎn)行情好的時候，這些前期投出比較大且短期很難產(chǎn)生現(xiàn)金流的長期投資業(yè)務是沒有太大問題的，但在市場行情下行的時候，就有可能出現(xiàn)問題，因為它所貢獻的現(xiàn)金流和利潤往往是比較有限的，這對企業(yè)來說就出現(xiàn)了負向作用。

總體來說，在以上三種問題的疊加作用下，企業(yè)受制于環(huán)境，加上企業(yè)本身的判斷的偏差，以及業(yè)務上的變化和經(jīng)營上的問題使得如今的萬科出現(xiàn)了一些情況。

改變自身和消除負面輿情才能擺脫目前的困境

胡潤峰：是否可以暫時把萬科的困難定性為受市場環(huán)境不利導致的流動性問題？一旦市場好轉(zhuǎn)，萬科就有望擺脫困境？

陳晟：首先這一批企業(yè)發(fā)展了 30 多年經(jīng)歷了很多周期，但是遇到如此劇烈震蕩的周期，即使美國次貸危機，整個美國的房價調(diào)整也沒有超過 30%。目前新開工、銷售面積、銷售金額等數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了超調(diào)狀態(tài)，這是所有企業(yè)都沒有面臨過的。

當一個市場從 18 萬億一下子降到 12 萬億，6 萬億憑空消失了，我認為這不僅僅是萬科的問題而是整個行業(yè)的問題，目前萬科的狀態(tài)還算是好的，至少它還沒有出現(xiàn)海外債違約的情況。我覺得萬科現(xiàn)在最大的問題是銷售，包括融資的方法出現(xiàn)了變化，原先是總對總的，現(xiàn)在是各個項目公司資金管控的，所以它的總部的資金都在流出，并且因為要保交付，施工款是一定要付的，這就導致了它存在現(xiàn)金枯竭的可能性，所以它要動用所有合法的融資辦法、各種的經(jīng)營貸等手法進行融資。

我覺得只要市場恢復到正常的狀態(tài)，各方對萬科這一類 " 三好生 " 企業(yè)抱有相對的寬容度，同時萬科本身也要做到以下四個要求：第一是品質(zhì)卓著，用好產(chǎn)品保證資金流；第二是品牌卓越，處理好問題，不要再有負面信息；第三是治理現(xiàn)代；第四是產(chǎn)品創(chuàng)新和領先。做到以上四點它就有可能走出危機。

于小雨：我覺得 2024 年還是一個磨底之年。對于現(xiàn)在的萬科來說，我覺得不僅僅是市場整體恢復的問題，它還需要面對負面輿論對它的沖擊，目前我們已經(jīng)看到負面消息給它帶來股債雙殺。萬科目前處在輿論的中心，利益相關方包括購房者、潛在的購房者、提供或者即將提供金融支持的金融機構、政府、上下游供應鏈等都會懷疑萬科能否成功應對這些難關。這些負面的輿情其實已經(jīng)對萬科有一個比較深的影響了，股債雙殺便是最明顯的體現(xiàn)，接下來可能即使整個市場好轉(zhuǎn)，負面輿情也可能導致潛在的購房者在置業(yè)的時候存在交付顧慮。

此外，政府應適度協(xié)助企業(yè)進行保項目，目前這種支持的力度并不大，但是輿論對企業(yè)的傷害是很大的。如果行業(yè)未來將有所好所，企業(yè)能否在這一波負面輿論中堅持也是比較關鍵的問題，這對于現(xiàn)階段的萬科是一個比較大的挑戰(zhàn)。

保交樓是首位，企業(yè)應以生存為大前提

胡潤峰：對于萬科負面輿情中提及的虛增資本、挪用資金、影子銀行、逃稅等行為，在行業(yè)中一定程度上是存在的，于老師怎么看？

于小雨：我有三個觀點，第一，對于一家民營企業(yè)，在行業(yè)上行期時，可能存在這種情況，但是現(xiàn)在處于行業(yè)下行期，可能是雙方利潤分配出現(xiàn)了問題包括利潤分成沒談攏、沒分夠，或者可能是小股東或合作方想下牌桌，但是萬科沒處理好……這些負面信息早在 8 個月前已有舉報，事情也在持續(xù)發(fā)酵，甚至部分城市的負責人出現(xiàn)了被帶走的情況。萬科 2023 年年報中，山東隸屬的北京區(qū)域凈利潤虧損 2.5 個億，我認為是因利潤分配問題導致了很多隱藏在企業(yè)背后或者行業(yè)背后的事情被拿到明面上來。

第二點是負面的輿情可能會給萬科帶來更嚴重的后果，不僅僅是股債雙殺，企業(yè)品牌以及銷售的問題，還有輿情對于品牌信譽、企業(yè)的信用、銷售的負面影響都是立竿見影的，這對于企業(yè)來說是非常嚴重的。

第三點當下應該如何解決問題，我覺得從高層或者整個企業(yè)經(jīng)營角度出發(fā)，保交樓是首位，企業(yè)應以生存為大前提。

公開透明才是解決問題的關鍵

胡潤峰：煙臺合作方實名舉報釀成大的負面輿情已不是首次，但本輪風波愈演愈烈，最新消息萬科濟南總經(jīng)理正接受調(diào)查，陳院長怎么看萬科這一輪的負面消息？

陳晟：我覺得首先輿情對萬科是造成的影響是一種模糊的影響，萬科該如何做好自己的品牌維護工作才是重點，首先萬科與股東及合作方，包括代建等，表現(xiàn)均比較強勢，中間埋下的許多問題在之前快速增長的時候都掩蓋了，現(xiàn)在大環(huán)境背景下就可能出現(xiàn)問題。

目前要怎么處理這些問題，我給萬科三條建議，一是告訴公眾此類合作項目存在多少風險，對于以往合作項目可能存在的問題和風險，萬科應及時披露和承認，不可因小失大，影響自營項目的運轉(zhuǎn)。

二是輿情翻身之戰(zhàn)應做好相關的準備，第一是樹立金融穩(wěn)定的品牌，萬科要告訴所有金融機構它的現(xiàn)金流應該如何覆蓋？市場會恢復到什么程度？或者市場不恢復，但萬科依舊會進行相關的業(yè)務等，同時還要有以人為本，以項目、以客戶為中心的品牌建立。

第三個建議是萬科所有推出的樓盤都與保險公司合作，如果交不了樓，保險公司進行賠付，老百姓也將敢于購買。

政府不應無限制地兜底，存活的關鍵仍在企業(yè)自身

胡潤峰：從整個行業(yè)和宏觀經(jīng)濟的角度講，除了企業(yè)自身的努力之外，政府該不該救萬科，如果要救的話應該怎么去救？

陳晟：我覺得沒有明確的救或者不救，這一輪對企業(yè)進行出清是很正常的，對萬科甚至碧桂園這一類的企業(yè)，我們?nèi)绻J為這些帶有民營特點的企業(yè)還是好企業(yè)，我們就要 " 治病救人 "，它的治理結(jié)構體系還是相對完好透明的，但存在一些瑕疵，這一類企業(yè)如果出現(xiàn)大震蕩是對整個房地產(chǎn)市場的不負責任，對市場的沖擊將會更大，因此目前萬科應該以穩(wěn)定為主。此外，隨著市場的調(diào)整，我們不要盲目地認為市場好了所有問題就可以解決或者遮掩了，要實質(zhì)上解決問題，還是應該從企業(yè)本身出發(fā)落實前面提到的四個問題。

首先企業(yè)得有拿得出手的產(chǎn)品；第二金融穩(wěn)定品牌、消費者品牌、金融機構品牌，盡可能彌補損失；第三是治理現(xiàn)代化；第四是新形勢下的創(chuàng)新領先，調(diào)研目前仍受歡迎的樓盤是如何滿足購房者需求的，所以我覺得首先企業(yè)自救使市場保持相對穩(wěn)定，然后政府再進行干預，對這類企業(yè)進行一定的呵護和關心。

于小雨：我的觀點和陳院長有點類似，放眼整個行業(yè)，目前市場上處于保項目不保企業(yè)的思路，因此萬科如果倒下的話并不讓人意外。舉個例子，華南城和特區(qū)建發(fā)的關系就好比萬科和深鐵的關系，深圳國資或者深鐵對萬科的幫助也是有目共睹，他們在債務、認購等方向上給了一定的支持，甚至在去年的會議上也喊出了比較明確的支持，但是從高層會議或者表態(tài)上看整個融資支持依然遵循市場化、法制化的原則。企業(yè)肯定是希望政府幫忙，但是現(xiàn)階段要去救一家企業(yè)，政府需要考慮是否存在道德風險等多種問題，因此企業(yè)的積極自救才是比較現(xiàn)實的。

萬科的優(yōu)勢在于手里好的資產(chǎn)還是非常多的，2023 年以來萬科交易的動作也開始頻繁起來，包括七寶萬科廣場的出售，高層在業(yè)績發(fā)布會提出在 2024 年將繼續(xù)擴大大宗交易等，我覺得如果企業(yè)堅持不躺平，進行極端情況等多方面考量并進行相關的資金安排、現(xiàn)金流復盤等，在現(xiàn)階段，企業(yè)靠自己比靠外部支持可能更有效。

盤活現(xiàn)金流，解決融資難題是當下應該做出的調(diào)整

胡潤峰：萬科賬面資金看上去能夠覆蓋一年內(nèi)到期有息債務，但實際上很多是受限資金，并不能很靈活地運用到解除流動性危機上，兩位嘉賓覺得在政策上會不會做一些相應的調(diào)整呢？

陳晟：我覺得是會的。首先企業(yè)要保證保交樓項目，從融資角度，上海央行召開 12 家房企有關經(jīng)營貸的問題的座談會，這能給萬科提供很好的資金緩解。第二是整個項目上的資金監(jiān)管更加嚴格，我相信在保交樓保項目上還會加大相應的融資松動支持，這對萬科的情況將起到緩解作用，因為它今年保交付施工款支付太多了，接下來可能會好過一些。第三只要是為了企業(yè)正常經(jīng)營運營的資金都應該支持，而不要因為擔心擔責問題而控制企業(yè)的資金，這將對企業(yè)造成一定的困難。

當然萬科還有一個重要的工作，盡快把自己的存量資產(chǎn)，包括一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)通過各種平臺進行交易。今年它的任務是 300 億，我希望他能夠再交易更多一點，保證有經(jīng)營穩(wěn)定的現(xiàn)金流，然后再測算保證平穩(wěn)運作的負債率是多少，并且對應的現(xiàn)金需要多少？我覺得這也是它未來應該努力的方向。

于小雨：首先是我覺得萬科賬面的資金可觀，但是關鍵是預售資金監(jiān)管層面無法得到這么多的現(xiàn)金，根據(jù)測算可調(diào)配現(xiàn)金估計就一半左右。對于售資金監(jiān)管的優(yōu)化，雖然說國家高層以及民間都在建議推行，但是落到地方執(zhí)行是幾乎是不太可能的，因為保交付是壓實在地方，如果資金出現(xiàn)了問題，等同于地方政府去兜底了，所以地方政府監(jiān)管嚴格的可能性更大。

整體來看，我覺得企業(yè)不要對于政策抱有過多期待，得進行壓力測試和測算，更多要考慮這些刺激性的政策、支持性的政策已經(jīng)存在兩三年了，但并沒有帶來市場和監(jiān)管的大幅轉(zhuǎn)變，在這種情況下，企業(yè)的極端測試就更應將這些因素考慮在內(nèi)。

目前企業(yè)確實存在融資難的問題，像 " 三支箭 "、金融 16 條、融資協(xié)調(diào)機制等政策也是比較到位，但是落實到項目上的金額仍要看實際情況。2023 年政策要求銀行提供保交樓 2000 億的貸款，但最后只用了兩位數(shù)的額度。因為金融機構也是利益導向的，它也需要考慮錢的風險性，所以接下來主要就是要解決的執(zhí)行難、落地難的問題。

另外融資政策確實給企業(yè)帶來了希望，但是說實話，能用上這些政策支持的企業(yè)是少數(shù)的，萬科算是其中之一。萬科發(fā)行 REITs，但是發(fā)行的額度也不大。因為發(fā)行 REITs 需要考量持有類物業(yè)的質(zhì)量，它還有很多規(guī)則，比如稅收規(guī)則、獨立性規(guī)則，也有合規(guī)上的問題，都是需要時間去消化，不是短期內(nèi)就能立竿見影的。此外，經(jīng)營性貸款，可能會對持有性物業(yè)較多的企業(yè)有一定的助力，但這類企業(yè)整體上來看是少數(shù)。

總體來說，企業(yè)資金方面，監(jiān)管放松是很難的，融資要看具體落地，更多的企業(yè)應該用最緊縮的狀態(tài)進行壓力測試，進行資金安排。

2024 依然是磨底之年，市場調(diào)整周期可能要到 2025 年

胡潤峰：除了少數(shù)央國企之外，民營房企和混合所有制房企 2023 年年報數(shù)據(jù)都顯示虧損和下滑，很多高管認為整個行業(yè)需要時間來修復，市場信心對于行業(yè)的發(fā)展至關重要。應該如何恢復當前市場的信心？

陳晟：跳出房地產(chǎn)行業(yè)看，現(xiàn)在大家不買房不是沒有需求，而是取決于潛在購房者對自己未來收入增長和工作穩(wěn)定性的預期，或者是對未來的經(jīng)濟預期存在不確定性，這種傳導性的問題對市場的影響是巨大的，從而傳導到消費端，再到供給端，最后到企業(yè)端，因此我覺得最關鍵的是房地產(chǎn)企業(yè)要充分意識到中國經(jīng)濟未來的走勢。

我認為市場調(diào)整周期可能還要到 2025 年，對于住宅 10 萬億的需求還是在的，目前包括中介公司、物業(yè)公司粗略統(tǒng)計有 12 萬家房地產(chǎn)各類企業(yè)，我覺得 2/ 3 要被去化掉，我們希望萬科是留存下來的 1/3。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，要從過去的高杠桿、高周轉(zhuǎn)的錯誤模式中進行改變，建立新發(fā)展模式，以人為本，以產(chǎn)品品質(zhì)、以服務為核心的新時代，緊緊地圍繞客戶的需求去展開業(yè)務。

于小雨：我覺得關于整個市場修復的問題核心在于三個預期變化，價格預期、交付預期和收入預期。收入預期正如陳院長所說，我也認為是跟經(jīng)濟直接掛鉤，地產(chǎn)現(xiàn)在相當于是經(jīng)濟的朋友，如果經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，大家對于收入預期好轉(zhuǎn)，整個的購買意愿和能力也會上升。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整已經(jīng)蔓延到核心城市，甚至核心城市的新房也出現(xiàn)打折現(xiàn)象，我覺得在新價差體系形成之前，市場預期較難企穩(wěn)。當新房的價格優(yōu)于二手房，倒掛不存在時基本上調(diào)整完畢，這就是價格預期的穩(wěn)定。

至于交付預期，它緊跟政策導向，政府一直力推保交付，很多新出的地塊要求現(xiàn)房銷售，包括一些在售樓盤已經(jīng)是現(xiàn)房了了，可見目前交付預期已有初步修復。我覺得價格預期、交付預期以及收入預期同步轉(zhuǎn)平穩(wěn)或者是正向時，那么市場筑底已基本完成。

關于整個市場 2024 年的判斷，我認為依舊承壓，是一個磨底的年份，企業(yè)面臨的壓力比較大。從目前一季度的數(shù)據(jù)、政策變化以及經(jīng)濟形勢來看，并沒有看到太多的好轉(zhuǎn)。

現(xiàn)在市場環(huán)境下，企業(yè)的競爭格局已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，基本從原來的三七開變成七三開，原本民營企業(yè)能占七成，而現(xiàn)在只占三成左右，剩下的七成里面更多國企可能占到 50%，央企大概占到 20% 的狀態(tài)，可以說是一輪大換血。

未來房企賣的不是房子，而是一種生活方式

胡潤峰：假設這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整結(jié)束，行業(yè)出清完成，之后中國的房地產(chǎn)行業(yè)大概會呈現(xiàn)什么樣的面貌？

陳晟：我覺得房地產(chǎn)企業(yè)要利用好這次危機，在現(xiàn)在這種壓力測試之下能夠生存下來的便是好企業(yè)。所有的房企應該深度反思在這次行業(yè)調(diào)整的各種應對行為，由此我們要切割過去高規(guī)模、高周轉(zhuǎn)、高負債的 " 三高模式 "，并進入以人為本，以產(chǎn)品為核心的新時代，我認為萬科具備一定的后發(fā)優(yōu)勢，這包括了它的商業(yè)部分，持有物業(yè)部分，物流部分等。

新時代在供需要基本平衡的情況下，房企應該尊重我們的消費者，甚至未來可能要請消費者來 " 設計 " 房型、戶型、居住環(huán)境、物業(yè)社區(qū)等定制化產(chǎn)品，未來房企賣的不是房子，而是一種生活方式。房地產(chǎn)作為和建筑行業(yè)并存的支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)中必然存在許多優(yōu)秀的企業(yè)的，只要符合新時代的要求，便可以在這個市場上存活下去。

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