四月二十二日，最新的貸款市場報價利率（LPR）在MLF利率沒有改變的情況下，在發(fā)布的預(yù)期內(nèi)，一年期和五年以上的LPR保持穩(wěn)定。

要知道，今年2月5日以上的LPR已經(jīng)下降了25個基點(diǎn)到3.95%，這是自LPR機(jī)制成立以來最大的調(diào)整。在接下來的兩個月里，LPR沒有調(diào)整，所以LPR在短時間內(nèi)沒有太大的空間進(jìn)一步調(diào)整。

中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長朱鶴新表示，未來貨幣政策仍有空間，下一步將密切觀察政策效果、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況，利用好儲備政策。

LPR的下降空間可能不大。未來，更多房價調(diào)整壓力較大的城市可能會通過降低積分來降低抵押貸款利率和購房成本。截至目前，已有40多個城市分階段取消首套房利率下限。

四月份LPR“按兵不動”達(dá)到預(yù)期。

為何這么說？

首先，中期貸款方便LPR利息（MLF）在利率的基礎(chǔ)上，4月15日，央行宣布新一期MLF運(yùn)營利率為2.50%，與上月保持一致，導(dǎo)致市場對LPR下調(diào)的預(yù)期下降。

其次，從以往LPR調(diào)節(jié)節(jié)奏來看，今年2月，LPR5年從4.2%下降到3.95%，自LPR開通以來，超出預(yù)期的25BP調(diào)整下降幅度最大，短期內(nèi)調(diào)整空間不大。

根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，自2019年8月以來，LPR已經(jīng)經(jīng)歷了5年或更長時間的8次調(diào)整。截至目前，LPR已從2019年8月的4.85%降至3.95%，近五年共下降90BP。

還有一個重要信息。個人住房貸款利率在第一季度下降3.71%，同比下降0.46%。％，首次低于企業(yè)貸款利率。這意味著金融政策加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的支持，尤其是在2月5日LPR價格獨(dú)立下跌25BP后，直接影響到個人住房貸款利率的下降。在“定向降息”的背景下，當(dāng)前各地房貸利率已經(jīng)降至階段性低點(diǎn)。

中央銀行副行長、國家外匯管理局局長朱鶴新表示，今年以來，一系列前期的貨幣政策正在逐步發(fā)揮作用。今后的貨幣政策還有空間，下一步就是密切關(guān)注政策效果、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況，利用好儲備政策。

5年以上LPR變化，直接影響抵押貸款利率的變化。

但值得注意的是，去年1月，央行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布通知，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品房銷售價格環(huán)比和同比下降3個月的城市，可以分階段保持、下降或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

這意味著，撤銷首套房利率下限的城市不會受到LPR變化的影響。換言之，即使5年LPR沒有調(diào)整，抵押貸款利率也有進(jìn)一步下降的空間。

目前，購買普通住房的第一套房利率和第二套房貸的利率已經(jīng)降至歷史低點(diǎn)。援引貝殼數(shù)據(jù)顯示，3月份100個城市的第一套主流房貸平均利率為3.59%、第二套主流房貸平均利率為4.16%?？梢钥闯觯髁鞣抠J平均利率低于LPR加點(diǎn)的下限。

這種情況與各地階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限有很大關(guān)系。

據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，截至2023年9月底，119個符合放寬首套房利率政策下限條件的城市中，有95個下調(diào)了首套房利率下限，比全國下限低10-40個基點(diǎn)；24個城市取消了下限。

2024年，取消下限的城市數(shù)量大幅增加。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自4月份以來，近20個城市宣布取消首套商業(yè)個人住房貸款利率下限。比如4月19日，常州、泰州、淮安、南通、蕪湖五個城市加入，首套房貸利率下限分階段取消。

與環(huán)比相比，新房價格連續(xù)三個月下跌，是這些城市取消房貸利率下限的關(guān)鍵。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新資料顯示，3月份70個大中城市中，40個城市的新房價格指數(shù)連續(xù)三個月同比下降。這也意味著未來將有更多符合條件的城市取消抵押貸款利率下限，其中沈陽、青島、南昌等地已經(jīng)宣布階段性取消首套房利率下限。

目前，LPR上一輪大幅調(diào)整帶來的刺激還不足以抵消買家“看跌等待”的觀望情緒，因此購房需求規(guī)模仍然相對有限。

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2024年第一季度，整體房市持續(xù)探底，成交量同比下降52%，較去年第四季度下降43%。

在當(dāng)前的市場環(huán)境下，政策的關(guān)鍵在于降低購房者的購房成本，提高購房意愿。

現(xiàn)在看來，不僅僅是對降息抱有期待，政策方面還有其它的調(diào)整空間。

比如減稅政策，尤其是重點(diǎn)一二線城市，降低了住房交易稅，穩(wěn)定了需求，穩(wěn)定了市場。比如買家庭唯一的房子或者改善房子，減免契稅，縮短購房增值稅和個稅免稅年限。

另一方面，地方調(diào)控進(jìn)一步優(yōu)化。比如最近長沙房地產(chǎn)市場調(diào)控模式全面取消住房限購，實(shí)施“新舊置換”政策，新一輪政策放松仍在繼續(xù)。未來一線城市、杭州、成都等強(qiáng)二線城市的四限政策仍有明顯放松空間，其他已解除限制的二三線城市將繼續(xù)在公積金和住房補(bǔ)貼方面下功夫。

總的來說，政策繼續(xù)寬松的主調(diào)不會改變。

當(dāng)前市場的根本原因是居民對就業(yè)和收入增長缺乏長期穩(wěn)定的預(yù)期。因此，只有穩(wěn)定預(yù)期，降低購房成本，才能有效促進(jìn)住房消費(fèi)。

在市場預(yù)測和信心得到修復(fù)之前，房地產(chǎn)市場仍將處于觸底調(diào)整階段?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)市場存在很大的不確定性，需要大量的優(yōu)惠政策來支持時間的修復(fù)。

本文來自微信微信官方賬號“丁祖昱評房市”（ID:dzypls），作者：編輯部，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請?jiān)谖闹凶⒚鱽碓醇白髡呙帧?/p>

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請及時與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com