房地產(chǎn)企業(yè)三四線城市近兩年土地投資退潮。

三四線含宅地塊成交連續(xù)三年下跌，2023年三四線城市成交量同比下降70%。

與此同時，百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在三四線的投資比例下降到近五年的新低，只有14%。在TOP20城市，70%以上的交易地塊被城市投資平臺“拖累”。

也能受到房地產(chǎn)企業(yè)青睞的三四線，主要集中在長三角、珠三角核心城市圈的強(qiáng)三線。目前，仍在三四線積極征地的房地產(chǎn)企業(yè)普遍專注于深耕城市的優(yōu)質(zhì)板塊，三四線征地更注重“性價比”。

三四線城市，土地市場進(jìn)入“凍結(jié)期”。

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2023年三四線城市的住宅用地成交額分別為1.73萬億和7.29億平方米，比去年同期下降了19%和25%。

2023年，全國近300個城市中有71%的城市含宅用地交易面積同比下降。

與2021-2024年1-3月含宅用地成交額和面積TOP20城市相比，可以發(fā)現(xiàn)成交集中度逐年增加，這意味著只有少數(shù)頭部、供應(yīng)相對充足的三四線能夠吸引投資。

即便是交易規(guī)模巨大、備受關(guān)注的TOP20城市，土地市場也同樣“慘淡”。

交易規(guī)模TOP20城市，2023年交易面積超過1000萬平方米的城市只有6個，與2022年的腰斬相比，2021年的數(shù)據(jù)是28個。在這些城市中，2023年有12個城市的土地交易達(dá)到了近三年的低點(diǎn)。

還有一些城市土地交易略有回暖。，比如南通、鹽城、邢臺，同比增長10%-15%，但與2021年相比，仍在下降。

三、四線城市的土地市場被一、二線城市“擠壓”。

自2021年核心城市集中供地實施以來，房地產(chǎn)企業(yè)對三四線城市的土地拍賣關(guān)注度降低，以集中資金競拍核心城市的宅地。

自2022年以來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)土地儲備，進(jìn)一步降低了對三四線土地市場的關(guān)注。

所以，百強(qiáng)房企在三四線投資意愿、投資比例持續(xù)下降，2023年百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)三四線投資比例降至14%，近五年來創(chuàng)下新低，而大多數(shù)三四線城市僅僅依靠城市投資。

在2023年土地成交額TOP20的城市中，14個城市的城市投地額度占50%以上。，在這些城市中，常州、淮安、鎮(zhèn)江等9個城市的投地比例甚至超過90%。2024年1-3月，城投征地總比例有所下降。，在泉州、臺州、鹽城等10個城市中，仍有50%以上的城市投地。

在三四線城市中，佛山是一個特殊的存在。2023年，國有央企征地金額占68%，2024年3月上升至75%。佛山市場在國有央企普遍退出三四線城市的時期仍然具有很大的吸引力。保利發(fā)展、廈門建發(fā)、華僑城將在佛山征地較多，國有央企征地項目金額通常較大，占用幅度較小的金額較大。

三四線城市不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)對征地的偏好存在較大差異，國家央企征地規(guī)模大，價格高，而城投、民企征地則比較“便宜”。

在三四線投資退潮的大環(huán)境下，溢價率超過20%的高溢價交易地塊比例從2020年最高峰的29%下降到2024年的4%。

高溢價交易地塊的大幅下跌，反映了公司在三四線城市收購?fù)恋氐睦硇曰貧w。

就城市分布而言，長三角沿海地區(qū)主要集中在臺州、溫州、金華、徐州等長三角地區(qū)。，雖然東莞、莆田、佛山等地的高溢價地塊總量不如上述城市，但占比相對較高。在地塊轉(zhuǎn)讓總量相對減少的情況下，這些城市的優(yōu)質(zhì)地塊含量并沒有下降。

另外，煙臺、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、肇慶等地，近幾年成交的高溢價地塊數(shù)量不到10塊，而且占總成交量的比例也較低，土地市場多年來一直處于冷淡狀態(tài)。

高溢價地塊表現(xiàn)出“量小價高，小而精”的特點(diǎn)，而且“性價比”均較高。

第一，集中在城市的優(yōu)質(zhì)板塊，優(yōu)質(zhì)地段，另一方面，地價比合理，利潤率較大。例如，2023年7月在佛山成交的南海區(qū)價格“地王”，樓板價格為24350元/平方米，而周邊項目價格約為4萬元/平方米，整體盈利空間依然存在。

另外，部分項目在板塊內(nèi)處于新房斷供的趨勢。比如2023年4月東莞成交總價22.1億元的松山湖地塊，溢價率為15%，目前已發(fā)售，平均成交價格為55132元/平方米，近一年周邊三公里發(fā)售的新盤幾乎處于斷供狀態(tài)。

總的來說，能夠在三四線城市高溢價交易的地塊都位于城市相對成熟的核心區(qū)域，或者有難以復(fù)制的自然資源。這些自身條件一般的地塊仍然以底價成交為主，市場呈現(xiàn)出冷熱分化的現(xiàn)象。

在市場轉(zhuǎn)冷的環(huán)境中，只有投資前景明朗的城市疊加自身區(qū)位優(yōu)勢明顯的地塊，才能保持較高的吸引力。

從征地公司的角度來看，目前仍在三四線城市投資的企業(yè)與2022年以前大不相同。征地公司主要是國家央企，如保利、建發(fā)、綠城等。具有較強(qiáng)的現(xiàn)金流實力和操作能力，對于土地投資也有更高的需求。

三四線城市的土地市場在樓市升溫前也很難迎來全面復(fù)蘇。

但是，無論整個行業(yè)如何低水平運(yùn)行，仍然有實力獲取土地的房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)捕獵優(yōu)質(zhì)地塊，充足的優(yōu)質(zhì)地塊仍然可以高溢價交易。即便如此，三四線優(yōu)質(zhì)地塊還是需要理性對待，警惕潛在的銷售風(fēng)險。

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