去年，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃二部先后進入76個城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。結(jié)合實體經(jīng)濟發(fā)展、前瞻產(chǎn)業(yè)園大數(shù)據(jù)、前瞻智慧投資大數(shù)據(jù)、全球市場環(huán)境變化，我們提煉了園區(qū)產(chǎn)業(yè)生命力不足的三個關鍵共性因素:

1、"投資效率跟不上企業(yè)遷移頻率"：全國省域園區(qū)整體入駐率突然下降，極少數(shù)城市相對穩(wěn)定；

根據(jù)前瞻規(guī)劃第二部參觀和服務的76個公園(大部分是近年來建成的公園)的平均值統(tǒng)計，進入率不到60%。(相對保守)

通過調(diào)查采訪，我們了解到，大多數(shù)園區(qū)都在全球產(chǎn)業(yè)競爭下，企業(yè)紛紛競爭，轉(zhuǎn)移或者取消，直接導致當?shù)禺a(chǎn)業(yè)失鏈，打破原有的經(jīng)濟形態(tài)和產(chǎn)業(yè)形態(tài)，使園區(qū)面臨“重新招商，重新經(jīng)營”成本壓力。

與此同時，我們通過前瞻智慧招商大數(shù)據(jù)庫，大數(shù)據(jù)的企業(yè)遷移判斷當?shù)毓珗@的入駐率:選擇深圳市、新一線城市代表長沙市作為一線城市代表，對近三年(2021-2023)企業(yè)遷移的數(shù)據(jù)進行對比。

①一線城市代表：深圳。

2021-2023年深圳市有3340家外投企業(yè)轉(zhuǎn)移。，其中高新技術(shù)企業(yè)36家；TOP6轉(zhuǎn)移外資企業(yè)涉及批發(fā)零售、建筑、科研、技術(shù)服務、制造、租賃和商務服務、信息軟件和技術(shù)服務等行業(yè)；注冊資本超過1億元的企業(yè)轉(zhuǎn)移外資數(shù)量高達117家。

龍崗區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、龍華區(qū)、寶安區(qū)是流動性較大的區(qū)縣，其中龍崗區(qū)流動性增長較高(遷入量較大)，但南山區(qū)近三年來，作為中國上市密度第一區(qū)，公司遷入與轉(zhuǎn)移外投數(shù)量差距相對較大，增速逐漸下降。

②長沙是新一線城市的代表。

2021-2023年長沙市外投轉(zhuǎn)移企業(yè)數(shù)量為739家。，其中高新技術(shù)企業(yè)15家；TOP5轉(zhuǎn)移外資企業(yè)涉及批發(fā)零售、建筑、科技服務、租賃和商業(yè)、信息軟件和技術(shù)等行業(yè)；注冊資本超過1億元的企業(yè)遷出數(shù)量高達17家。

岳麓區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)、芙蓉區(qū)是流通性較大的區(qū)縣，但是天心區(qū)遷移與外投轉(zhuǎn)移的差值為負。

從數(shù)據(jù)來看，企業(yè)遷移的數(shù)量差似乎都在好轉(zhuǎn)，但另一方面，我們會跟蹤廣東省和湖南省其他地區(qū)從深圳市和長沙市公司遷入的城市排名，基本上除了深圳市(廣州市)。、除長沙市外，本省其它城市的公司遷入數(shù)量和外投轉(zhuǎn)移數(shù)量多為負值！與長沙市相比，其它新一線城市的情況屈指可數(shù)。(可咨詢前瞻顧問獲取其他地區(qū)、縣區(qū)企業(yè)遷出遷入詳情及企業(yè)名單。)

(核對珠海市2021-2023公司遷入轉(zhuǎn)移外投數(shù)量，差值為-240家)

(2021-2023年湘潭市公司遷入轉(zhuǎn)移外投數(shù)量核對，差值為-39家)

客觀來說，廣東省和湖南省是典型的工業(yè)代表省。前瞻性規(guī)劃二部的同事在這兩個省參觀調(diào)研的公園數(shù)量約占26%和15%。除了廣州、深圳和長沙，幾乎看不到進入率高于60%園區(qū)內(nèi)，地方政府和園區(qū)所有者也面臨著「園區(qū)空間存量大，招商難」的境遇。

2、“定位落后跟不上市場發(fā)展趨勢”：隨著戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大多數(shù)園區(qū)仍然停留在過去五年、十年的定位發(fā)展戰(zhàn)略上。

前瞻性規(guī)劃二部的賴部長帶領團隊走訪76個公園后，提到了近年來公園最大的發(fā)展體驗:“受全球經(jīng)濟動蕩的影響，加上近年來中國產(chǎn)業(yè)的快速轉(zhuǎn)型，很多公園早年沒有做好產(chǎn)業(yè)定位和投資前期規(guī)劃，只能一步一步來。小企業(yè)轉(zhuǎn)移外投的影響也可以在少數(shù)情況下緩解投資時間和成本。一旦大廠轉(zhuǎn)移外投，就面臨著砸鍋賣鐵吸引投資的局面。在許多公園里，我們遇到的經(jīng)營思維都比較老套，大部分還停留在一起。‘只要我有美麗的空間，就可以吸引公司來找我’概念理解，我們后半段介入，為了“精準招商”調(diào)整定位會比較困難，但幸運的是，我們可以實現(xiàn)非常準確的目標投資計劃，調(diào)整公園，盡量不改變商品的原有結(jié)構(gòu)。定位策略，目標投資清單/圖譜，運營策略。”

借鑒“京東智谷”項目等一些成功園區(qū)的運營案例(在不影響商品現(xiàn)有結(jié)構(gòu)的情況下，明確其產(chǎn)業(yè)定位，投資通過率和進入率遙遙領先)。我們主要從三個方面考慮和實施:

①做好京東智谷園區(qū)功能定位工作

也就是說，需要明確(JD.COM智谷)工業(yè)園區(qū)的核心功能是什么。大部分園區(qū)是多功能集成的園區(qū)，除了制造、R&D辦公、倉儲物流等。，還具有營銷、商業(yè)展示等功能。園區(qū)的功能定位在很大程度上決定了園區(qū)的物業(yè)形態(tài)，包括產(chǎn)品組合、業(yè)態(tài)比例等。

公園的功能定位來源于市場供求的判斷，也要考慮政府的規(guī)劃要求。不同的人可能會對同一地點的公園項目提出不同的功能定位，相應的公園運營的最終結(jié)果可能會有很大的不同。

②做好京東智谷園區(qū)項目內(nèi)外部分析工作

它的重點是如何定位園區(qū)的主要客戶群體。市場定位是對功能分區(qū)的進一步細化，主要通過對市場客戶群體的分析來指導園區(qū)的營銷招商。就主要客戶群而言，絕大多數(shù)園區(qū)項目主要是基于當?shù)厥袌龌蚋鶕?jù)當?shù)厥袌龅目蛻羧后w，因為企業(yè)的遷移成本非常高。從項目位置來看，城市產(chǎn)業(yè)集聚效應非常重要。離高能城市越近，外部客戶越多，項目所在城市的窗口效應越強，外部客戶越多。就一般的園區(qū)項目而言，我們采用的市場定位方法是三圈市場分析方法，即本地市場、周邊市場和外部市場。

③做好產(chǎn)業(yè)定位和招商計劃(京東智谷)。

最重要也是最難的是做好產(chǎn)業(yè)定位。因為產(chǎn)業(yè)是園區(qū)發(fā)展的基礎，產(chǎn)業(yè)定位會影響園區(qū)的產(chǎn)品設計、公共建設設設施和投資。以前很多園區(qū)一上來就做規(guī)劃建設，整體規(guī)劃園區(qū)是根據(jù)對市場的初步印象開始的。結(jié)果，他們在工業(yè)投資中經(jīng)常遇到挫折，模塊面積不合適，建筑高度和負荷不匹配，缺乏公共建筑設施等等?，F(xiàn)在，大多數(shù)園區(qū)項目已經(jīng)開始重視產(chǎn)業(yè)定位規(guī)劃。在產(chǎn)業(yè)定位方面，關鍵點是如何定位產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)定位太廣泛，公園沒有競爭力，產(chǎn)業(yè)定位太窄，市場客戶受限，都會影響投資的去化。在進行產(chǎn)業(yè)定位時，深入分析園區(qū)是否具備發(fā)展某一產(chǎn)業(yè)的資源基礎，是否能形成較強的資源優(yōu)勢，是形成某一園區(qū)與其它園區(qū)不同的獨特競爭力的一個重要方面，這些資源是為未來入駐企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)支持和配套服務的現(xiàn)實基礎。

服務結(jié)束后，鳳崗鎮(zhèn)黨委委員趙見敏在近期活動中對京東智谷取得的發(fā)展成就表示贊賞：京東智谷是廣東省、東莞市的重大產(chǎn)業(yè)項目，近年來，京東智谷已成為鳳崗鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集群、人才引進的重要平臺，短短五年間，數(shù)百家企業(yè)入駐，為區(qū)域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供重要引擎。

因為大部分數(shù)據(jù)都是保密定制的，所以我們不會做太多的展示，還有很多類似JD.COM智谷的例子?？梢娍茖W精細的定位決策對于一個園區(qū)項目有多重要！(更多案例和詳細信息可以咨詢客服了解。)

3、“招商方式跟不上數(shù)字工具的變化”：大多數(shù)公園仍然選擇人海。 駐地策略，捕獲公司信息鏈接緩慢，意圖不準確；

前瞻性規(guī)劃二部招商策略組組長黃觀察到:“我們走訪的這些現(xiàn)代公園在設計和建設方面都非常前衛(wèi)，但在商業(yè)模式上，有些公園可能沒有一些辦公樓運營能力強，80%的公園投資停留在電話、購買企業(yè)電話資料、做行業(yè)協(xié)會關系資源等方面。這種效率跟不上企業(yè)發(fā)展需求的變化速度。不能及時捕捉公司的最新動態(tài)、投資意向、戰(zhàn)略信息，如果不能做到運籌帷幄，就很難找到對口的招商線索，最終徒勞無功?！?/p>

在數(shù)字時代，我們應該對公園的“精準投資”有更好的了解。地方公園制定“產(chǎn)業(yè)定位、投資地圖”后，應利用數(shù)字工具激發(fā)一線投資者的執(zhí)行力。比如我們在杭州某智能聯(lián)網(wǎng)汽車產(chǎn)業(yè)園進行規(guī)則后培訓時，讓大家通過“前瞻性智能投資系統(tǒng)”，先準確識別產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展熱圖，分析產(chǎn)業(yè)的集聚程度和分布，為投資發(fā)展和規(guī)劃定位提供判斷數(shù)據(jù)，進一步引導投資目標區(qū)域。

(圖為前瞻智慧招商系統(tǒng)功能示意：熱圖分析功能)

與此同時，可結(jié)合“園區(qū)獵企招商工具”，全國前瞻6萬 核心園區(qū)信息監(jiān)控，透視每個園區(qū)的真實內(nèi)部情況。如果有企業(yè)遷移意向，可以通過智能投資系統(tǒng)及時聯(lián)系企業(yè)，進行初步溝通和選擇。節(jié)約園區(qū)在精準招商方面的大量投入和運營成本。

(圖為前瞻智慧招商系統(tǒng)功能示意：園區(qū)尋找企業(yè)功能)

其次，前瞻性考慮到每個公園的投資情況與區(qū)域發(fā)展的資源條件和經(jīng)濟水平密切相關。為了更清楚地了解熱圖所示的區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，明確企業(yè)遷移的趨勢和投資意向，利用自己沉淀了20多年的產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、企業(yè)大數(shù)據(jù)、財經(jīng)大數(shù)據(jù)、公園大數(shù)據(jù)等相關專利數(shù)據(jù)庫，前瞻性地制定了“區(qū)縣全景分析系統(tǒng)”，分別從“公司發(fā)展”開始、“行業(yè)市場”、“區(qū)域集群”、“戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)”、對“重點產(chǎn)業(yè)”等維度進行分析，為投資目標的導向性、選擇性提供了更深層次、更準確、更科學的決策依據(jù)。

(圖為前瞻智慧招商系統(tǒng)功能示意：園區(qū)尋找企業(yè)功能)

在過去的三年里，中國工業(yè)園區(qū)的發(fā)展充滿了風險和挑戰(zhàn)。經(jīng)濟下行、外資撤離、企業(yè)遷移、外投/淘汰都是必須面對的痛點，但這恰恰讓大家對缺點有了更清晰的認識，對改善園區(qū)的方向有了更清晰的認識。綜上所述，請看:

(1)疫情過后，市場整體供需鏈失衡，企業(yè)所需資源集中度趨于發(fā)達城市。但在充分考慮地區(qū)條件、交通狀況、運營成本壓力等要求的情況下，公司的發(fā)展和投資傾向?qū)⒕劢褂诟摺熬C合運營能力”的就近城市，造成了上述數(shù)據(jù)中“企業(yè)遷移失衡、工業(yè)園區(qū)閑置”的局面。

(2)大數(shù)據(jù)時代的沖擊，產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢集中在智能化、數(shù)字化、低碳化、優(yōu)質(zhì)化、主題特色化、服務型經(jīng)濟化等方面。相應的工業(yè)園區(qū)發(fā)展不能用“土氣思維”來解決“現(xiàn)代問題”。在工業(yè)園區(qū)定位方面，要結(jié)合資源優(yōu)勢進行規(guī)劃，形成精準的投資地圖、投資戰(zhàn)略地圖、投資目標清單等一系列合理指向的行動方案。在工業(yè)園區(qū)投資方面，要利用好“智能投資大數(shù)據(jù)工具”，用有效的數(shù)據(jù)做出輔助決策。

(國家工業(yè)和信息化部中小企業(yè)局局長梁志峰一行前瞻性產(chǎn)業(yè)研究所調(diào)查指導)

(前瞻產(chǎn)業(yè)研究院創(chuàng)始人陳立科董事長與廣東省商務廳溝通合作)

工業(yè)園區(qū)是中國實體經(jīng)濟發(fā)展的重要平臺和關鍵平臺。如何有效控制園區(qū)發(fā)展質(zhì)量，優(yōu)化經(jīng)營環(huán)境，還有很多方面需要考慮。

在新質(zhì)量生產(chǎn)力發(fā)展的背景下，前瞻性建議產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要從企業(yè)發(fā)展所需的角度考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展，離不開五大要素：學研產(chǎn)政資。

①有沒有運輸渠道、科教建設配套的專業(yè)技能人才，能給公司“新生力量”來支持改革創(chuàng)新？

②是否有生產(chǎn)性服務業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)配套設施，能滿足科研創(chuàng)新、檢驗等場景？

③能否滿足企業(yè)生存的基本市場條件，滿足產(chǎn)業(yè)成果轉(zhuǎn)化的落地場景和市場需求？

④產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策是否具有一定的競爭力，科學合理的范圍，能否支持企業(yè)的發(fā)展？

⑤是否有便利的金融流通條件，能滿足企業(yè)在不同生命周期的資金需求？

公園的滯空現(xiàn)象是暫時的，房地產(chǎn)時代發(fā)生了翻天覆地的變化。如果我們不站在企業(yè)的角度思考，無論我們投入多少，都無法得到回報。

關于園區(qū)精準規(guī)劃/精準投資的更多細節(jié)，請咨詢前瞻產(chǎn)業(yè)研究院，我們將安排專業(yè)的工業(yè)園區(qū)規(guī)劃團隊為您提供優(yōu)質(zhì)的服務。

另外，26年來，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院也是全國2200年。 提供產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商智庫服務的政府單位，包含但不限于：深珠合作示范區(qū)后環(huán)區(qū)城市設計，DCC(華南)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃項目、杭州數(shù)字產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、三亞京東智谷產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項目、鳳崗京東智谷產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項目、白云智能電氣科技園區(qū)規(guī)劃項目、安徽省合肥市肥西縣銘傳鄉(xiāng)規(guī)劃項目、臨滄工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、湖北“一帶一路”教育園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、武漢光谷未來城九峰山項目、無錫徐州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、四川巴中開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃報告、環(huán)宇科技芯城項目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項目、唐山臨空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等。并且配合政府實施。

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