再一次，浙江敢為天下第一。

一般人，也可以當(dāng)開(kāi)發(fā)商！

近日，浙江省麗水市官方微信官方賬號(hào)“麗水人居”發(fā)表文章稱(chēng)，

蓮都區(qū)碧湖新城有16畝低密度項(xiàng)目擬出讓?zhuān)⒅С帧岸ㄖ苹狈桨?，目前正在進(jìn)行意向征選。

推文標(biāo)題很搶眼：

麗水是第一個(gè)！定制低密度私房，把理想放在詩(shī)意和近距離。

太罕見(jiàn)了，什么時(shí)候政府拍地也需要做廣告？

僅僅因?yàn)檫@個(gè)地塊的競(jìng)拍，就是面向大眾的，全國(guó)人人都可以參加。

可以是自己，也可以是多人聯(lián)合，而且可以競(jìng)拍的業(yè)主沒(méi)有戶(hù)籍限制，多業(yè)主聯(lián)合沒(méi)有數(shù)量上限。

重點(diǎn)在于，由于是國(guó)有土地的特點(diǎn)，所以個(gè)人用土地建造的房屋， 能辦理房產(chǎn)證并入市場(chǎng)交易的。

這次，麗水卡對(duì)一些追求生活品質(zhì)的人的心理進(jìn)行了準(zhǔn)確的追求。

就地塊規(guī)劃而言，是盡可能精致的。

地塊三面環(huán)水，距市政府約10公里，以養(yǎng)生宜居為主。

而且地塊周?chē)暮拥劳貙捄托陆üこ?，以及地塊內(nèi)部的道路和配套設(shè)施，都是政府配套的，不用業(yè)主操心。

該地塊的容積率更為規(guī)定為0.7-0.8，這種極低的容積率規(guī)劃，基本上是別墅和小洋房所必需的。

更有甚者，拿地后，只要建筑符合標(biāo)準(zhǔn)，合規(guī)，不越界。

如何建造這所房子，建成什么樣的房子，都取決于你自己的愛(ài)好， 能做到真正的個(gè)性化定制。

麗水在征地過(guò)程中也盡量做到方便、操作方便。

總共只有兩步，預(yù)申請(qǐng)，正式轉(zhuǎn)讓。

有興趣的業(yè)主可以在相關(guān)平臺(tái)上查看地塊信息，并提交預(yù)申請(qǐng)，同時(shí)繳納保證金。

在正式發(fā)布土地交易公告后，已經(jīng)提交預(yù)申請(qǐng)的業(yè)主可以報(bào)名參加競(jìng)拍。

雖然此前該地塊的轉(zhuǎn)讓時(shí)間尚未確定，但根據(jù)蓮都區(qū)工作人員的說(shuō)法，已有不少人表達(dá)了意向，并咨詢(xún)了具體情況。

假如要用一句話(huà)來(lái)形容麗水這次的土地交易，那一定是

老王謝堂前燕，飛進(jìn)普通百姓家。

事實(shí)上，個(gè)人拿地這件事，在法律上市是完全可行的。

以前，個(gè)人拿地也早就有了例子， 特別是在浙江，個(gè)人拿地的熱情更是高漲。

就麗水本人而言，2022年，麗水市中心的一塊地被個(gè)人以1.01億元的總價(jià)拿下。

2023年麗水南城余莊前A-10-5-1地塊，同樣被個(gè)人以4420萬(wàn)元的總價(jià)拿下，轉(zhuǎn)換為4712元/元。㎡。

除麗水外，還有溫州。

就在今年年初，溫州瑞安莘街的一塊地被轉(zhuǎn)讓?zhuān)罱K經(jīng)過(guò)9輪價(jià)格，被單獨(dú)收入囊中，總成交價(jià)格為18897.05萬(wàn)元，樓面成交價(jià)格約為11656元/㎡。

只是以前能獨(dú)立拿地的個(gè)人，都是家財(cái)萬(wàn)貫的主兒，拿的地面范圍大，總價(jià)高，是真的在和開(kāi)發(fā)商搶飯吃。

普通人根本買(mǎi)不起。

但是麗水這次，卻開(kāi)創(chuàng)性地把過(guò)去“批發(fā)”式的土拍，變成了“零售”。

根據(jù)以往的情況，麗水?dāng)M出讓的地塊面積為16畝，起拍價(jià)必須達(dá)到數(shù)千萬(wàn)。

可麗水卻把這塊地拆成了A、B、C三個(gè)區(qū)塊，由幾個(gè)小宅區(qū)組成，每個(gè)小宅區(qū)的面積為800-1000平方米。

綠色區(qū)可以建成庭院

根據(jù)蓮都區(qū)自規(guī)局工作人員介紹，每畝地起拍價(jià)在200萬(wàn)至300萬(wàn)元之間，競(jìng)拍成功后不需要以公司的形式建房。

換言之，這些小宅地的起拍價(jià)也就是每塊300-400多萬(wàn)，而且還可以多人聯(lián)合競(jìng)拍。

因此，很多普通人也可以參與其中。

門(mén)檻足夠低只是一個(gè)方面，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，拿地這個(gè)看似拉風(fēng)的選擇背后，還是要考慮成本的。

個(gè)體拿地建房，到底劃算不劃算？

先從樓面價(jià)格直觀(guān)地對(duì)比一下。

麗水市蓮都區(qū)去年轉(zhuǎn)讓了12個(gè)宅地，平均成交價(jià)格為5857元/人。㎡。

而且這次麗水市推出的微型宅地每畝起拍價(jià)200-300萬(wàn)元，如果按0.8的容積率計(jì)算，起拍地板的平均價(jià)格在3700-5600元/元左右。㎡。

就樓面價(jià)格而言，差距并不大。

再次與商品房的價(jià)格進(jìn)行比較。

現(xiàn)在麗水市蓮都區(qū)正在銷(xiāo)售的新盤(pán)改進(jìn)項(xiàng)目，均價(jià)基本在2萬(wàn)左右。

假如自己拿地蓋房子，一棟中檔別墅的費(fèi)用大約是2500元/人。㎡，即使加上拿地費(fèi)，每平的價(jià)格也不到一萬(wàn)。

幾乎比商品房便宜一半。

而且別忘了，自己蓋的房子不算公攤面積。

最后，個(gè)人拿地還需要繳納一筆稅。

由于個(gè)人是直接在規(guī)自局取得的土地，因此不屬于增值稅應(yīng)稅范圍。

但個(gè)人仍需繳納3%-5%的契稅，以及0.5%的契稅?！氲挠』ǘ?。

假如以300萬(wàn)畝的總價(jià)計(jì)算，這筆錢(qián)最多需要15.15萬(wàn)元左右，平均每平方米也要227元。

假如你不打算建白宮，也不要求物業(yè)服務(wù)，僅從成本上看，拿地建房還是很劃算的。

但這里要提醒大家的是，房子蓋得越大，裝修費(fèi)用就越高。

普通市場(chǎng)上的別墅產(chǎn)品，也基本都是毛坯交付。

所以蓋別墅確實(shí)不貴，但是裝別墅、養(yǎng)別墅的費(fèi)用，還是要量力而行。

為什么麗水敢開(kāi)“土地零售”的先河？

自然還是為了搞錢(qián)。

雖然麗水身處富饒的長(zhǎng)三角，但自己卻沒(méi)有什么輝煌的產(chǎn)業(yè)，日子也過(guò)得很緊。

近幾年來(lái)，麗水市的公共預(yù)算收入分別為170.86億元和186.06億元。

但平均每年的支出卻在700億左右。

如此巨大的財(cái)政漏洞，一方面要靠轉(zhuǎn)移支付，另一方面要靠土地財(cái)政。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，麗水市2022年的土地財(cái)政依存率高達(dá)113%，在浙江也名列前茅。

但近兩年來(lái)，三四線(xiàn)城市要靠土地財(cái)政吃飽飯，算得上是難上加難。

麗水市也是如此， 麗水涉宅地成交面積在2023年下降44%，成交量下降41%。

即使去年麗水市出售的宅地多為核心區(qū)地塊，所以成交價(jià)格普遍較高，但仍難以挽回大局。

麗水市去年的宅地成交額只有96.6億元，還不到100億元。

為自己謀生，麗水市必須繼續(xù)保持土地財(cái)政。

因此，把土拍“化整為零”成了一種想法，雖然個(gè)人拿地額度很小，但在這個(gè)市場(chǎng)上，

蒼蠅腿上的肉，那也是肉啊。

另外，允許個(gè)人拿地也能減少樓市庫(kù)存。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年3月，麗水市現(xiàn)有住房去化周期已達(dá)42個(gè)月。

換言之，這個(gè)城市現(xiàn)有的房子要賣(mài)三年半才能賣(mài)完。

對(duì)一個(gè)人口252.8萬(wàn)，每月新房成交最多不到千套的城市而言，繼續(xù)建造高層建筑，相當(dāng)于飲鴆止渴。

低密度微型宅地的推出，不僅激發(fā)了市場(chǎng)上富人和改善家庭的需求，也增加了當(dāng)前城市新房的庫(kù)存，增加了土地銷(xiāo)售收入。

可以說(shuō)是一箭三雕。

對(duì)依靠土地財(cái)政的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，“土地零售”的確是個(gè)妙招。

現(xiàn)在國(guó)家央企不下三四線(xiàn)拿地，民企無(wú)能為力，地方城投更是虛不補(bǔ)。

還有什么比動(dòng)員群眾拿地更好的方法嗎？

但這一妙招的副作用也很大。

也就是會(huì)大大分流提高型購(gòu)買(mǎi)力。

目前，各城市對(duì)改善型購(gòu)買(mǎi)力的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)到了白熱化的階段。

日前，南京甚至直接放松了落戶(hù)限制，成為第一個(gè)“買(mǎi)房送戶(hù)籍”的特大城市。

要知道，核心城市的戶(hù)籍卻涉及到教育、醫(yī)療、社會(huì)福利等資源。

對(duì)三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，這種虹吸相當(dāng)于降維攻擊。

而且本身已經(jīng)被大城市虹吸的提升族很少，現(xiàn)在還要在拿地建房和買(mǎi)房之間做出選擇。

就麗水而言，一套200平的大平層總價(jià)約為400萬(wàn)。

但同樣的400萬(wàn)，你也可以根據(jù)自己的意愿建造一座200平米的別墅。

重點(diǎn)是，這座建筑面積200平的別墅可以使用300平方米以上。

你怎么選？

更加可怕的是，如此低成本的房子仍然可以?huà)炫平灰住?/p>

所以要想依靠群眾的力量來(lái)解決土地財(cái)政問(wèn)題，就必須做好現(xiàn)有存量房流通性下降的想法。

畢竟麗水有著長(zhǎng)三角巨大的改善人群支撐，但其它三四線(xiàn)城市卻很難效仿。