自2024年以來(lái)，整體房市持續(xù)探底。

剛剛過(guò)去的“五一”假期，在整個(gè)低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，重點(diǎn)城市的新房顏色一般。

房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有足夠的推動(dòng)力，重點(diǎn)城市的交易備案面積同比下降了6-70%。17個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的認(rèn)購(gòu)面積同比下降了30%左右，大部分城市的項(xiàng)目參觀和認(rèn)購(gòu)?fù)仍黾?，但同比仍下降，熱點(diǎn)城市和熱門(mén)項(xiàng)目數(shù)量仍在下降。

4月底，在房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)力度、積極自救的背景下，放寬核心一二線城市限購(gòu)等優(yōu)惠政策相繼實(shí)施。，“五一”市場(chǎng)整體保持穩(wěn)定復(fù)蘇趨勢(shì)，但政策效果遠(yuǎn)低于預(yù)期，政策端仍需進(jìn)一步努力。

2024年五一假期(2024年5月1日至5月5日)，房地產(chǎn)企業(yè)整體推盤(pán)主動(dòng)性不足，推盤(pán)縮量成為大多數(shù)城市供應(yīng)的關(guān)鍵詞。即使在成都和Xi安五一短期內(nèi)，熱度最高的開(kāi)盤(pán)數(shù)量也不到5個(gè)。

根據(jù)交易備案數(shù)據(jù)，CRIC監(jiān)控重點(diǎn)43個(gè)城市新房交易備案面積總額為42.65萬(wàn)平方米，同比下降70%，同比下降59%，與2023年國(guó)慶假期相比，日均減幅也超過(guò)70%。

一二線城市的核心跌幅略低于三四線城市。由于去年基數(shù)較低，北京和成都同比增長(zhǎng)19%和36%。大部分三四線交易仍處于較低水平。除江門(mén)、佛山、汕頭、溫州外，其他三四線假期備案面積不足1萬(wàn)平方米。

由于新房備案數(shù)據(jù)可能有延遲，結(jié)合克而瑞城市機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，五一色彩相對(duì)一般。

17個(gè)重點(diǎn)城市的認(rèn)購(gòu)面積同比下降了30%以上。其中，北京、西安短期內(nèi)熱度較高，五一假期認(rèn)購(gòu)面積同比增長(zhǎng)。有6個(gè)城市認(rèn)購(gòu)面積同比增長(zhǎng)。，在這些人當(dāng)中，濟(jì)南受去年數(shù)量較少的影響，同比增長(zhǎng)。

對(duì)項(xiàng)目訪問(wèn)、認(rèn)購(gòu)等方面進(jìn)行了細(xì)化，五一假期期間，與4月底相比，16個(gè)重點(diǎn)城市項(xiàng)目的訪問(wèn)數(shù)量和認(rèn)購(gòu)數(shù)量都有不同程度的回升。，但是大部分城市同比持續(xù)下跌，仍處于相對(duì)較低水平。

以北京、成都市場(chǎng)基本面尚可的城市為代表，短期內(nèi)在限購(gòu)放松等優(yōu)惠政策的加持下，市場(chǎng)熱度持續(xù)。

以北京為例，5月1日單盤(pán)走訪135組，認(rèn)購(gòu)6套，較上月增長(zhǎng)52%和500%。熱門(mén)房產(chǎn)假期認(rèn)購(gòu)量超過(guò)20套；熱門(mén)房產(chǎn)一般是五環(huán)外新房，受430政策影響，五環(huán)外項(xiàng)目人氣提升。

成都假期期間市場(chǎng)保持穩(wěn)定，呈上升趨勢(shì)。，主要受五一節(jié)前全面取消限購(gòu)、增加公積金貸款額度政策的影響。根據(jù)克而瑞對(duì)30個(gè)房地產(chǎn)樣本問(wèn)卷的調(diào)查，五一期間約有50%的項(xiàng)目訪問(wèn)量增加；從成交量來(lái)看，40%的項(xiàng)目成交量有所上升，但只有10%的項(xiàng)目漲幅較大，很多項(xiàng)目略有上升或保持穩(wěn)定；就購(gòu)房預(yù)期而言，超過(guò)50%的項(xiàng)目對(duì)于解除限購(gòu)后的市場(chǎng)持平預(yù)測(cè)態(tài)度。

而且天津、南京、鄭州等地短期內(nèi)觀望加劇，項(xiàng)目訪問(wèn)量同比增長(zhǎng)，但是認(rèn)購(gòu)量還不如去年同期。比如南京，自推出“新舊置換”政策以來(lái)，市場(chǎng)反應(yīng)積極。五一期間，案例調(diào)查顯示，主城區(qū)和郊區(qū)板塊的訪問(wèn)量明顯增加，主城區(qū)項(xiàng)目超過(guò)100%，累計(jì)客戶超過(guò)3000組，認(rèn)購(gòu)客戶超過(guò)300組。河西、燕子磯、大學(xué)等板塊的項(xiàng)目比較火爆。

大部分城市仍處于深度轉(zhuǎn)型期，目前項(xiàng)目到訪、認(rèn)購(gòu)維持環(huán)比增長(zhǎng)，同比下降。比如長(zhǎng)沙、合肥等地表現(xiàn)相對(duì)平淡，五一假期表現(xiàn)相當(dāng)于一般周末。比如長(zhǎng)沙，五一假期市場(chǎng)環(huán)比大幅上漲，典型項(xiàng)目訪問(wèn)量和認(rèn)購(gòu)量分別達(dá)到17%和49%，但仍不如去年同期，跌幅約30%。

熱點(diǎn)城市和熱銷(xiāo)項(xiàng)目的減少也是不爭(zhēng)的事實(shí)，五一期間，重點(diǎn)城市項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率與四月份基本持平或略有下降。

西安等熱點(diǎn)城市也有降溫的跡象，在Xi五一期間，只有4套房子增加了384套房子，整體去化率為39%，但去化率沒(méi)有達(dá)到市場(chǎng)預(yù)測(cè)。合肥五一市場(chǎng)只有6個(gè) 銷(xiāo)售602套房，整體去化率僅為15%，較4月份下降902套房，％。

總的來(lái)說(shuō)，兩種類型的項(xiàng)目仍然可以“熱銷(xiāo)”。

一類為了提供稀缺核心區(qū)域的改善盤(pán)，這類建筑通常具有較強(qiáng)的產(chǎn)品實(shí)力，或者有重點(diǎn)學(xué)區(qū)的加持；另一類為了打折力度較大的剛需板塊，假期期間整體市場(chǎng)到訪認(rèn)購(gòu)情況好于預(yù)期。

就各個(gè)項(xiàng)目成交客戶的特點(diǎn)而言，改進(jìn)“優(yōu)中選優(yōu)”、剛剛需要分流到二手房市場(chǎng)情況更加明顯。

就五一假期市場(chǎng)表現(xiàn)而言，五月房市大概率繼續(xù)疲軟復(fù)蘇。

分化市場(chǎng)也將在各個(gè)城市之間持續(xù)。北京、成都由于放松政策的刺激，短期內(nèi)訪問(wèn)、認(rèn)購(gòu)增加，市場(chǎng)熱度有望持續(xù)。南京，鄭州，天津隨著城市市場(chǎng)觀望情緒的加劇，是否可以轉(zhuǎn)化為認(rèn)購(gòu)還有待進(jìn)一步檢測(cè)。其他大部分城市市場(chǎng)相對(duì)平淡，交易已經(jīng)進(jìn)入觸底階段，無(wú)法下跌，市場(chǎng)將繼續(xù)低位波動(dòng)。

本文來(lái)自微信微信官方賬號(hào)“丁祖昱評(píng)房市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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