在杭州，第一槍是通過收儲方式進(jìn)行庫存。

近日，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于收購商品房用于公共租賃住房供應(yīng)商的征集公告》。

根據(jù)公告，臨安區(qū)人民政府決定在臨安區(qū)購買一批商品房作為公共租賃住房。房屋要求在杭州市臨安區(qū)范圍內(nèi)。

對于房屋的基本條件，臨安規(guī)定:房屋以整棟房屋為基本收購單位，單棟建筑面積不超過70平方米；購房需要結(jié)合一定比例的停車位，待售停車位的數(shù)量符合配比條件，即60平方米(含)以下的每套按0.6個停車位的比例配備，60平方米以上的每套按1.0個停車位的比例配備。

此外，臨安還明確了收購房屋的最高限價原則:以不超過周邊房屋和停車位的評估價格為本次收購的最高限價，最終按照《關(guān)于收購商品房作為公共租賃住房的具體實施方案》執(zhí)行，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)。

“杭州臨安這項政策是中國第一個。這意味著國家隊正式出手去庫存或消化存量房地產(chǎn)?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是對高層會議的實施，也是對房地產(chǎn)企業(yè)庫存房屋的新去化導(dǎo)向。

許多分析師認(rèn)為，除了“新舊置換”政策之外，杭州還有另一項重大政策創(chuàng)新。預(yù)計未來更多城市可能會效仿杭州進(jìn)行試點。

“在4月30日召開的政治局會議上，關(guān)于房地產(chǎn)，提到了‘統(tǒng)籌研究消化現(xiàn)有房地產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施’。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示:“相關(guān)部門接下來將實施哪些消化現(xiàn)有房地產(chǎn)措施，引起市場關(guān)注。

所以，目前新房市場的庫存情況如何？

根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，2024年3月，全國百城新建商品房庫存規(guī)模約49916萬平方米，環(huán)比下降0.1%，同比下降1.9%。；按照一、二、三四線城市分類，分別為3586、環(huán)比增速分別為3.7%，24163和22167萬平方米。、-0.4%和-0.5%的增長率分別為11.5%。、-4.5%和-0.9%。

從去化周期來看，易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，3月100個城市一、二、三四線城市新建商品房的存銷比例分別為19.2。、21.6和33.1個月；2019年12月上述城市去化周期為12.2、8.9、和10.2個月。

一些分析師指出，目前庫存的矛盾不在于房地產(chǎn)企業(yè)提供了大量的住房，而在于庫存消化功能處于低位。

“目前，庫存去除的關(guān)鍵問題之一仍然在于銷售端。雖然銷售端的數(shù)據(jù)在增加，庫存的絕對數(shù)量也在減少，但消化庫存的力量仍然很弱，因為銷售規(guī)模繼續(xù)處于較低水平?！眹?yán)躍進(jìn)說。

從供應(yīng)方來看，數(shù)據(jù)顯示，3月份全國百城新建商品房供應(yīng)面積為2031萬平方米，環(huán)比增長156.1%，同比減少46.4%。目前，百城新房供應(yīng)面積已連續(xù)10個月呈現(xiàn)同比下降趨勢。

另外，根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，熱點城市的“舊庫存”占了55%，即目前在售的新房中，超過一半是2023年及之前年份出售的。其中，2023年三線城市“舊庫存”成交額達(dá)到68%，只有3%左右成為2023年原批售。

“這說明各地房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)能力或推動力愿意明顯下降。推盤量的下降并不完全是因為對市場前景不樂觀，也可能是因為債務(wù)壓力等問題，削弱了房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)能力。我們認(rèn)為，今年融資聯(lián)動機(jī)制等工作將繼續(xù)推進(jìn)，包括加快各種資金引入開發(fā)項目，這將對房地產(chǎn)企業(yè)推動能力的修復(fù)起到積極的作用?！眹?yán)躍進(jìn)說。

關(guān)于如何統(tǒng)籌消化現(xiàn)有房產(chǎn)，58安居客研究院院長張波認(rèn)為，現(xiàn)有房產(chǎn)的消化可能包括兩個方向:一是“新舊置換”，更好地保障和改善需求，結(jié)合一些政府率先收購的老房子，進(jìn)入保障性住房體系，這一鏈條的建設(shè)和開放非常重要。二是進(jìn)一步放開限購，特別是一線城市的限購門檻有望進(jìn)一步降低，從而帶動更多現(xiàn)有房產(chǎn)的去化。

“同時，股票房地產(chǎn)的消化也需要與‘城中村改造’相結(jié)合，盤活城市股票房地產(chǎn)，充分考慮更新城市面貌，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。改善城中村居民的生活環(huán)境將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍，促進(jìn)住房消費(fèi)的增長。”張波說。

李宇嘉建議，對于消化周期過長的新項目，尤其是國有企業(yè)城市投資的項目，可以考慮通過創(chuàng)新的貨幣政策工具注入中國版的QE，購買在售項目作為保證租賃和配售的保障性住房，修復(fù)開發(fā)商的資金鏈，穩(wěn)定施工和土地供應(yīng)。

在李宇嘉看來，在進(jìn)行具體操作時，可以進(jìn)一步細(xì)化分類:對于消化超過70%、尾貨難以去除的項目，建議政府基金通過收購尾貨來實現(xiàn)完全去除，使項目交付順利。對于前期消化少、后續(xù)消化困難的項目，購房者可以通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換換為其他項目，然后基金可以介入整體收購，考慮用于租房或配售經(jīng)濟(jì)適用房。

“目前，房地產(chǎn)市場正處于積極的調(diào)整和轉(zhuǎn)型過程中，解決庫存壓力需要一定的時間。我們認(rèn)為房地產(chǎn)的整體基本面正在不斷改善，還有進(jìn)一步釋放去庫存壓力的空間?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為。