房地產(chǎn)鏈，日益受到市場的青睞。

繼昨天霸榜漲幅榜之后，今天外媒再次傳出“大型活動將于周五上午舉行，討論收儲存房和交付房屋的政策。“重磅傳聞，由此再次點(diǎn)燃了今天a港股兩地的房地產(chǎn)鏈大行情。

a股開盤的房地產(chǎn)股幾乎掀起了漲停潮，近10家開發(fā)商如榮盛發(fā)展、合肥城建、濱江集團(tuán)、南國置業(yè)等漲停，房地產(chǎn)服務(wù)指數(shù)甚至飆升8.9%。

在港股，漲幅更夸張。許多房地產(chǎn)公司增加了40%以上，最近幾乎每天都有房地產(chǎn)股翻了一番。數(shù)據(jù)顯示，在過去的20個交易日里，近20家港股房地產(chǎn)開發(fā)商的股價翻了一番，最多甚至上漲了8.5倍！

盡管我們都知道房地產(chǎn)行業(yè)早已高光不復(fù)存在，但是在強(qiáng)政策的大力刺激下，房地產(chǎn)鏈仍然迎來了一個奇跡。

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這兩天最重要的刺激來自外媒報道的“中國正在初步考慮要求當(dāng)?shù)卣畢⑴c吸收尚未售出的房屋”的謠言。

與此同時，杭州市臨安區(qū)也發(fā)布了“在該地區(qū)購買一批商品房作為公共租賃住房”的通知，點(diǎn)燃了市場的炒作。

據(jù)外媒報道，該計劃將要求國有銀行提供信貸資金，支持當(dāng)?shù)貒衅髽I(yè)以較大的折扣價從資金短缺的開發(fā)商那里購買未售出的房屋作為保障性住房。然而，該計劃的細(xì)節(jié)和可行性仍在研究中。如果計劃通過，最終實(shí)施可能需要幾個月的時間。

事實(shí)上，地方政府收購商品房早在兩年前就開始在多個城市試點(diǎn)，而且手筆也不小。

比如早期的一批，從2022年下半年開始，各地都出臺了收購商品房的措施，收購主體多為當(dāng)?shù)貒蟆?0月份，專家會議記錄也出來了，提到蘇州計劃在6個區(qū)級4個縣市回購約1萬套新房。此外，還提到，在此之前，地方政府已經(jīng)開始親自下臺或鼓勵國有企業(yè)批量購買商品房，包括蘇州、濟(jì)南、鄭州、湖州等。

今年1月5日，央行、金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于發(fā)展金融支持住房租賃市場的意見》，正式開發(fā)建設(shè)、購買(籌集)租賃住房。、經(jīng)營等多個環(huán)節(jié)提供多元化的融資支持。其中，有計劃支持低利率購買住宅商品房改為保障性租賃住宅。

此后，全國各級政府開始大規(guī)模推進(jìn)“購買商品房納為保租房”的行動。

因此，a港股市場的房地產(chǎn)板塊開始大幅反彈。

所以回放這兩天火熱的“政府結(jié)局收購商品房”傳聞，早已不是什么新鮮事。

從去年開始，雖然政策方面有了很大的放松，但房地產(chǎn)市場的銷售狀況仍然難以說是有所改善，政策明顯低于預(yù)期。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，今年1-4月，TOP100房地產(chǎn)企業(yè)銷售額為12464.4億元，同比持續(xù)下滑。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，1-4月百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額達(dá)到10914.1億元，同比下降46.8%。

所以市場也一直期待著政府能夠出臺更強(qiáng)有力的政策，確定房地產(chǎn)市場將迎來重大轉(zhuǎn)折。

這兩天之所以再次做出激烈反應(yīng)，是因?yàn)槭袌鲱A(yù)期得到了最近密集引入的好處的響應(yīng)。4月底，政治局會議要求“統(tǒng)籌消化存量房”、到全國各地大規(guī)模放松，再到萬億超長期國債即將發(fā)行，等等。

動作越來越密集，刺激力也越來越大。

于是資金開始陸續(xù)跑到兩地股市去抄底，最終形成了這波強(qiáng)勁的大行情。

02

對于政府收購商品房作為保障性住房的行為，有太多的疑問想要弄清楚。

舉例來說，收購的錢從哪里來？

中國有這么多存量的商品房，不同地區(qū)的房屋供需和價格成本是不一樣的。如何才能公平公正地安排收購？中間如何避免尋租權(quán)利和“高價收購”？如果轉(zhuǎn)換成租賃房，租金能覆蓋成本嗎？

首先，為了穩(wěn)定二級市場，需要購買多少存量房？

雖然短期內(nèi)大量購買商品房有利于穩(wěn)定市場價格，但租賃住房本質(zhì)上是另一種供應(yīng)。到時候大量出租會對各個地區(qū)的新老房市場產(chǎn)生什么影響？

對于這些問題，實(shí)在太復(fù)雜了，難以解釋清楚，也不是本文要討論的重點(diǎn)。

這里想說的是，這一波政策是有利的，給股市帶來了什么樣的投資機(jī)會？

首先，可以肯定的是，目前正在逐步采取兩種措施，即全面放寬限購，最終收購商品房，這必然會不斷吸引市場的關(guān)注，給房地產(chǎn)鏈帶來支持。

所以在接下來的一段時間里，房地產(chǎn)鏈可能會出現(xiàn)易漲難跌的行情，并且會持續(xù)一段時間。

直到各地逐步出臺放松政策和購買商品房的計劃，甚至市場可能會繼續(xù)期待下一季度房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績實(shí)現(xiàn)。

對受益板塊來說，有三個方向值得關(guān)注：

第一，被收購者的開發(fā)商。近年來，絕大多數(shù)開發(fā)商的股價都被打得躺在地上奄奄一息，甚至包括萬科在內(nèi)。近兩年來，開發(fā)商陷入了負(fù)債密集期滿，但銷售方一直不暢，無法盤活資產(chǎn)的生死困境?，F(xiàn)在政府開始大規(guī)模收購股票房來盤活資產(chǎn)，簡直就是“起死回生”的超級好處。

雖然賣房子比市場價格高很多，但至少在短時間內(nèi)大規(guī)模出貨可以盤活資產(chǎn)，還清債務(wù)，這意味著止損有望得到解決，所以市場對這些房地產(chǎn)企業(yè)的悲觀預(yù)期會大大消退。

假如他們手中還有很多高質(zhì)量的土儲項(xiàng)目，那么股票價格的反彈空間必然會很大。

比如港股那么多房地產(chǎn)股之所以在短短幾天內(nèi)漲了好幾倍，根本原因是之前跌得太慘，市盈率已經(jīng)低得可怕(很多已經(jīng)遠(yuǎn)低于PB0.5倍)。

但是不要看漲那么多，和之前從高位下跌的幅度相比，也許還不算什么。

其次，資產(chǎn)收購者，特別是國有企業(yè)和部分城市投資者。從試點(diǎn)收購方案來看，基本規(guī)定只有實(shí)力雄厚的國有企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)才能實(shí)施收購。在這里，收購價格會比市場價格低很多(參考之前的一些城市試點(diǎn)，比市場價格打八折，甚至更低)。而且在貸款支持政策上，給予的貸款利率極低，只有1%符合要求，可以獲得其他政府補(bǔ)貼。

通過這種方式，肯定會有很多收購的房子在租賃后的租金回報率會很好，畢竟作為商品房，地段一般都不差。

再加上貸款利率極低、還款日期長、收購價格遠(yuǎn)低于市場水平，這些房子幾乎是未來能夠持續(xù)帶來可觀現(xiàn)金流的合適優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

同時，在政府收購大量存量商品房后，很多民營房企很可能會在庫存和債務(wù)交易完成后留下一個空殼，被重組或關(guān)閉將是必然趨勢。

只有少數(shù)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)會生存下來，然后分享所有的市場蛋糕，其中，國有企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)一定是最重要的一方。

那時，就是剩人為王的故事了。

在這種情況下，我們可以參考香港當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商，如新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、長實(shí)集團(tuán)等。多年來，股價表現(xiàn)相對穩(wěn)定，年股息率收益可長期超過4分。

可以租用這一回報率，充分吸引長期大資金配置。

三是重要產(chǎn)業(yè)鏈的配套設(shè)施。房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到上下游幾十個產(chǎn)業(yè)鏈，但主要有利于投資的是重要節(jié)點(diǎn)的配套商。只要你想象一個從毛胚房到精裝修房，你就會明白哪個行業(yè)會有利可圖。比如建筑裝修，各種建筑材料，后續(xù)的家裝電器，甚至房產(chǎn)中介。

這一年來，這些板塊的表現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)勁，在近20天的行業(yè)排名中也占據(jù)了上升榜的前列，實(shí)際上就是這個邏輯。

比如裝修設(shè)計的設(shè)研院，今天20CM漲停，其它多只設(shè)計相關(guān)概念股漲幅也在10%以上。

防水茅東方雨虹是房地產(chǎn)鏈不可或缺的，今天上漲了6.2%，從4月底開始反彈了近30%。昨天漲停后，另一個涂料龍頭三棵樹今天繼續(xù)強(qiáng)勢封板，甚至接近底部反彈的50%。

從市場資金走勢來看，目前側(cè)重于逐步從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型配套產(chǎn)業(yè)鏈的趨勢。目前相當(dāng)一部分配套產(chǎn)業(yè)鏈還沒有得到足夠的關(guān)注，未來可能會出現(xiàn)一段時間的情況。

此外，一些資金已經(jīng)開始布局在大宗商品的建材端，如有色金屬、鋼材、玻璃等。這些商品在不久的將來基本呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的趨勢。其中，“基礎(chǔ)設(shè)施開放開工”的謠言在今天的市場上傳出后，螺紋鋼期貨立即大幅上漲2%。

可以預(yù)見，隨著“房屋交付”政策的細(xì)節(jié)和后續(xù)實(shí)施，市場對房地產(chǎn)鏈的預(yù)期修復(fù)將不斷受到刺激，上述資產(chǎn)仍將成為市場炒作的熱點(diǎn)。

03結(jié)語

一般來說，政府最終收購商品房，其實(shí)只是改變了住房的供應(yīng)方式，具有一定的穩(wěn)定房價的作用。然而，總供應(yīng)量沒有改變。在需求方持續(xù)下降的背景下，未來很難長期上漲房價的概率很大。最多個別核心城市的核心區(qū)域會在逐漸消化股票后溫和上漲。

但是，這并不妨礙房地產(chǎn)鏈在短期內(nèi)得到市場的熱切青睞，畢竟政策是如此沉重。

也許這將是房地產(chǎn)鏈未來很長一段時間都很難再遇到的亮點(diǎn)，但是現(xiàn)在，這波收益市場，值得持續(xù)關(guān)注。

所以炒一炒，珍惜吧。