下面的文章來源于中房頭條 ，對行業(yè)有所了解

中房頭條.

中國房地產(chǎn)報社

頂級住宅配套商業(yè)部分。樊永鋒/拍攝

中房報記者 河南商丘樊永鋒 永城 夏邑報道

這個例子是一個非典型的房地產(chǎn)開發(fā)多輸?shù)陌咐?/p>

“期待了五年的未完工建筑終于開工了，狀元豪宅8號樓新房裝修舉行了開工儀式?！?月12日，永城狀元豪宅業(yè)主發(fā)布視頻，分享喜悅。

第一豪宅是由河南光伸置業(yè)有限公司(以下簡稱光伸置業(yè))開發(fā)建設(shè)的。該項目由九棟住宅和一個商業(yè)中心組成，總建筑面積23萬平方米，擁有1400多套住宅。位于永城市(河南商丘所轄縣級市)芒邈路五中附近，是當(dāng)?shù)厝搜壑械膶W(xué)位房。

經(jīng)過規(guī)劃調(diào)整，狀元豪宅于2010年籌備的醫(yī)療中心因開發(fā)商工程款糾紛引發(fā)了一系列訴訟。2020年主體完工后，未完工。經(jīng)過當(dāng)?shù)卣亩喾絽f(xié)調(diào)，業(yè)主籌集資金自救，并于2023年迎來復(fù)工?，F(xiàn)在還沒有達(dá)到完全交付的條件。

五月中旬，中房報記者在工程現(xiàn)場了解到，2號、5號、8號樓由業(yè)主籌集100元～每平方米300元自救資金，所在建筑已基本完工，零星施工人員正在完善社區(qū)配套工程。

冠軍豪宅曾經(jīng)受到高度期待。現(xiàn)在勉強(qiáng)交付的背后，是業(yè)主期待入住，項目原發(fā)起人出局。后來開發(fā)商負(fù)責(zé)人因工程款訴訟入獄，投資召集人陷入倒賣土地、強(qiáng)制交易等司法判決糾紛。

━━━━

出售土地的起源

狀元豪宅項目施工現(xiàn)場。樊永鋒/拍攝

起源于河南力鴻企業(yè)管理咨詢有限公司(以下簡稱力鴻企業(yè))準(zhǔn)備老年康養(yǎng)中心的狀元豪宅項目。

2010年5月10日，李鴻企業(yè)獲準(zhǔn)老年保健中心，計劃占地5萬平方米，需要100畝土地。李鴻公司法定代表人林某(又名:陳某偉)開始籌集資金。

有小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的朱某芝與其達(dá)成合作開發(fā)意向。朱某芝缺乏大量資金，先后引進(jìn)了崔某峰等9名投資者。投資者向朱某芝出具委托書，并將籌資轉(zhuǎn)讓給林某，朱某芝出具收款憑證。

朱某芝于2010年9月17日與林某簽署協(xié)議，合作開發(fā)位于當(dāng)?shù)貣|城區(qū)芒邈路北段路西段路。 50畝土地，朱某芝投資人民幣1000萬元，朱某芝一方享有99.5%的土地使用權(quán)，全權(quán)處理和享受土地投資、建造房屋等。林某負(fù)責(zé)項目審批。

永城市人民政府批準(zhǔn)于2010年10月22日選擇上述面積75.36畝的土地建設(shè)老年康復(fù)中心，土地有償劃轉(zhuǎn)，按照老年康復(fù)中心功能規(guī)劃建設(shè)，不得改變土地用途。十月二十六日正式獲批。

據(jù)接近朱某芝的知情人士透露，在項目審批階段，林某不能分開開發(fā)75畝選址土地，朱某芝需要增加剩余25畝土地2000萬元?！胺駝t，他不會配合開發(fā)審批程序?！敝炷持バ乱M(jìn)了三位投資者，他們?nèi)艘渤鼍吡宋袝?。朱某芝將資金轉(zhuǎn)讓給林某，并出具了收款憑證。同時，他們選擇了崔某峰代持力鴻公司的股份。

中房報記者曾先后致電并發(fā)短信向崔某峰等投資者證實，未得到回應(yīng)。

根據(jù)力鴻企業(yè)工商登記信息，2012年11月2日，投資者股份發(fā)生變化，前述股份代表崔某峰持有10%的股份。

此后，朱某芝與崔某峰協(xié)商后，朱某芝將籌集的2000萬元轉(zhuǎn)移到林某名下，并提交了收款憑證。

原永城市規(guī)劃局于2010年11月26日以(2012)81號文件批準(zhǔn)了李鴻公司老年康復(fù)中心的選址和土地轉(zhuǎn)讓。

因此，林某再次要求所有投資者在繼續(xù)合作開發(fā)之前追回土地交易基金。投資者提出終止合作，要求林某退還已支付的款項。林某回應(yīng)說沒有錢退款。

林某手寫證實，2012年10月31日，75.36畝老年康復(fù)中心地款全部結(jié)清。

養(yǎng)生地款結(jié)算證明。(受訪者提供)

永城市政府允許于2012年12月18日轉(zhuǎn)讓康復(fù)醫(yī)院地塊。

據(jù)中國土地市場網(wǎng)報道，2012年12月19日，永城市原國土資源局發(fā)布《永協(xié)告字2012-34號》協(xié)議出讓公告，計劃以2981.89萬元的價格將該地塊出讓給力鴻企業(yè)，用于醫(yī)療衛(wèi)生慈善用地。

公告顯示，2013年1月10日，該地塊成交合同價格為7644.55萬元，土地用途為商住用地。

2013年8月13日，李鴻公司與崔某峰簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，李鴻公司將項目土地以7700萬元轉(zhuǎn)讓給崔某峰，林某將李鴻公司的法人和股份全部無條件轉(zhuǎn)讓給崔某峰，但已支付4500萬元，仍欠3200萬元。

力鴻與投資者簽訂了協(xié)議。(受訪者提供)

朱某芝、崔某峰等投資者又湊足1000萬元交給林某，剩下的2200萬元沒有還清。

在接受中房報記者電話采訪時，林某表示：“實際上只支付了3000多萬元，剩下的4000多萬元沒有支付。

2014年6月6日，當(dāng)?shù)卣l(fā)布的永政土(2015年)30號文件批示，上述醫(yī)療慈善用地調(diào)整為商住用地。

2014年1月30日，李鴻公司完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓，原股東林某由60%轉(zhuǎn)為20%，北京華星豐潤投資有限公司30%撤出，崔某峰由10%轉(zhuǎn)為40%，新投資者張某文40%。林某、陳某偉退出管理層。

2014年6月18日，林某因行賄罪入獄，林某承諾對項目開發(fā)審核事宜進(jìn)行停滯。

當(dāng)朱某芝投資者開始辦理開發(fā)手續(xù)時，他們意識到林某前期要求投資者支付的協(xié)調(diào)費、公關(guān)費、土地規(guī)劃調(diào)整費都是假的。

對于這一點，林某并不認(rèn)同，“投資者支付的是公司的股權(quán)和土地轉(zhuǎn)讓費。

當(dāng)時，眾投資者已經(jīng)沒有資金開發(fā)建設(shè)，試圖引進(jìn)開發(fā)企業(yè)。

━━━━

開發(fā)狀元府邸的始末

2015年1月，朱某芝、崔某峰與楊某偉達(dá)成合作開發(fā)意向，雙方同意李鴻公司出資75.459畝土地，楊某偉商丘市柏億置業(yè)有限公司以資金、技術(shù)和實物出資，最終按照約定的出資比例分配給投資者相應(yīng)的面積財產(chǎn)。

原約定由楊某偉支付。 4000多萬元的土地出讓金，經(jīng)協(xié)商，楊某偉前期支付了部分出讓金，剩余缺口由眾多投資者籌集資金，待項目實施收益后返還給投資者。

力鴻公司于2016年3月11日更名為光伸置業(yè)，注冊資本從100萬元增至1500萬元，崔某峰股份增至50%，張某文股份增至48.66%，林某退出1.33%。

根據(jù)媒體報道，2016年5月，光伸置業(yè)和林州中天置業(yè)有限公司(以下簡稱中天置業(yè))、河南京都置業(yè)有限公司(以下簡稱京都置業(yè))等企業(yè)簽訂施工承包協(xié)議。

2019年12月24日，原光伸置業(yè)法人楊某偉作為建設(shè)方、建設(shè)方代表中天置業(yè)負(fù)責(zé)人參加了當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)建設(shè)局召開的協(xié)調(diào)會議，狀元豪宅拖欠農(nóng)民工工資。

在此期間，林某提前放假出獄，通過中間人與朱某芝的談話，要求剩余2200萬股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，并以未經(jīng)本人簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓為由提起民事訴訟，然后判決恢復(fù)其股份。

2020年5月14日，楊某偉與投資者代表崔某峰簽訂的《房地產(chǎn)開發(fā)合同》補(bǔ)充協(xié)議第六條規(guī)定，楊某發(fā)放預(yù)付款進(jìn)行裝修，后期從其退還投資者的預(yù)付款中扣除(崔某峰后來在立案證詞中表示，楊某偉以不簽字不分配店鋪為由脅迫簽字)。

2020年5月，狀元府豪商業(yè)中心開始招商引資，同年年底，狀元府住宅項目主體基本完成。

在項目交接過程中，由于工程糾紛，承包商和開發(fā)商互相報警。案件調(diào)查期間，林某股權(quán)轉(zhuǎn)讓的非本人簽名問題再次被提及，朱某芝參與其中。

2020年6月30日，夏邑縣公安機(jī)關(guān)以楊某偉涉嫌尋釁滋事罪、朱某芝涉嫌職務(wù)侵占罪拘留兩人，2020年7月1日朱某芝被取保候?qū)彛?021年5月4日朱某芝再次被拘留，狀元府邸因此陷入停滯。

商丘市中級人民法院于2023年裁定，楊某偉以尋釁滋事、詐騙等罪名并罰，最終判處10年6個月。

當(dāng)?shù)卣诓粩嗤对V的情況下，成立了專班協(xié)調(diào)，業(yè)主自籌資金自救。

2023年12月19日，當(dāng)?shù)卣l(fā)布通知稱，、5、根據(jù)會計，8號樓已陸續(xù)支付自救費用，其他建筑業(yè)主應(yīng)盡快支付調(diào)整到50元/平方米的自救費用，用于社區(qū)消防、綠化等配套設(shè)施。

現(xiàn)在，在當(dāng)?shù)卣姆e極協(xié)調(diào)下，經(jīng)過多年坎坷的狀元豪宅項目，勉強(qiáng)進(jìn)入掃尾階段。

━━━━

爭議的司法判決

河南省夏邑縣人民法院于2021年11月7日作出裁決，朱某芝因職務(wù)侵占、詐騙、賄賂非國家人員、非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地、強(qiáng)制交易五項罪行被判處有期徒刑20年。

夏邑縣人民法院認(rèn)為，朱某芝在變更商業(yè)居住用地前，以營利為目的，以非法轉(zhuǎn)讓、倒賣為目的，嚴(yán)格控制變更土地用途的土地使用權(quán)罪成立，面積達(dá)54畝，共收取土地款3236萬元，違法所得731.32萬元，依法處五年刑期。朱某芝的辯護(hù)律師朱明勇辯稱，“在《國土資源違法行為查處工作規(guī)程》附錄A關(guān)于查處非法轉(zhuǎn)讓案件的注意事項中，第一項明確指出，非法轉(zhuǎn)讓土地的行為不僅要通過簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議或協(xié)議、支付轉(zhuǎn)讓價格來確定，還要確定買方是否實際接受、占用和控制土地。那時候只是籌資階段，土地沒有掛牌出讓，使用權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，也沒有實際占用，怎么能倒賣土地使用權(quán)？”

此外，根據(jù)夏邑縣人民法院的判決，朱某芝與楊某偉達(dá)成協(xié)議，只集結(jié)少數(shù)大投資者，預(yù)付款負(fù)責(zé)商業(yè)中心的內(nèi)部裝修，然后退還投資者預(yù)付土地出讓金的方案。不顧中小投資者的反對，楊某偉被迫進(jìn)入工地進(jìn)行施工和裝修，行為構(gòu)成強(qiáng)制交易罪，屬于共同犯罪。裝修費用評估在10萬元以上，情節(jié)特別嚴(yán)重。

朱桂芝的辯護(hù)律師朱明勇辯護(hù)說:“在案件審理中，楊某偉并沒有因?qū)嶋H組織施工和與投資者發(fā)生矛盾而被判刑，楊某偉也在證詞中明確指出，朱某芝在裝修中沒有任何好處。其他投資者的出讓金糾紛已經(jīng)通過民事訴訟處理，不會有犯罪行為?！?/p>

根據(jù)朱某芝家屬提供的錄音資料，夏邑縣人民法院主審法官親自披露，“本案有背景，證人證言不合邏輯，不這樣判決，怕得罪?！?/p>

通過電話、短信，中房報記者向夏邑縣此案蔣姓主審法官證實，未得到回應(yīng)。

河南省商丘市中級人民法院于2022年3月3日判決，一審判決事實不清，證據(jù)不足，發(fā)回重審，并指定梁園區(qū)人民法院異地審理。

河南省商丘市中級人民法院判決文件。(受訪者提供)

商丘市梁園區(qū)人民法院于2023年8月22日作出判決，朱某芝因詐騙、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、強(qiáng)制交易被判處有期徒刑13年。

商丘市梁園區(qū)人民法院也裁定，朱某芝在向林某支付實際投資人費用后，享有占用、使用、收入、處分和拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，然后朱某芝以30分享。 一萬元/畝，八十萬元/畝的價格賣給別人，先后收費 9 著名投資者土地資金共計人民幣 人民幣3236萬元，從中非法獲利。 730.48 萬元，該行為構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓罪。

商丘市梁園區(qū)人民法院認(rèn)為，強(qiáng)迫交易罪基本上維持了夏邑縣人民作出的判決結(jié)果。

商丘市中級人民法院于2023年11月23日作出裁決，二次駁回梁園區(qū)人民法院重審。

2024年4月12日，商丘市梁園區(qū)法院再次作出裁決。兩個判決的內(nèi)容沒有改變，只是改變了格式，沒有采納朱某芝提出的新證據(jù)。

此案3年5次審判2次發(fā)回重審，時任夏邑縣法院院長楊某挺也晉升為商丘市中級人民法院分管刑事部副院長。

北京國家律師事務(wù)所律師李長青在接受記者采訪時表示:“此案是否構(gòu)成犯罪或構(gòu)成什么樣的犯罪，主要是基于合同的簽訂和履行。朱某芝是投資者，按照合同制度解釋，而不是文義解釋，無論是書面的還是口頭的，都與其他投資者簽訂和履行合同。指向的實際目標(biāo)是擁有開發(fā)地塊公司的股權(quán)，即通過股權(quán)投資獲得涉案項目房地產(chǎn)的目的。投資召集人不應(yīng)該簡單粗暴地通過出售土地來謀取利益。因為他們沒有犯罪的主觀惡意，所以不應(yīng)該被認(rèn)定為犯罪。與此同時，我們目前的法律和政策鼓勵民間投資投資醫(yī)療保健項目。在涉案項目實際交付的前提下，投資召集人的行為沒有任何社會危害。與此同時，我們目前的法律和政策鼓勵民間投資投資醫(yī)療保健項目。在涉案項目實際交付的前提下，投資召集人的行為沒有任何社會危害。"

北京德恒律師事務(wù)所律師吳昕棟也給出了自己的看法。根據(jù)《刑法》第二百二十八條，無論行為是否真的擁有土地使用權(quán)，非法轉(zhuǎn)讓和倒賣土地使用權(quán)的核心是違反土地管理法規(guī)，以牟利為目的非法轉(zhuǎn)讓和倒賣土地使用權(quán)。

“在土地交易和房地產(chǎn)市場實踐中，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或合作轉(zhuǎn)讓土地是一種常見的操作方式。當(dāng)一方具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)時，一般不違法，也不會導(dǎo)致簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)協(xié)議無效。而且法律對合作開發(fā)各方的份額和權(quán)益比例沒有明確規(guī)定。因此，對朱某芝系案涉案土地的實際控制人進(jìn)行違法評估，顯然存在法律依據(jù)不足的問題?！?/p>

四月二十一日，朱某芝再一次提到，商丘市中級人民法院已經(jīng)受理。

五月十一日，商丘市刑事審判廳白姓負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示：“案件剛到二審還沒有開庭。

原題：《河南商丘：非典型房地產(chǎn)開發(fā)司法裁定爭議調(diào)查》

閱讀原文

本文僅代表作者觀點，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請在文中注明來源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請及時與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com