“史詩級”救市

最近很多關(guān)于樓市的“小作文”居然都應(yīng)驗了！

5月17日，傳了很久的“史詩級”救市政策終于落地。當(dāng)日，多個政策公布，股市房地產(chǎn)板塊迎來“炸裂性上漲”。

首先是在當(dāng)日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議上，提出全力支持應(yīng)續(xù)建項目融資和竣工交付，地方政府酌情收購已出讓的閑置存量住宅用地，提出商品房庫存較多城市地方政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房等。

這意味著，政府下場回購庫存房得到了中央層面的支持。

隨后，央行連發(fā)3條重磅房地產(chǎn)新政：取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；下調(diào)公積金貸款的利率水平；首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

從政策的指向來看，降公積金利率，主要是針對剛需，也就是第一次買房或者置換的人群；降商貸利率，主要是針對改善需求；而三條政策加起來，主要是針對投資需求——降低購房門檻和購房成本，都是刺激購房者下場的有效手段。

根據(jù)去年9月的通知，央行要求，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

當(dāng)然，降低首付比例的作用在北京、上海、深圳這樣總房價越高的一線城市作用會更加明顯，對絕大多數(shù)城市效果仍需觀察。

網(wǎng)上有一個分析也很到位，首付比例降低了15%，但是相對應(yīng)的只要房價下跌15%就相當(dāng)于你持有的房子就是負(fù)資產(chǎn)了，這對購房者來說是一個很殘酷的事實了，有被銀行追著增加首付款的可能性。

不過，資本市場對救市的效果充分認(rèn)可，截至當(dāng)天收盤，房地產(chǎn)板塊大漲7%，多只個股漲停，港股一些房地產(chǎn)鏈條企業(yè)甚至有上漲300%多的，確實是“炸裂”。

收盤后，媒體再發(fā)布重磅消息，在5月17日國務(wù)院新聞辦舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，中國人民銀行表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計將帶動銀行貸款5000億元。

這雖然是前面保交房視頻工作會上意見的具體落實，但也讓外界看到，中央層面的救市已經(jīng)不再停留在口頭上的鼓勵了。

政策底到了嗎？

5月17日的政策，其對應(yīng)的都是在需求端進(jìn)行優(yōu)化。我個人認(rèn)為，從需求端看，雖然監(jiān)管的籃子里還有工具，但基本上已經(jīng)算是政策底了。

首先看限購，上一篇文章我們已經(jīng)分析，目前全國限購的城市除了四大一線之外，只有天津和海南了。其中廣州和天津也基本算放開了，北京和海南由于其特殊的地位和發(fā)展考慮，要全部放開限購很難，上海和深圳的空間有，但也需要“剝洋蔥”。

所以從放開限購的角度看，未來僅僅一線城市中心區(qū)域及限制開發(fā)的區(qū)域（比如海南的三亞、中部生態(tài)核心區(qū)等）保留限購政策，但可期待的政策已經(jīng)不多了。

目前還有一些城市有限售、限貸和限價等限制性措施，但都屬于小補丁，于大局影響不大。

其次是降低購房門檻和購房成本，這是本次政策的核心，但不是全部。從降低成本來看，更刺激的政策是財稅政策，降低交易稅費征免年限、降低存量房貸款利率等，都將是更大的利好。

從資產(chǎn)端看，主要問題是解決房企出險問題。此前中央要求一視同仁地滿足不同所有制優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求，但在實際執(zhí)行過程中，民營房企仍被區(qū)別對待。

好消息是過去一年保交樓成績顯著，數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，350萬套保交樓項目已實現(xiàn)交付超300萬套，交付率超過86%；3500億元的保交樓專項借款絕大部分已投放到具體項目，保交樓專項借款項目總體復(fù)工率達(dá)到99.9%，保交樓工作取得突破性進(jìn)展。

保交樓穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場，避免了大量爛尾樓出險，穩(wěn)住了房地產(chǎn)基本盤。但目前的問題是，大量房企困于保交樓，已經(jīng)沒有了流動資金自救，因此對專注主業(yè)、守法合規(guī)、資質(zhì)良好、經(jīng)營穩(wěn)健、具備發(fā)展?jié)摿鸵欢ㄏ到y(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企予以支持，使其改善流動性狀況、增加資金融通渠道、擴(kuò)大資金使用范圍、提升資金使用效率就更加重要。

總體來看，資產(chǎn)端政策籃子里仍有大量的工具，未來有需要隨時能拿出來用。

5月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2024年1-4月份全國房地產(chǎn)市場基本情況，房地產(chǎn)投資、銷售、融資各項指標(biāo)繼續(xù)下滑。其中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約3.09萬億元，同比下降9.8%。至此，開發(fā)投資增速連續(xù)23個月負(fù)增長。而截至4月末，商品房待售面積7.46億平方米，同比增長15.7%，其中住宅占了一半以上，相當(dāng)于數(shù)千萬套房子還沒有賣出去。

投資大幅減少，庫存大幅增加，首先傳導(dǎo)的是土拍市場，有媒體統(tǒng)計，已經(jīng)發(fā)布2024年土地供應(yīng)計劃的熱點城市里，除了北京和成都可以與去年持平外，上海、廣州、合肥、蘇州、廈門的供應(yīng)規(guī)模都減了不少。

其中蘇州只有去年的四成，南京的土地供應(yīng)也只有去年的一半。不是地方政府不愿賣地，而是連地方城投都不敢再托底了。5月份政策為何如此猛烈，這大概也是一個重要因素。

政策成色如何？

“5.17政策”誠意滿滿，要說效果，肯定會有，但其作用更多是托底，要讓房價反彈恐怕比較難。

如前文分析，降低首付比例利好剛需群體，但既然已經(jīng)是剛需，就沒必要急著釋放，其購房需求可能需要一個過程。特別是目前預(yù)期普遍認(rèn)為還有利好待釋放，因此更多的人會持幣觀望，因為房貸利率下限的取消意味著后面利率還會更低。

更有直接意義的是政府下場回購，這種“收儲模式”對市場有直接意義，可避免短時間內(nèi)樓市斷崖式、雪崩式下滑。

但是目前已經(jīng)下場的地方政府收儲條件比較苛刻，5月14日，杭州市臨安區(qū)發(fā)布《關(guān)于收購商品住房用作公共租賃住房供應(yīng)商的征集公告》，征集房源的基本條件為房源以整幢作為基本收購單位，同時單套建筑面積不超過70平方米；收購房源需搭配一定比例的車位，60平方米（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60平方米以上的每套按1.0個車位比例配置。這種條件直接把目前市場內(nèi)90%以上的商品房排除在外。

不過目前央行已經(jīng)開始設(shè)立保障性住房再貸款，這將給地方更多資金來投入到收儲工作當(dāng)中。筆者認(rèn)為，如果收儲工作能夠真正落地，那么將堪比當(dāng)年的棚改貨幣化，但是這個資金量會比較大。

回顧2008年到2018年的十年棚改貨幣化，央行定向放水，5次降準(zhǔn)5次降息，政府總投入量累計超過4萬億。但考慮到如今房地產(chǎn)存量市場巨大，已經(jīng)不是2018年之前可比，因此要穩(wěn)住房地產(chǎn)市場所需資金量將更加龐大。

有房地產(chǎn)專業(yè)人士進(jìn)行測算，如果政策投入一兩年，共3萬億及以下，效果幾乎可以忽略不計；如果政策連續(xù)3年，資金量達(dá)到5萬億左右，那市場效果會有所凸顯，但止不住整體（中小城市居多）下行趨勢；如果連續(xù)投入3年以上，投入資金達(dá)到7～10萬億，那堪堪能穩(wěn)住樓市。

天風(fēng)證券研報顯示，如果算上新房和空置二手房庫存，一共是26.3億平方米，對應(yīng)的去化周期約為25.4個月，如果把住房去化周期壓降到18個月以內(nèi)，需要消化7.7億平方米庫存，大概估算需要約7萬億元的資金。

錢從哪里來？中央和地方有沒有足夠的資金支持房地產(chǎn)復(fù)蘇？目前仍不得而知。更可信的是，房地產(chǎn)的復(fù)蘇恐怕不能將希望再度放在政府出手上，在5月17日的全國切實做好保交房工作視頻會議上，提到的是“相關(guān)地方政府應(yīng)從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困；商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”，“酌情”即意味著這項政策是引導(dǎo)性的而非強(qiáng)制性的，說得更明白點就是，地方政府量力而行，不會像十年前的棚改貨幣化大規(guī)模地實施。

市場底的到來，當(dāng)然并不取決于政策收儲，而是整個市場對房地產(chǎn)的信心恢復(fù)，穩(wěn)定就業(yè)和收入預(yù)期，居民有更多的能力去承擔(dān)改善型需求、多套房配置需求，與此同時，房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)不再貶值，擁有長期持有的價值，那時候可能就是整個市場觸底反彈的時候。

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