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發(fā)文/高天

近十年來，中國商業(yè)房地產(chǎn)的主要發(fā)展特征是住宅和商業(yè)的共同開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營。由此產(chǎn)生的綜合體成為涵蓋住宅、購物中心、辦公樓、商業(yè)街區(qū)、酒店等復(fù)合業(yè)態(tài)的主流商業(yè)模式。

然而，隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期，“商業(yè)改革和住房”的風(fēng)又吹起來了。商業(yè)改革和住房改革的實(shí)施是根據(jù)房地產(chǎn)和商業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行的政策調(diào)整，但對(duì)于大多數(shù)業(yè)主來說，這代表著配套設(shè)施的降級(jí)。

因此，關(guān)于商改住，市場(chǎng)上也出現(xiàn)了不同的聲音。

01

2024年杭州出現(xiàn)了大量的商改住宅。

商業(yè)改造是指將辦公樓、商鋪等商業(yè)行為的房產(chǎn)改造成住宅或住宅功能空間，需經(jīng)當(dāng)?shù)卣?guī)劃部門批準(zhǔn)，確保改造符合城市建設(shè)規(guī)劃、消防安全、環(huán)保等相關(guān)規(guī)定。

特別是在一些居住需求增加、商業(yè)房地產(chǎn)過剩等問題突出的城市，商業(yè)改造現(xiàn)象明顯。

繼去年臨平、蕭山市北部等一批商業(yè)改造后，杭州在2024年進(jìn)行了另一波商業(yè)改造，包括城東新城、云谷、蔣村、之江、丁橋、三墩、北部新城等板塊。其中包括西湖區(qū)第一高樓，200米直接砍到100米。

2023年5月，西湖區(qū)與浙江省建設(shè)投資集團(tuán)就云辰置業(yè)項(xiàng)目達(dá)成合作協(xié)議，將投資105億元建設(shè)一個(gè)綜合項(xiàng)目，填補(bǔ)紫金港區(qū)塊高端辦公、頂級(jí)酒店、商業(yè)設(shè)施等領(lǐng)域的空白，涵蓋7棟高層建筑和3棟超高層建筑，其中主樓高度規(guī)劃200米。建成后，將是西湖區(qū)第一棟高層建筑。

不過，僅僅一年，西湖區(qū)的天際線就變成了泡影。五月六日，杭州市規(guī)劃與自然資源局公布了三墩模塊XH010401-4等地塊的規(guī)劃調(diào)整公示，原本布置的200米超高層辦公樓XHO10401-17(云辰置業(yè)項(xiàng)目)由商住用地改為居住用地，建筑高度也調(diào)整到100米。與此同時(shí)，此次調(diào)整還增加了其他三個(gè)宅基地，分別占地1.02萬。㎡、0.83萬㎡、2.99萬㎡，另外還增加了中小學(xué)、幼兒園等教育用地。

同時(shí)，也有大量的項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)改造。

目前城市界面好的蔣村二手房均價(jià)在5萬以上。葛洲壩龍湖中國府售罄后，市場(chǎng)預(yù)計(jì)將是該行業(yè)最終的住宅用地供應(yīng)。因此，商業(yè)改革和住房改革已經(jīng)成為一種突破。4月28日，蔣村文新模塊XH030203-01地塊從原來的商業(yè)地塊調(diào)整為18班初中、文化設(shè)施用地、住宅用地等功能用地。

五月九日，杭州市拱墅區(qū)三塘模塊XC0502-B1/B2-11地塊的土地使用功能進(jìn)行了調(diào)整，由商住用地調(diào)整為居住用地。

云谷板塊一直以高端產(chǎn)業(yè)和西湖大學(xué)為勢(shì)頭，最近一個(gè)雙橋模塊HX0203-03地塊的住宅比例增加了70%，成為商住地塊。保守估計(jì)，將增加約800套住宅。

杭汽輪綜合體地塊石橋，有兩塊商業(yè)地塊變成宅地，商住用地大規(guī)?？s水。當(dāng)時(shí)根據(jù)2019年的規(guī)劃，該地塊將依托杭汽輪集團(tuán)搬遷后留下的建筑和結(jié)構(gòu)，打造集商業(yè)、商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲為一體的新型城市綜合體，展現(xiàn)汽輪文化特色。與之相鄰的永豐印象城項(xiàng)目地塊之前也被一分為二，北部成為住宅功能用地。

另外，還有西湖大學(xué)站TOD的地塊，雙橋，之江度假區(qū)，、上城東新城安琪兒市場(chǎng)地塊、北新城北勾陽路東地塊等均進(jìn)行了商改。

5月9日，杭州發(fā)布了房地產(chǎn)市場(chǎng)新政策，涵蓋全面取消限購、恢復(fù)購房落戶、開放全區(qū)首套算法、取消新房抽獎(jiǎng)、優(yōu)化居住用地供應(yīng)。

關(guān)于提高居住用地供應(yīng)，明確提到了住房供應(yīng)大、去化速度慢的區(qū)域，提高了土地供應(yīng)模式，促進(jìn)了供需平衡。如果住宅供應(yīng)大于需要區(qū)域，就應(yīng)該減少供應(yīng)。相反，如果供應(yīng)小于需要區(qū)域，就應(yīng)該增加供應(yīng)。如何增加供應(yīng)？商業(yè)改變是一種有效的方法。

對(duì)于主城區(qū)，尤其是市中心等飽和地段，未來商改住還是一種趨勢(shì)。

02

企業(yè)空置率高，商業(yè)存量高

政策調(diào)整的背后是現(xiàn)實(shí)的反應(yīng)，商住用地的轉(zhuǎn)移方向變成了宅地，主要是供需發(fā)生了變化。

以辦公樓為例。根據(jù)CAIC資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，2024年第一季度空置率為13.34%。雖然環(huán)比有所下降，但仍以搬遷和更換為主，市場(chǎng)需求增長(zhǎng)有限。而且全市高端寫字樓市場(chǎng)平均租金3.03元/人。㎡每日，環(huán)比下降10.62%，反映出市場(chǎng)供大于求。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2023Q4杭州甲級(jí)寫字樓空置率更高，B級(jí)寫字樓空置率為25.9%，均高于國內(nèi)寫字樓空置率紅線的20%。

股票業(yè)務(wù)。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至2024年4月30日，杭州已有近300個(gè)大大小小的商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，其中商業(yè)建筑面積為2萬。㎡上述項(xiàng)目有212個(gè)，總商業(yè)規(guī)模超過1400萬。㎡。

▲杭州中心

今年前四個(gè)月，杭州也只有一個(gè)鄰里中心項(xiàng)目印悅里豐慶店進(jìn)入市場(chǎng)，而且還是存量改造升級(jí)項(xiàng)目。

然而，根據(jù)CAIC數(shù)據(jù)，今年一季度，杭州商業(yè)租賃物業(yè)空置率環(huán)比下降1.31%至8.3%，首層租金環(huán)比下降0.6%至12.99元/月。㎡/日，顯示出出租市場(chǎng)需求增加。

當(dāng)然，隨著未來杭州更多的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，股票會(huì)擴(kuò)大，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來越激烈。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2024年杭州新開19個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)新增164.7萬個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。㎡，五月份拱墅寶龍廣場(chǎng)、西投銀泰城均將開業(yè)，杭州錢塘新區(qū)永旺夢(mèng)樂城項(xiàng)目也將于6月1日亮相。

更為重要的是，未來杭州將涌入更具代表性的商業(yè)體。武林中心恒隆廣場(chǎng)，湖濱板塊in77F區(qū)，錢江新城新鴻基IFC，亞奧板塊SKP、亞奧萬象天地，蕭山江南科技城，由香港置地與仁恒聯(lián)合打造，拱墅城北申花萬象天地，嘉里建設(shè)，未來科技城萬象城，濱江濱江康路龍湖，城東豐收湖，倉前云城天街等。

03

商改住不是壞消息

對(duì)于人們來說，商業(yè)最直觀的價(jià)值就是重要的配套服務(wù)，生活更方便；對(duì)于區(qū)域功能價(jià)值的增長(zhǎng)來說，也是一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)支撐，尤其是一些基準(zhǔn)業(yè)務(wù)的進(jìn)入，可以直接帶動(dòng)房地產(chǎn)、居住、經(jīng)營的價(jià)值提升。

因此，大多數(shù)人對(duì)商業(yè)改革的態(tài)度并不友好。事實(shí)上，對(duì)于普通人來說，確實(shí)缺乏商業(yè)設(shè)施。但從城市發(fā)展的角度來看，商業(yè)改革的核心邏輯是供求關(guān)系。

以上幾個(gè)商業(yè)改革的例子為例。拱墅三塘模塊項(xiàng)目距地鐵5號(hào)線西文街站直線約250米，距地鐵3。、4號(hào)線新世界站直線約700米。西聯(lián)廣場(chǎng)商業(yè)不到100米，新世界和銀泰百貨商業(yè)不到1公里，與杭州首個(gè)嘉里城商業(yè)不到3公里。

▲ 杭州嘉里城鳥瞰效果圖

1公里內(nèi)有龍湖西溪天街、西溪銀泰城、3公里內(nèi)有城西銀泰城、5公里內(nèi)有龍湖紫荊天街、蔣村文新模塊項(xiàng)目。

永豐印象城正在杭州汽輪綜合體地塊周邊建設(shè)，今年將在整個(gè)石橋板塊附近開設(shè)的杭州首個(gè)吾悅廣場(chǎng)。此外，新世界、丁橋龍湖天街、丁蘭廣場(chǎng)、山姆會(huì)員店等。已經(jīng)開業(yè)，足以滿足周邊居民的消費(fèi)和生活需求。

除了目前杭州商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在結(jié)構(gòu)失衡問題外，商業(yè)不同于住宅開發(fā)建設(shè)，更注重后期運(yùn)營。承接項(xiàng)目的運(yùn)營商沒有足夠的專業(yè)精神和實(shí)力，后期運(yùn)營困難，最終會(huì)“浪費(fèi)資源”。目前杭州也有很多經(jīng)營困難的商業(yè)機(jī)構(gòu)，有的苦苦掙扎，有的倒閉，有的被其他公司接管，有的掛在拍賣平臺(tái)上。

當(dāng)然，如果區(qū)域內(nèi)生活環(huán)境不成熟，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入緩慢，缺乏消費(fèi)支持，也不利于商場(chǎng)的運(yùn)營。

從另一個(gè)角度來看，如果減少供給，也可以在一定程度上降低現(xiàn)有業(yè)務(wù)的運(yùn)營難度，降低辦公空置率。

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