來源/觀點指數(shù)

發(fā)文/馮彩云

5月24日晚，大悅城控股集團有限公司宣布，公司擬以控股子公司卓遠地產(成都)有限公司為原始權益人，因其全資子公司成都博悅商業(yè)管理有限公司持有的“成都大悅城”項目，開展REITs基礎設施公開發(fā)行申請，以釋放和提升物業(yè)的投資價值。

這意味著大悅城也正式加入了REITs跑道的消費基礎設施。值得注意的是，在成都大悅城REIT申報當天，華安百聯(lián)消費REIT成功獲準，即將進入募資階段。

根據(jù)觀點指數(shù)，在此之前，我國已有四個單一消費REITs發(fā)行，即嘉實物美消費REITs。、華夏金茂商業(yè)REIT、華夏華潤商業(yè)REIT和中金印力消費REIT。

如果順利推進，成都大悅城REIT將有望成為我國另一個成功上市的消費基礎設施REIT。

選擇底層資產

根據(jù)觀點指數(shù)，截至2023年底，大悅城共有34個商業(yè)項目(含輕資產和非標準化產品)，總商業(yè)面積374萬平方米；包括21個大悅城購物中心(含輕資產)，總商業(yè)面積約308萬平方米。

但是在成都，大悅城目前有三個項目，分別是成都大悅城、成都天府大悅城、金牛大悅城(未開業(yè))。計劃發(fā)行REIT的成都大悅城是最成熟的大悅城項目之一。

公告資料顯示，該項目位于成都市武侯區(qū)大悅路518號，2015年開業(yè)，至今已開業(yè)8年。

該項目的宗地面積為68747.98平方米，建筑面積為172540.69平方米，樓層為B1-5層，定位于“國內首個游憩式潮玩購物公園”，2017年被選為AAA級中國旅游景點。

從地圖上看，成都大悅城位于成都市五大核心城市之一的武侯區(qū)，位于西三環(huán)，周邊有武侯萬達廣場、武侯吾悅廣場、龍湖成都武侯星悅匯等商業(yè)項目。

意見指數(shù)認為，在大悅城的眾多項目中，成都大悅城之所以脫穎而出，成為首個消費REIT底層資產，主要有兩個原因。一是項目近年來表現(xiàn)突出；第二，成都作為項目所在地的頭部商業(yè)城市，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

從收入來源來看，該項目向符合要求的租賃商戶提供租賃和購物中心的整體運營服務，并收取租金、物業(yè)管理費和推廣費。市場數(shù)據(jù)顯示，2023年成都大悅城銷售額達37億元，人流量約2300人，會員總數(shù)達100萬，會員消費占45%。

今年兩個節(jié)日的表現(xiàn)也不錯。相關數(shù)據(jù)顯示，2024年春節(jié)期間，成都大悅城銷售額達8000萬元，人流量達到58人；五一銷售額近7000萬元，客流量超過50人。

與其他同樣在運營的項目相比，成都大悅城也是大悅城項目中表現(xiàn)良好的項目，其營業(yè)收入、租金率等數(shù)據(jù)在眾多項目中表現(xiàn)突出。

根據(jù)觀點指數(shù)，近幾年大悅城旗下項目收入受疫情影響較大，經(jīng)營表現(xiàn)不佳，但成都大悅城的表現(xiàn)仍有目共睹。

最近2023年，成都大悅城的租金收入為3.23億元，比2022年增長42%，比疫情前的2019年增長63%，而REITs更關注的是租金增長的潛力。

在租賃率方面，該項目近三年租賃率保持在96%以上，最新的2023年底租賃率達到98%，在已開業(yè)的大悅城項目中也處于第一梯隊，北京西單大悅城、沈陽大悅城、蘇州大悅城等三個租賃率也達到98%。

同時，項目所在地成都也表現(xiàn)出較高的消費增長潛力，在這里經(jīng)營的購物中心未來升值潛力也比較大。

2023年，成都市社會消費品零售額達到10001.6億元，同比增長10.0%，正式進入“消費萬億俱樂部”。根據(jù)消費類型，2023年成都市商品零售額達到8180.0億元，增長6.9%；餐飲業(yè)收入1821.6億元，增長26.1%，均取得良好增長。

購物中心方面，根據(jù)四川省連鎖商業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)，包括統(tǒng)計口徑在內的86家商業(yè)中心和購物中心實現(xiàn)了營業(yè)額1163億元，平均增長10%。

大悅城受益于幾何

公告顯示，在本次發(fā)行計劃中，REIT管理員將在深圳證券交易所公開發(fā)售REIT作為消費基礎設施證券基金的消費基礎設施。

據(jù)本公告日期所能獲得的初步估值及資料顯示，預計規(guī)模約為人民幣33.48億元。

在這些公司中，大悅城將通過項目公司按預期總價約13.392億元， REIT基金認購消費基礎設施總份額的40%；根據(jù)預期總價約20.088億元，外部投資者將認購REIT基金總消費基礎設施的60%。

根據(jù)相關估計，扣除大悅城認購基金總份額的40%認購金額、相關成本和稅額，凈收入約為16.7億元。

從市場估值來看，中金印力消費REIT類似于已經(jīng)成功發(fā)行的消費REITs，其底層資產杭州西溪印象城估值39.56億元，也位于二線城市商業(yè)市場。

意見指數(shù)認為，目前中國企業(yè)發(fā)行REITs不僅看好REITs行業(yè)的未來，盤活優(yōu)質股票資產，還需要改善現(xiàn)金流、負債率等實際需求。在眾多企業(yè)中，運營管理能力較強的龍頭企業(yè)更有可能借助REITs實現(xiàn)業(yè)務擴張，這在大悅城也是如此。

在相關公告中，大悅城也明確表示這一點，其表示此次消費基礎設施公募 REIT 發(fā)行將使其完善投資物業(yè)的資產價值得到釋放。

一方面，大悅城的資產結構將得到優(yōu)化，資金周轉效率和收益水平將得到提高；另一方面，我們可以利用凈回收資金，抓住新的投資機會，實現(xiàn)公司的快速發(fā)展和業(yè)務拓展，進一步鞏固其在商業(yè)房地產領域的優(yōu)勢。不可忽視的是，業(yè)績不佳，財務壓力大，也是大悅城尋找新發(fā)展路線的重要動力。

財務報告數(shù)據(jù)顯示，大悅城2023年實現(xiàn)營收367.8億元，同比下降7.06%；就歸母凈利而言，盡管損失同比下降49.17%，但損失仍達到15億元。

另外，大悅城2023年的籌資現(xiàn)金流凈流出為243.29億元，使其賬面現(xiàn)金減少17.6%至300.8億元。如果扣除限制現(xiàn)金，大悅城非限制現(xiàn)金短期債務比例將在2022年底下降到1.85，利率風險仍然存在。

無論如何，如果REITs這次能夠成功發(fā)行消費，大悅城無疑會有另外一條路徑來實現(xiàn)資產盤活和資產結構調整。

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