今年3月，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)流傳著一段話:為了保護(hù)市場(chǎng)，已經(jīng)下注杭州的投資者頻繁在多個(gè)視頻平臺(tái)上搜索攻擊市場(chǎng)的視頻，然后默默點(diǎn)擊“舉報(bào)”。

有些人說(shuō)，投資者比平臺(tái)內(nèi)容編輯更敬業(yè)，他們不想聽到杭州房市不好的消息。

但是壞消息還是一個(gè)接一個(gè)地突破了“封鎖”。

01

3月，螞蟻集團(tuán)決定撤回江大橋北側(cè)的兩塊地塊。不到一年前，云啟之江3000多名業(yè)主以3.7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格購(gòu)買，陷入焦慮。雖然交付需要兩年多的時(shí)間，但他們已經(jīng)開始頻繁刷周邊二手房的交易趨勢(shì)。

從2020年10月螞蟻集團(tuán)拍地到去年下半年，一位二手房業(yè)主出現(xiàn)吐槽，他的房子漲了100萬(wàn)，但在螞蟻集團(tuán)退地前后的幾個(gè)月里，又跌了130萬(wàn)，一夜之間又回到了七年前。

到了4月底，想賣房的人最后一點(diǎn)樂觀被打掉了。根據(jù)機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，杭州第一季度新房成交額為141萬(wàn)平方米，同比下降58%，4月份新房成交額同比下降43%。；杭州十三區(qū)三月、四月二手房狀況較好，僅比2023年同期下降10%。

幾天后，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)終于等到了今年的第一個(gè)好消息:杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化和調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，宣布在杭州市購(gòu)買住房，不會(huì)批準(zhǔn)購(gòu)房資格。

完全放開限購(gòu)，讓房企、中介、投資者再次集體興奮起來(lái)。

就連“炒房教父”歐洲的成就也迅速將個(gè)人自媒體賬號(hào)簡(jiǎn)介改為“杭州活動(dòng)可以進(jìn)入粉絲群了解”。央行發(fā)布“首套房個(gè)人住房貸款最低首付比例調(diào)整至不低于15%”的第二天，迅速組織粉絲到奧體板塊的中海璞翠集合看房，目的地是蕭山和奧體板塊。

“溫州購(gòu)房團(tuán)殺進(jìn)杭州”、「熱忱歡迎隧臺(tái)溫看房團(tuán)親臨看房」、“熱烈歡迎金華義烏看房團(tuán)親自看房”炸了房地產(chǎn)銷售人員的朋友圈，但當(dāng)有媒體核實(shí)時(shí)，答案是“據(jù)說(shuō)看房團(tuán)的確來(lái)了。

位于杭州市北部的“招商愛達(dá)1872”，在去年10月發(fā)布的“杭州六條”新政后，也接手了“溫州看房團(tuán)”。當(dāng)時(shí)項(xiàng)目給出了“開盤價(jià)20-30萬(wàn)元，送車位券”的福利，并承諾晚于第一節(jié)點(diǎn)再次購(gòu)買，福利就沒了。

但這次新政后，去年買了招商愛達(dá)1872的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，如果現(xiàn)在再買，不僅可以享受92%的價(jià)格折扣，還可以用停車券折扣7.5萬(wàn)元，還可以贈(zèng)送價(jià)值10萬(wàn)元左右的“家裝包折扣”。

一位打算在錢江新城買房的買家說(shuō)，他盯著一個(gè)項(xiàng)目看了半年多，開盤動(dòng)搖后就不著急了。最近這個(gè)項(xiàng)目也在宣傳“看房團(tuán)親自來(lái)”，但他判斷看房團(tuán)有“水分”。

另外一位買家看了開發(fā)商發(fā)來(lái)的外地看房團(tuán)的宣傳視頻，直接留言調(diào)侃：這不是杭州的口音嘛。

曾經(jīng)一房難求的杭州奧體板塊，是投資者重點(diǎn)布局的板塊之一，但目前大量二手房待售，卻缺少真正的買家。

一位中介說(shuō):“曾經(jīng)在奧運(yùn)會(huì)買不到房子的人，構(gòu)成了溢出需求，去了市北東等附近的板塊，但現(xiàn)在即使在奧運(yùn)會(huì)板塊，供大于求，影響了未來(lái)的需求和購(gòu)買信心。”

王萍正準(zhǔn)備買房。她關(guān)注的桂月云翠靠近奧林匹克體育板塊。這個(gè)項(xiàng)目在去年開盤時(shí)經(jīng)歷了一次“搖擺”。該地區(qū)仍有許多搖擺或高中簽約的建筑。她決定在做決定之前多看看。

即將結(jié)婚的小文，從4月份開始看房，預(yù)算200萬(wàn)。杭州新政出臺(tái)時(shí)，小文正在加班迎戰(zhàn)618，但他并不擔(dān)心新政的影響?！罢叩姆人坪醪粔颉，F(xiàn)在買房的成本確實(shí)降低了，但是沒有人確定這是不是最低點(diǎn)。”

小文把自己的看房日記發(fā)到社交平臺(tái)上，有些業(yè)主時(shí)不時(shí)會(huì)在評(píng)論區(qū)“毛遂自薦”："xx想過嗎？我個(gè)人的房間，全明戶型，地鐵二號(hào)線。還有人羨慕他杭漂六年，躲過了房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)。

與已經(jīng)“佛性”的購(gòu)房者相比，琦琦正在賣掉杭州的房子，她要咬一口價(jià)格，但心理卻不確定。

琦琦說(shuō)，新政之后，看房的人確實(shí)多了。有一次，他每天接到三波看房客戶，愿意出價(jià)的人比以前暖了一點(diǎn)。然而，給出的價(jià)格與他們的預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。中介建議她讓價(jià)。她自己算了一下，比買的成本損失了20多萬(wàn)。

令她高興的是，她的房子類型和位置都很好，幾乎每天都能接到中介的電話，但其中一半問她能不能看房，另一半問她心理價(jià)格最低。有一次，一個(gè)中介當(dāng)著她的面對(duì)客戶說(shuō):“不要買這個(gè)小區(qū)15萬(wàn)以上的停車位，肯定會(huì)跌?！?/p>

之前開發(fā)商賣了第一波車位就賣不出去了，于是開始降價(jià):第二個(gè)車位打六折，第三個(gè)車位打五折。琦琦是第一波買的，價(jià)格34萬(wàn)?，F(xiàn)在一些上市出售的業(yè)主直接給車位。

琦琦并非“炒客”，心態(tài)也比較平靜，但三年前在17%的勝率下?lián)u晃中的喜悅，最終在賣房時(shí)也變得糾結(jié)。

02

當(dāng)杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；鸨瑫r(shí)，有些人把所有的財(cái)富都押在了杭州。為了參加新房彩票，他們把戶籍和社保搬到杭州，刷夠買房資格，然后點(diǎn)擊所有流行的彩票申請(qǐng)。如果他們能幸運(yùn)地在網(wǎng)上名人板塊搖一套房子，就意味著他們可以裝進(jìn)口袋里，收入高達(dá)300萬(wàn)元。

從長(zhǎng)三角到杭州，一些搖號(hào)盤售樓處甚至比西湖邊還熱鬧，經(jīng)常造成交通堵塞。

杭州房市出現(xiàn)了一種現(xiàn)象：“買房打新大多是投資，自住只占少數(shù)?！迸c此同時(shí)，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展也得到了推動(dòng)。

自2017年以來(lái)，杭州連續(xù)七年位居全國(guó)各城市土地出讓金收入TOP3，七年總土地出售收入高達(dá)1.7萬(wàn)億元。與此同時(shí)，大量項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，最終形成了新房庫(kù)存和二手房上市。

據(jù)杭州研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前杭州新房市場(chǎng)已取得預(yù)售證明，但尚未售出的顯性庫(kù)存約為3.9萬(wàn)件，足以賣出半年。如果加上已經(jīng)賣出的商品房，去化周期接近一年半。據(jù)“杭州房屋數(shù)據(jù)”統(tǒng)計(jì)，截至5月31日，杭州二手房總存量達(dá)到25.7萬(wàn)套，去除周期高達(dá)20.8個(gè)月。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于2022年發(fā)布的《中國(guó)人口普查年鑒-2020》統(tǒng)計(jì)了各地人均住房面積，其中，杭州戶均住房面積達(dá)107.4平方米，人均住房面積達(dá)44.52平方米，全國(guó)平均住房面積明顯高于41.76平方米，同時(shí)也是全國(guó)各大城市中最高的。

有些人根據(jù)官方數(shù)據(jù)重新計(jì)算，得出浙江是第一個(gè)買房省份，杭州是第一個(gè)買房的城市。

截至2022年底，杭州人均負(fù)債已達(dá)21.18萬(wàn)元，是全國(guó)唯一一個(gè)人均貸款超過20萬(wàn)元的城市，居民杠桿率高達(dá)139.7%，是全國(guó)平均62%的兩倍多。

借錢買房，導(dǎo)致杭州人均凈存款為“-3.81萬(wàn)元”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)與互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)一起，成為杭州致富的大賽道。財(cái)富密碼有兩個(gè)，一個(gè)是網(wǎng)絡(luò)名人，一個(gè)是阿里。前者點(diǎn)燃了錢江兩岸的商業(yè)平地板，后者推動(dòng)了科技城未來(lái)的房?jī)r(jià)。

如果新房不夠“搶”，投資者就會(huì)變成二手房，這進(jìn)一步提高了新房和二手房在這些板塊的價(jià)格倒掛，從而構(gòu)成了財(cái)富的滾動(dòng)閉環(huán)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型之前，有投資者才知道，他們買期房的時(shí)候，少算了一個(gè)因素：時(shí)間。

每套房都被600個(gè)人搶走了?，F(xiàn)在交付才三年，出現(xiàn)了很多閑置的房間。一位在未來(lái)科技城工作的中介表示，這個(gè)板塊被市場(chǎng)視為“投資者的終極，群租房的示范區(qū)”。由于銷售期限為五年，這個(gè)階段不合適，很多投資者選擇委托二房東機(jī)構(gòu)做群租房。

“買了就賺了”的效果消失了，倒掛的價(jià)格越來(lái)越少，搖號(hào)的價(jià)格也越來(lái)越少。沿著錢塘江附近的金沙湖板塊，新房的限售價(jià)格已經(jīng)高于該地區(qū)的二手新房。2021年開盤的一個(gè)限售板塊，當(dāng)時(shí)新房開盤價(jià)37500元/平方米，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)的平均簽約價(jià)格已經(jīng)跌到了35090元/平方米。

2020年，杭州遠(yuǎn)洋西溪公館位于未來(lái)科技城板塊，距離阿里總部不到3公里，擁有959套房，但招募6萬(wàn)人參與抽獎(jiǎng)登記，勝率不到2%。房地產(chǎn)之所以火爆，主要是因?yàn)橄迌r(jià)導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛。開盤價(jià)每平方米2.8萬(wàn)左右，而當(dāng)時(shí)周邊二手房的價(jià)格一般在4萬(wàn)左右。現(xiàn)在西溪大廈二手房平均成交價(jià)格已經(jīng)降到了28000元/平方米左右，差價(jià)不見了?？紤]到資本成本，投資者是虧損的，前提是這個(gè)價(jià)位的二手房可以賣。

千萬(wàn)頂豪盤也一起走下神壇。前不久，一個(gè)中介朋友圈傳言:“XX小區(qū)，虧本賣的很多，業(yè)主買了1450萬(wàn)，1250萬(wàn)沒有大稅帶停車位...業(yè)主是兩三年前二手買的。因?yàn)楣善碧潛p，急需用錢，他含淚割肉?！?/p>

有人冷冷地評(píng)價(jià)說(shuō)：

炒房者不值得同情，但杭州確實(shí)玩花。

作者 ｜ 房濤 宋虹姍

36氪作者 ｜ 房濤

36氪作者 ｜ 宋虹姍

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