每一個小目標，誰在買老洋房？| PalkPalk
今年4月，巨鹿路一棟別墅的業(yè)主總成交價格約3.1億元，成交價格約100.9萬元/平方米，刷新了上海豪宅市場價格的“天花板”。今年也是武康大樓100周年，《花》、電視劇如《承歡記》不斷為觀眾勾勒出對上海老建筑的優(yōu)雅想象。
為什么老房子賣“高價”？老房子院墻后的生活離普通人有多遠？做老房子中介真的能“三年不下單，三年下單”嗎？本期《PalkTalk》邀請了兩位長期與房子打交道的年輕人，一起聊聊“物稀為貴”的上海老房子。
【本期主播】[本期主播]
陳玉坤新聞報道高級編輯。
[本期嘉賓][本期嘉賓]
上海老洋房領(lǐng)域邱澤柱專家經(jīng)紀人
來自媒體的巧克麗麗房產(chǎn)“真叫盧俊”主筆
[內(nèi)容選擇][內(nèi)容選擇]
*下面的內(nèi)容是基于節(jié)目音頻的口述稿，只是稍微修改一下語法和單詞。
誰在買高價老洋房？
老房子的買主，越來越年輕化了
邱澤柱：
目前，在上海，擁有獨立產(chǎn)權(quán)和可交易的老房子不超過100套。由于供應(yīng)少、交易周期長、客戶群體相對固化，政策對老房子市場的影響不是特別大。
真正了解老房子，喜歡老房子的用戶，主要考慮的問題是地段價值，歷史人文風(fēng)貌區(qū)是客戶的首選和首選區(qū)域。此外，老房子的顏色，包括外觀、開間、花園大小、占地面積、鄰空、與周圍其它建筑的距離等。三是社區(qū)質(zhì)量。一個干凈整潔的老房子社區(qū)表明，居民普遍有關(guān)心公共衛(wèi)生的共識，巷子的寬度和窄度也決定了停車是否方便。
此前，在房地產(chǎn)市場整體火爆的階段，買家的投資需求非常旺盛。這種投資需求在國家倡導(dǎo)“住房不投機”，讓房子回歸居住屬性后正在減少。不過還是會有老房子愛好者再買。在這個層面上，應(yīng)該叫“文化收藏”。
早期的買家主要是外國人和有出國留學(xué)背景的人。近年來，國內(nèi)本土企業(yè)家、投資領(lǐng)域的巨頭、對老上海有感情的“土”、一線明星、電影明星等。，也開始從老房子開始?？蛻羧后w的年齡集中在40-55歲以后，但現(xiàn)在越來越年輕，這也是一種文化傳承。
在上海長樂路上，價格為1.06億元的老房子。/Palk拍攝
豪宅搶購潮來襲，想看看老洋房也有門檻。
巧克麗麗：
前不久中海順昌玖里“賣爆”時(注:套均總價約4000萬元)，我們團隊統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在購買價格超過3000萬元的豪宅群體中，“310”滬籍和非“310”滬籍的人數(shù)約為五五開。
相對而言，浙江人是購買豪宅最多的一群人。即使在二手市場上，浙江一帶的購房人數(shù)也是最多的。
買豪宅和地緣有很大關(guān)系，住在上海的人更容易買到。此外，還有一些現(xiàn)實因素。比如物質(zhì)條件好的家庭會有足夠的資金“煽動”上海的豪宅。
邱澤柱：
在過去的幾年里，預(yù)算超過3000萬的用戶群體積壓了他們的購房需求。今年，隨著購房政策的調(diào)整，豪宅交易迅速恢復(fù)。另一方面，之前積累在開發(fā)商手中的一手豪宅相繼被釋放，包括許多核心區(qū)域的房地產(chǎn)。那么，對于豪宅買家來說，今年我們一定會看看新房市場。我認為這種搶購豪宅的浪潮反映了人們對更好的房子和更好的生活的期待。
有些老房子會設(shè)置門檻，篩選客戶質(zhì)量，但這個門檻不是經(jīng)紀人設(shè)定的，通常是業(yè)主自己的要求。比如一棟價格在1億元左右的老房子，業(yè)主的驗資標準會設(shè)定在資金額的50%以上，也就是5000萬元。
業(yè)主希望用戶提供驗資報告，或者提前了解客戶的年齡、背景以及之前看過哪些房子，分析判斷客戶的購買力。這也是可以理解的。業(yè)主不希望每個人都來看他們的房子，希望提高交易效率。
長樂路上老房子的庭院。/Palk拍攝
老房子院墻后的真實生活
網(wǎng)紅老洋房里，住的也是普通人。
邱澤柱：
隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展和自媒體的興起，一些老公寓和老房子也成為了“網(wǎng)絡(luò)名人”，其中武康大樓可謂“網(wǎng)絡(luò)名人頂流”。武康大樓有143戶人家，但實際上很少有真正擁有獨立個人產(chǎn)權(quán)和市場流通條件的房子。其他大部分都不能交易。
在“網(wǎng)絡(luò)名人”老房子里的居民曝光后，一度成為話題和熱點。游客的頻繁訪問和打卡對居民的生活仍然有一定的影響。一些居民更關(guān)心隱私。比如武康路“蝴蝶結(jié)”陽臺樓上的奶奶，一點都不打擾，被家人帶走了。
絡(luò)繹不絕的游客可以促進該地區(qū)的消費，形成旅游經(jīng)濟，這對穩(wěn)定該地區(qū)的房價有很大的幫助，無論是租金還是售價。街上很多老房子都可以商業(yè)使用。但是對于大多數(shù)普通居民來說，他們不想住在別人的聚光燈下。
武康路“蝴蝶結(jié)”陽臺小樓/視覺中國
年青人租了老房子，但是愿意租的業(yè)主并不多。
巧克麗麗：
雖然有少數(shù)人買得起老洋房，但也有年輕人選擇租房。
我們組的一個年輕的外國同事在靜安區(qū)租了一套老房子，月租很高。我問他為什么花高價租老房子。他告訴我，老房子街上的生活氛圍是其他地區(qū)給不了的。即使是路上行人的精神面貌也不同于其他地區(qū)。
在我看來，住在老房子里的年輕人都是為了感受人文氣息，這種煙火氣是獨一無二的。
邱澤柱：
一些外國朋友通過社交媒體或電視劇了解老房子。比如電視劇《花》讓老房子回歸大眾視野，很多觀眾喜歡這部劇的生活氛圍。
然而，從實際的生活體驗來看，老房子并不像影視劇中那樣理想。早年，我也住在磚木結(jié)構(gòu)的老房子里。隔音差、濕度大、白蟻問題都是我在實際生活中面臨的問題。
老房子的業(yè)主不會特別注意閑置，這和剛需房子的業(yè)主邏輯不一樣。對于這類業(yè)主來說，為老房子選擇一個穩(wěn)定的租戶遠比收租更重要。
整棟老房子的租金比較高，便宜的可能十幾萬，貴的可能幾十萬。雖然有些老房子會租整棟樓，但這種情況不會太多。根本原因是業(yè)主不愿意接受。比如客戶租了之后，會有自主裝修的需求，很多業(yè)主會擔心會不會對房子造成傷害。而且租客的數(shù)量通常比較多，能接受的業(yè)主真的很少。
對于租給劇組拍影視劇來說，這種需求是非常短期的。劇組在里面演戲只需要一天甚至半天。一個月或者半個月租不到，大部分業(yè)主都不愿意。
當然，由于劇組可以支付的租金很高，很少有業(yè)主可能會接受，但他們會要求劇組根據(jù)自己的想法進行布景和拍攝。
在上海，張愛玲故居“常德公寓”/視覺中國
做老洋房中介，感覺如何？
做這份工作，你會看到世界的方方面面。
邱澤柱：
從2013年大學(xué)畢業(yè)到現(xiàn)在，我一直在做房地產(chǎn)經(jīng)紀人。碰老房子也是巧合，因為當時我提交簡歷的店都在歷史區(qū)。
在我的職業(yè)生涯中，我也在電視劇《安家》中遇到過“雞零狗碎”的事情。如果你做這份工作，你會遇到世界的方方面面。有時候，交易不僅僅是一棟房子，更是過去家庭興衰的恥辱。也許他們最終會停留在這份薄薄的合同上。
涉及祖產(chǎn)繼承的房屋，自然會有更多的爭議和矛盾來管理售后的資金。老洋房中介只提供房產(chǎn)中介服務(wù)。至于具體的家庭矛盾，只能從房地產(chǎn)交易的角度來幫助，既保證了商家的利益，又保證了買家的利益。
其實從事老房子經(jīng)紀人沒有特別硬的要求，文憑也不是最重要的。但是，要想做好這項工作，就必須對產(chǎn)品有足夠的專業(yè)知識，保證整個交易過程的安全；服務(wù)質(zhì)量也要有更高的標準，用戶和業(yè)主都是有價值的人，要保證雙方的私密性。
上海安福路老洋房商店/視覺中國
直播賣房，賣的是中介和客戶認可關(guān)系。
巧克麗麗：
目前很多房產(chǎn)中介在直播平臺上賣房，其實是四五年前出現(xiàn)的，但當時只是噱頭。因為房地產(chǎn)本身是超標的，客戶在直播過程中感受不到房子的真實情況，比如位置、配套設(shè)施、居住體驗等等。然而，直播越來越受歡迎后，即使是房地產(chǎn)產(chǎn)品也有可能在網(wǎng)上出售。
所以直播賣房最大的優(yōu)勢就是中介可以通過自己的視頻號和抖音號在平臺上講解房地產(chǎn)政策，介紹看房的線下感受。雖然很多潛在用戶不會直接通過直播平臺買房，但是會主動了解中介。
老洋房中介不會通過直播的方式直接賣房，但可以與客戶建立信任。當客戶下線時，他們會根據(jù)自己的臉和想法進一步判斷中介是否誠實可靠。這是直播和賣房最直接的關(guān)系。
對于年輕人來說，頂豪中介是理想的職業(yè)嗎？
初學(xué)者年輕人，文憑越來越高。
巧克麗麗：
今年4月，巨鹿路一棟老房子成交，價格驚人。如果這筆交易的傭金有三個點，買賣雙方分成幾十萬甚至幾百萬。
老實說，我自己也面試過中介的工作，雖然當時是因為選題的需要，但是我的確也有過這樣的想法。
中介行業(yè)會根據(jù)文憑不斷增加基本工資收入。據(jù)我所知，本科畢業(yè)生入職中介的保底工資是8000元，碩士畢業(yè)生可以是1萬元。
我遇到過一個本科學(xué)歷的中介。在買房的過程中，我發(fā)現(xiàn)受過高等教育的人在思維和效率上會有很大的不同，甚至?xí)涂蛻舴治鼋?jīng)濟走勢，分析房地產(chǎn)市場是高峰還是低谷，它的周期是什么。這在過去的房地產(chǎn)中介中是完全看不見的。
現(xiàn)在的高學(xué)歷房產(chǎn)中介，平時的形象是穿制服，背著背包，用自己的電腦給客戶做數(shù)據(jù)報告，工作時間相對自由。年輕人不會像以前那樣抗拒做房產(chǎn)中介。
作為頂級中介，對形象和氣質(zhì)都有一定的要求。他們需要更多地接觸富人的圈子，他們可能需要參加展覽和拍賣。他們需要知道富人在做什么，他們必須在這樣的地方認識他們。
上海，武康大樓附近的老房子/視覺中國
對于年輕人來說，頂級豪宅經(jīng)紀人仍然是一扇窄門
邱澤柱：
頂級豪華中介是一條小而具有挑戰(zhàn)性的賽道。與整個上海房地產(chǎn)市場相比，頂級豪宅只占4%，簡直就是九根牛一毛。進入這條賽道的人，首先要有足夠的資本，否則會感到迷茫、焦慮、不知所措，面臨最基本的生存壓力。所以我還是建議年輕人不要單挑最有挑戰(zhàn)性。
作為一個專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，是一個很棒的經(jīng)紀人，可以賣掉剛需的普通房子，完成用戶和業(yè)主的委托。比如目前鏈家十大經(jīng)理中，賣普通房子還是占大多數(shù)的。
能夠一套一套的賣掉房子，對于經(jīng)理來說是一件很有成就感的事情。但如果是賣頂級豪宅，更像是埋伏在草叢中的狙擊手，你不知道什么時候能開槍。
就老房子而言，一般的交易周期至少是一兩年。如果一個經(jīng)紀人一年能賣出一套老房子，他已經(jīng)是這個圈子里口碑很好的人了，很多人可能兩三年都沒有賣出去。
長時間的沉淀，對人的心理考驗十分嚴格。能否“三年不出單，三年不出單”，這件事完全不能確定。
【時間線】
03:44 誰在上海買了超過3000萬的豪宅？
05:36 真正懂老房子的，女人比男人多？
08:02 物稀為貴，上海老洋房到底有多少？
10:31 1.06億“入門級”老房子，年增長2000萬？
16:28 網(wǎng)紅老建筑和住在里面的人
25:18 為了賣房大打出手，《安家》情景真實版怎么樣？
32:53 那個幫你租房子的中介，文憑可能比你高
39:30 老洋房中介，真的可以“一單吃三年”？
43:28 新的政策落地，前幾年買房的人還好嗎？
46:31 老洋房租給劇組演戲，是筆好買賣嗎？
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