5月31日，上海恒聯(lián)物業(yè)有限公司南昌子公司(以下簡稱“上海恒聯(lián)物業(yè)”)收到南昌市紅谷灘區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《責(zé)令退出通知書》：2024年6月3日中午12點前，您公司將撤出明園九龍灣小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理區(qū)，并配合行業(yè)委員會做好交接工作。

6月3日中午，江西萬科益達(dá)物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡稱“萬科益達(dá)物業(yè)”)與行業(yè)委員會簽訂了新合同，派出工作人員到小區(qū)交接物業(yè)。因為被幾個業(yè)主拉橫幅抵制，又失敗了。這不是新舊物業(yè)更換造成的第一次。就在一周前的5月27日凌晨4點，萬科益達(dá)物業(yè)曾試圖帶領(lǐng)人們“趁夜入場”，但卻引發(fā)了肢體沖突。

為什么新舊物業(yè)的變化充滿了“硝煙味”？背后有什么爭議和隱藏的感受？近日，該報記者進(jìn)行了多次采訪和調(diào)查。

雇傭物業(yè)一波三折

位于南昌市紅谷灘區(qū)九龍湖區(qū)的明園九龍灣小區(qū)，2017年建成了1000多戶業(yè)主。2020年下半年，隨著住房率的逐步提高，社區(qū)開始準(zhǔn)備成立行業(yè)委員會，以實現(xiàn)業(yè)主的自治管理。2022年1月，經(jīng)過多方推動和努力，社區(qū)首屆行業(yè)委員會正式成立。

明園九龍灣小區(qū)門口。報紙記者 羅振宇 圖

按照房地產(chǎn)行業(yè)的慣例，為了完成住宅的正常交付和管理，開發(fā)商會在小區(qū)業(yè)主和業(yè)主大會聘請物業(yè)公司之前，為小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)一般是開發(fā)商自己的物業(yè)企業(yè)。因為前期物業(yè)不是業(yè)主自主選擇的，很多小區(qū)成立行業(yè)委員會后就開始聘用物業(yè)。

“幾年前，上海恒聯(lián)物業(yè)確實做了一些不足，但他們會采納業(yè)主提出的所有合理建議，然后服務(wù)會慢慢提高。此外，他們在社區(qū)相處多年，對每個人都有一些愛。”一位較早入住社區(qū)的業(yè)主表示，一開始不愿意更換物業(yè)，后來考慮引進(jìn)外部新公司參與競爭，有利于進(jìn)一步提高社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，然后支持就業(yè)。

2022年6月，明園九龍灣小區(qū)首次招聘物業(yè)，吸引了9家物業(yè)公司報名競選，其中開發(fā)商的前期物業(yè)——上海恒聯(lián)物業(yè)也在其中。

根據(jù)制定的就業(yè)規(guī)則，所有注冊的物業(yè)公司首先由行業(yè)委員會組織進(jìn)行初選，其中最高分的兩家進(jìn)入業(yè)主大會的投票程序，最后一家由所有業(yè)主投票后選擇。

但是就業(yè)過程并不順利。從2022年6月到2023年7月，由于程序不規(guī)范等原因，兩次就業(yè)被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門和社區(qū)街道認(rèn)定無效或停止整改。

投標(biāo)合同引起擔(dān)憂

在前兩次無效聘用中，業(yè)主稱之為“9選2”和“7選2”，因為第一次共有9家公司注冊，第二次共有7家公司注冊。業(yè)主意見最大的是第二次聘用。

據(jù)業(yè)主介紹，為了最大限度地維護(hù)業(yè)主權(quán)益，2023年4月9日，在社區(qū)和街道的主持下，社區(qū)行業(yè)委員會和部分業(yè)主代表在第二次聘用進(jìn)入業(yè)主大會投票程序前召開會議，共同制定了《明園九龍灣社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。

“在參加會議的業(yè)主代表中，有幾位是專業(yè)律師。經(jīng)過大家的共同討論，完善了一些可能導(dǎo)致社區(qū)維修基金非法使用的條款，并確定了最終版本?！币晃粯I(yè)主表示，本版物業(yè)服務(wù)合同在社區(qū)公示無異議后正式生效，被稱為“4.9合同”。

但經(jīng)過“7選2”，萬科益達(dá)物業(yè)和上海恒聯(lián)物業(yè)兩家公司初選。進(jìn)入業(yè)主大會的最終投票程序后，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)萬科益達(dá)物業(yè)的投標(biāo)文件《物業(yè)管理服務(wù)合同(草案)》實際上修改了前期業(yè)主普遍認(rèn)可的“4.9合同”。

在萬科益達(dá)物業(yè)合同議案中，有關(guān)整改遺留問題的相關(guān)條款。受訪者 供圖

“萬科益達(dá)物業(yè)的合同法案損害了業(yè)主的利益，尤其是在附件中，列出了社區(qū)電梯、外墻、消防系統(tǒng)等一系列重大安全隱患，可能需要使用社區(qū)維修基金?！痹谝恍I(yè)主看來，社區(qū)剛剛建成，日常維護(hù)是可以接受的，沒有上述安全隱患。這可能是為了在進(jìn)入社區(qū)后提前用維修基金“埋坑”。

2023年7月，紅谷灘區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在業(yè)主投訴后回復(fù)稱，經(jīng)核實，萬科益達(dá)物業(yè)招標(biāo)文件中的合同提案與“4.9合同”相比，加劇了社區(qū)業(yè)主的責(zé)任和負(fù)擔(dān)，緩解了萬科益達(dá)物業(yè)的責(zé)任，對其他參與招標(biāo)的物業(yè)公司嚴(yán)重不公，街道正在督促業(yè)委會整改。

與新物業(yè)簽訂合同

除了投標(biāo)合同問題，在討論第二次就業(yè)的過程中，一些業(yè)主發(fā)現(xiàn)一些被業(yè)主認(rèn)為是擴(kuò)大行業(yè)委員會權(quán)限、損害業(yè)主利益的條款，包括“默認(rèn)從多”(在一些特殊情況下，業(yè)主會議逾期不參加投票的業(yè)主默認(rèn)將相應(yīng)的投票權(quán)數(shù)計入已投票的大部分票)。

據(jù)業(yè)主介紹，萬科益達(dá)物業(yè)修改合同與行業(yè)委員會修改《議事規(guī)則》聯(lián)系在一起，部分業(yè)主開始懷疑兩者可能已經(jīng)暗中串通，共同關(guān)注社區(qū)數(shù)千萬元的維修基金，從而降低了對行業(yè)委員會的信任。

2023年9月，第三次物業(yè)就業(yè)提上日程。社區(qū)行業(yè)委員會發(fā)布公告，將邀請前兩名的萬科益達(dá)物業(yè)和上海恒聯(lián)物業(yè)根據(jù)第二次就業(yè)的“7選2”結(jié)果組織第三次物業(yè)就業(yè)。但最終只有萬科益達(dá)物業(yè)報名。

對此，上海恒聯(lián)物業(yè)劉經(jīng)理表示，街道要求對第二次聘用程序不合規(guī)進(jìn)行整改，公司認(rèn)為不具備第三次聘用的條件，因此拒絕報名競選。另一方面，根據(jù)行業(yè)委員會的解釋，作為一種補救措施，上海恒聯(lián)物業(yè)在放棄競選后，邀請了排名第三的物業(yè)公司進(jìn)行補救，但對方最終沒有報名，因為“明園九龍灣社區(qū)聘用的物業(yè)周期極長”。

社區(qū)行業(yè)委員會發(fā)布的公告。受訪者 供圖

2023年9月底，由于對就業(yè)仍不滿意，許多社區(qū)業(yè)主聯(lián)合向社區(qū)和街道反映，提出停止就業(yè)、改選行業(yè)委員會等需求。2023年12月31日至2024年1月21日，社區(qū)召開2023年第二次業(yè)主大會臨時會議，對萬科益達(dá)物業(yè)是否就業(yè)委員會進(jìn)行投票。

根據(jù)行業(yè)委員會發(fā)布的公告，兩項均通過投票，共有752名業(yè)主參加了投票，其中468名業(yè)主同意聘用萬科益達(dá)物業(yè)，另有257名業(yè)主同意選擇行業(yè)委員會。根據(jù)第三次就業(yè)的結(jié)果，2024年2月底，社區(qū)行業(yè)委員會代表業(yè)主大會與萬科益達(dá)物業(yè)簽訂服務(wù)協(xié)議，合同期限為2024年4月1日至2025年3月31日，并在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。

現(xiàn)在物業(yè)拒絕撤場

從2022年到2024年，經(jīng)過近兩年的時間，新物業(yè)終于被選中了。然而，這個結(jié)果并不是每個人都快樂的。第三次就業(yè)期間和第二次就業(yè)后，仍有不少業(yè)主聯(lián)合向紅谷灘區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和紅角洲街道辦事處表示，投訴投票、計票等第三次就業(yè)存在問題。

2024年4月30日，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、街道辦事處出具書面回復(fù)，稱業(yè)主身份驗證不到位、業(yè)委會對第三方網(wǎng)上投票平臺計票過程沒有如實反映業(yè)主真實意愿、加強(qiáng)監(jiān)管等問題。

答復(fù)最終認(rèn)定，2023年第二次臨時業(yè)主大會確實存在一些程序缺陷，但保障了業(yè)主的知情權(quán)和投票權(quán)，不足以嚴(yán)重侵犯業(yè)主自身權(quán)益，也沒有明顯違反法律規(guī)定?？紤]到整個社區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，臨時業(yè)主大會的決議結(jié)果從維護(hù)民事法律關(guān)系穩(wěn)定性的角度依法有效。

區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和街道辦事處書面回復(fù)。受訪者 供圖

監(jiān)管部門的回復(fù)并沒有阻止?fàn)幾h。針對上述書面回復(fù)，不少業(yè)主聯(lián)合向紅谷灘區(qū)政府提出行政復(fù)議。一位參與聯(lián)合品牌的業(yè)主表示，目前行政復(fù)議尚未結(jié)果。

雖然行業(yè)委員會已經(jīng)與萬科益達(dá)物業(yè)簽訂了合同，并約定后者將于4月1日接管，但上海恒聯(lián)物業(yè)尚未退出社區(qū)，因為它不同意第三次就業(yè)結(jié)果，并等待行政復(fù)議結(jié)果。

很多業(yè)主告訴《ThePaper》記者，由于物業(yè)就業(yè)、社區(qū)交接等糾紛，業(yè)主、行業(yè)委員會、新舊物業(yè)之間爆發(fā)了幾次對立矛盾。4月27日凌晨4點，萬科益達(dá)物業(yè)還試圖帶領(lǐng)人們“趁夜入場”，引發(fā)肢體沖突。記者走訪社區(qū)時，很多業(yè)主擔(dān)心物業(yè)就業(yè)，不愿意多說話。

5月31日，紅谷灘區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向上海恒聯(lián)物業(yè)發(fā)出《責(zé)令退出通知書》，命令企業(yè)在6月3日中午12:00前撤出明園九龍灣小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理區(qū)，配合行業(yè)委員會做好交接工作。6月3日，萬科益達(dá)物業(yè)派出工作人員來到小區(qū)，希望交接物業(yè)。因為被幾個業(yè)主拉橫幅抵制，他們又失敗了。

行業(yè)委員會：有些業(yè)主太擔(dān)心了

就業(yè)、招標(biāo)、初選、投票、公告、簽約...作為所有業(yè)主的代表和業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，社區(qū)行業(yè)委員會是所有環(huán)節(jié)的關(guān)鍵角色。社區(qū)行業(yè)委員會如何看待物業(yè)就業(yè)發(fā)生的一系列事件？

“自從我擔(dān)任行業(yè)委員會主任，尤其是開始物業(yè)就業(yè)以來，我遭受了很多侮辱，甚至有人說我從中謀取了私利，這是無端的指責(zé)?！鄙鐓^(qū)行業(yè)委員會主任胡回應(yīng)記者稱，部分業(yè)主過于擔(dān)心維修基金被濫用，被誤導(dǎo)。維修基金的應(yīng)用有一系列法律法規(guī)，需要經(jīng)過嚴(yán)格的程序和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門的控制。僅靠行業(yè)委員會或物業(yè)公司是不可能私自使用的。

最后的表決結(jié)果是第三次就業(yè)。受訪者 供圖

“就業(yè)過程中確實存在一些缺陷，但這些程序缺陷也受到各種影響。投票數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)人仍然支持更換新物業(yè)?！焙魅握f，物業(yè)就業(yè)本質(zhì)上是社區(qū)自治和市場競爭，社區(qū)與新物業(yè)的合同已經(jīng)生效。經(jīng)過多個部門的干預(yù)和多輪協(xié)商，新物業(yè)仍然無法順利進(jìn)入市場，舊物業(yè)不撤離只會激化矛盾。

胡主任還強(qiáng)調(diào)，根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)與業(yè)主新聘用的物業(yè)公司簽訂合同后，前期物業(yè)服務(wù)合同將停止。物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)，配合新物業(yè)做好交接工作。如果原物業(yè)違反了這一規(guī)定，就需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任和行政責(zé)任。如果原物業(yè)認(rèn)為解除合同造成的損失，可以向法院提起民事訴訟，但不能拒絕退出?！袄衔飿I(yè)從來沒有退出過，業(yè)主可以拒絕支付物業(yè)費。如果越來越多的人不支付物業(yè)費，肯定會產(chǎn)生更多的新糾紛，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量得不到保障。最終，所有業(yè)主的利益都會受到損害?！?/p>

關(guān)于萬科益達(dá)物業(yè)“趁夜入場”，胡主任表示，業(yè)委會知道這一點?！袄衔飿I(yè)因為申請行政復(fù)議等各種原因一直拒絕交接，這也是無奈之舉。之所以晚上入市，是因為晚上人少，可以減少不必要的人員矛盾，減少對業(yè)主的影響?！?/p>

六月五日，記者聯(lián)系了萬科益達(dá)物業(yè)的一位負(fù)責(zé)人，對方表示，暫時不方便接受采訪。

律師：社區(qū)自治應(yīng)少數(shù)服從多數(shù)人

「縱觀明園九龍灣小區(qū)的物業(yè)聘用，新舊物業(yè)各有支持者，但社區(qū)自治要遵循少數(shù)服從多數(shù)的原則。河南鼎厚律師事務(wù)所主任黃文得律師認(rèn)真查看了小區(qū)《議事規(guī)則》和與新物業(yè)簽訂的服務(wù)協(xié)議，認(rèn)為兩份文件中使用投票規(guī)則和維修基金的相關(guān)條款問題不大。社區(qū)行業(yè)委員會是法律認(rèn)可的民事主體，在自愿平等的環(huán)境下與新物業(yè)公司簽訂的合同具有法律效力。

黃文得說，社區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會，通過選舉成立行業(yè)委員會，是一種受法律保護(hù)的社區(qū)自治方式，但現(xiàn)實中，真正落實“業(yè)主自治”的社區(qū)屈指可數(shù)。明園九龍灣小區(qū)物業(yè)就業(yè)經(jīng)歷了公告、投票等環(huán)節(jié)，全面保障了業(yè)主權(quán)利。然而，法律并不保護(hù)“躺在權(quán)利上睡覺的人”。對于部分業(yè)主未能積極行使業(yè)主權(quán)利等客觀因素造成的程序缺陷，不應(yīng)認(rèn)定就業(yè)結(jié)果無效。因此，相關(guān)部門在充分考慮法律效力和社會效力的基礎(chǔ)上，認(rèn)定最終就業(yè)結(jié)果是有效的，沒有錯。

社區(qū)行業(yè)委員會與新物業(yè)的服務(wù)協(xié)議已經(jīng)生效。受訪者 供圖

黃文得建議，如果業(yè)主不認(rèn)可與新物業(yè)合同，覺得自己的合法權(quán)益受到損害，其個人有權(quán)提起民事訴訟，追究行業(yè)委員會的法律責(zé)任；此外，還可以通過業(yè)主大會或臨時業(yè)主大會聯(lián)合其他業(yè)主，要求行業(yè)委員會消除物業(yè)服務(wù)合同，或者直接提起民事訴訟，要求法院撤銷業(yè)主大會聘用新物業(yè)的決定。

"物業(yè)聘用屬于業(yè)主自治的社區(qū)內(nèi)部事務(wù)，新舊物業(yè)之間沒有必要產(chǎn)生對立。新的物業(yè)公司，經(jīng)業(yè)主聘用確定，是目前唯一合格的物業(yè)公司，老物業(yè)公司應(yīng)立即撤銷、交接?！包S文得說，業(yè)主和行業(yè)委員會之間沒有必要有對立。無論在哪個社區(qū)，行業(yè)委員會都不可能得到所有業(yè)主的認(rèn)可。因此，業(yè)主應(yīng)從整個社區(qū)的大局出發(fā)，通過業(yè)主大會明確行業(yè)委員會的權(quán)利和責(zé)任，以確保行業(yè)委員會濫用權(quán)利將被追究責(zé)任，正常行使權(quán)利不受干擾。唯有如此，行業(yè)委員會才能獲得業(yè)主的信任，兩者的關(guān)系才能更加和諧。

江西久保律師事務(wù)所律師、法學(xué)博士劉君認(rèn)為，法律對維修基金的應(yīng)用有明確規(guī)定，社區(qū)《議事規(guī)則》還規(guī)定，維修基金的使用和更新計劃必須報業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定。業(yè)主不用太擔(dān)心這個。

同時，劉君指出，針對老物業(yè)公司拒絕退出市場的情況，如果新物業(yè)公司采用“晚上入市”的方式，可能會發(fā)生法律糾紛。他建議監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以通過行政手段命令老物業(yè)公司盡快退出市場；或者行業(yè)委員會起訴老物業(yè)公司要求退出市場，如果勝訴，可以向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

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