身為房地產(chǎn)號(hào)，我們?cè)噲D從各個(gè)角度觀察上海房市。

今日我們所選擇的這一角度，更準(zhǔn)確地向我們展示了上海房市客群的迭代。

在過(guò)去的兩年里，落戶上海的群體發(fā)生了變化

最近兩年，每年約會(huì) 10-12 上海有一萬(wàn)人落戶

居住轉(zhuǎn)移和人才引進(jìn)數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的增長(zhǎng)方式。

而且落戶上海的人，幾乎都會(huì)進(jìn)入房市，有在上海買房的實(shí)際需要。

所以我找到了老朋友老金，因?yàn)檫@條賽道已經(jīng)深耕了近十年，從他的觀察中，

近兩年來(lái)，落戶上海的群體開(kāi)始出現(xiàn)三種變化

事實(shí)上，從三個(gè)變化中，我們可以觀察到近年來(lái)上海樓市的細(xì)微化學(xué)變化。

01

最近兩年，落戶人群中最強(qiáng)大的一股力量，非他們莫屬他們。

談到這個(gè)話題，老金首先提出的體驗(yàn)就是這三個(gè)字：低齡化

上海戶口政策趨勢(shì)變化背后的政策趨勢(shì)

另一方面，與過(guò)去的落戶人群相比，我們

追溯上海戶籍的放松軌跡，首先可以從藍(lán)印戶籍時(shí)代開(kāi)始。

到了 2018 多年前后，上海開(kāi)始控制人口，房市也異?；鸨?/p>

那些年，能拿到上海戶口的人以中產(chǎn)為主，由于許多人通過(guò)居住轉(zhuǎn)移、人才引進(jìn)、中級(jí)職稱等方式獲得上海戶籍。

而到了 2020 年

在上海定居的最大收入，逐漸向這些人傾斜：年輕的留學(xué)生群體

所以這兩年，留學(xué)生落戶上海的趨勢(shì)越來(lái)越激烈。

主要原因是上海放松了兩次留學(xué)生落戶政策，讓年輕海歸幾乎達(dá)到了落戶上海的最低門檻。

第一次為 2020 年 11 月 13 日

上海市人力資源和社會(huì)保障局發(fā)布《關(guān)于留學(xué)回國(guó)人員申請(qǐng)上海居民戶口實(shí)施辦法》的通知

留學(xué)回國(guó)后 2 今年來(lái)到上海市并繼續(xù)工作的， 6 個(gè)月 1 倍社?；蚴?1 年 1.5 雙倍社保，即可申請(qǐng)上海戶籍。

這一次，讓本來(lái)畢業(yè)后第一份工作不在上海的留學(xué)生，只要 2 年內(nèi)到上海工作，并符合社保繳費(fèi)條件的可以落戶上海。

2022 2000年，上海的落戶又一次為留學(xué)生打開(kāi)了大門，這次排在前面。 50 的院校幾乎0 門檻落戶

全球排名畢業(yè) 51-150 名字，繳納滿滿的社保 6 可以在幾個(gè)月后申辦落戶

不但打開(kāi)門檻，過(guò)程也在提高。

2023 年底，上海市政府一網(wǎng)通辦平臺(tái)隨申辦啟動(dòng)。 App “留學(xué)人員服務(wù)區(qū)”

根據(jù)官方披露的各種利好數(shù)據(jù)，

近五年來(lái)，上海累計(jì)引進(jìn)的留學(xué)人員超過(guò)了上海 13.5 平均每年有近萬(wàn)人 3 一萬(wàn)名留學(xué)生落戶上海

每年在上海的落戶群中，上海留學(xué)生占四分之一左右。

因此 20 年輕海歸落戶上海后，同時(shí)也有購(gòu)買上海房地產(chǎn)的需求。

所以，我們可以看到，近年來(lái)上海樓市的一些高端品牌，自然也瞄準(zhǔn)了這些海歸學(xué)生的定位。

02

二是外地高凈值家庭資產(chǎn)配置，向上海傾斜

買房子送戶籍的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，只有門檻嚴(yán)格的城市才剩下。京滬

放松買房落戶的風(fēng)，吹向更多的城市。

包括杭州、南京、佛山、沈陽(yáng)、武漢、合肥等熱點(diǎn)城市。

合肥甚至可以一人買房，全家落戶，通過(guò)放開(kāi)買房落戶，提高積分落戶政策的吸引力，

即使在人口流失比較嚴(yán)重的東北，也發(fā)布了租房可以落戶的招數(shù)。

沈陽(yáng)推出了一項(xiàng)新的租房政策，有些城市不需要買房，就可以讓你落戶。

許多地方都在表達(dá)自己的觀點(diǎn)，只要人們?cè)敢鈦?lái)，戶籍不成問(wèn)題。

而且在其它城市戶籍紅線淡化的同時(shí)，上海的戶籍政策仍然十分嚴(yán)格，十四五提出 2500w 人口紅線也即將到達(dá)。

也正因?yàn)槿绱?，這兩年咨詢老金落戶的人中，

這類人群也有了明顯的增長(zhǎng)，外地的高凈值家庭，愿意換幾套老家房產(chǎn)到上海定居落戶。

本質(zhì)上，這些人的需求是為了孩子能享受上海的城市資源。

同時(shí)也是看好上海未來(lái)的發(fā)展，以及想要掌握上海戶籍的最后一個(gè)窗口期。

我和老金分享了2 個(gè)最近發(fā)生的真實(shí)案例

一個(gè)是南通的企業(yè)主。面對(duì)家鄉(xiāng)住房市場(chǎng)的下滑，他決定把南通的幾套房產(chǎn)換成上海。為了下一步的職業(yè)發(fā)展和孩子未來(lái)的教育計(jì)劃

這種客戶群體不僅主要發(fā)生在長(zhǎng)三角，而且來(lái)自北方。

眾所周知，東北人口外流，年齡稍大的人會(huì)選擇海南這樣的地方養(yǎng)老。

但是，如果涉及到孩子未來(lái)的教育和定居，上海無(wú)疑是他們的首選之一

無(wú)論是整合資產(chǎn)，還是規(guī)劃未來(lái)兒童的戶口？

外地高凈值家庭進(jìn)入上海置業(yè)，未來(lái)將越來(lái)越多

而且我們也看到了今年上海高端豪宅市場(chǎng)的火爆，這與這一趨勢(shì)有關(guān)。

03

三是群體變化，與近期樓市政策密切相關(guān)

一群突然有資格在上海買房的人，開(kāi)始考慮落戶。

回想起這幾年接觸到的落戶客戶群體。

老金分享了一種與房地產(chǎn)相關(guān)的結(jié)算順序變化。

由于限購(gòu)政策非常嚴(yán)格，他說(shuō)，在上海房市火爆的那些年，

部分落戶人群是為了能獲得上海房地產(chǎn)的購(gòu)買資格而設(shè)計(jì)的。

于是他們先落戶 - 后買房

而且現(xiàn)在這群人的順序已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。

現(xiàn)在上海樓市限購(gòu)政策放開(kāi)后，許多人會(huì)先買房 - 后落戶

因?yàn)榻衲晟虾７砰_(kāi)了外環(huán)外單身限購(gòu)，隨后社保 5 年轉(zhuǎn) 3 年

許多人今年在上海有資格買房。

而且買了房產(chǎn)之后，以后會(huì)考慮落戶上海。

就拿老金分享的例子來(lái)說(shuō)

現(xiàn)在年輕的外國(guó)夫婦今年在上海，終于上了第一套房子。

因?yàn)橘I房后第二件事是自然的，要考慮孩子未來(lái)的教育，未來(lái)的養(yǎng)老。

她們基本上都會(huì)做這兩手準(zhǔn)備。

一手準(zhǔn)備考中級(jí)職稱居轉(zhuǎn)戶，或有條件走人才引進(jìn)方式。

相信隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇，

這類房產(chǎn)在上海擁有第一套房產(chǎn)剛需

接著將會(huì)有一波大浪潮，也將成為落戶群體中的剛需，上海 2024 年度結(jié)算人數(shù)很可能再創(chuàng)新高。

04

事實(shí)上，這兩年上海落戶人群的變化也是一個(gè)切面。

讓我們看看上海近兩年房市的具體變化。

由于上海樓市留學(xué)生越來(lái)越活躍，萬(wàn)科中興路一號(hào)等上海房市的前沿產(chǎn)品也能找到精準(zhǔn)人群的目標(biāo)市場(chǎng)。

再比如上海的豪宅市場(chǎng)一如既往的強(qiáng)勁，與越來(lái)越多的高凈值個(gè)人進(jìn)入這個(gè)城市定居有關(guān)。

最近的限購(gòu)放松，讓許多年輕的外國(guó)家庭也逐步計(jì)劃自己在上海買房落戶，將來(lái)定居。

假設(shè)買房子就是選擇買這個(gè)城市的股票。

所以，安定下來(lái)就是把自己的未來(lái)與之緊密聯(lián)系起來(lái)。

我們觀察了近年來(lái)落戶上海的群體的變化。

事實(shí)上，這背后也是房市更深層次的變化。

以上是來(lái)自喬不絲的正文。

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