入城買房。

今日看到一條新聞：

尋找相關(guān)政策，的確如此。

湖北鄂州：

在“雙集中”地區(qū)購(gòu)買新建商品房后，鄂州市農(nóng)村人民自愿撤出合法宅基地，拆除宅基地及相關(guān)建筑(構(gòu))筑物，購(gòu)房補(bǔ)貼按退出宅基地面積給予補(bǔ)貼，退出的宅基地歸還村集體用于復(fù)耕復(fù)墾。

沒(méi)有公布具體補(bǔ)貼金額的細(xì)則。

安徽鳳陽(yáng)：

在原宅基地歸還村集體用于復(fù)耕復(fù)墾、拆除建(構(gòu))筑物后，涉及需要安置宅基地的本縣農(nóng)村人民，如自愿放棄宅基地安置并入城買房，一次性給5萬(wàn)元買房獎(jiǎng)勵(lì)，享受不同于貨幣、房票安置、購(gòu)房補(bǔ)貼。

一塊宅基地才5萬(wàn)元，現(xiàn)在市場(chǎng)這么低？

江蘇南通：

購(gòu)買新建商品房在主城區(qū)范圍內(nèi)的，給予購(gòu)房總金額1.5%的獎(jiǎng)勵(lì)。自愿退出(放棄)農(nóng)村宅基地入城購(gòu)房的，給予一定金額的獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償，具體標(biāo)準(zhǔn)由全市各地自行制定。

怎樣看待這一現(xiàn)象？

早些年農(nóng)村振興時(shí)期，農(nóng)村土地三權(quán)分置，對(duì)土地進(jìn)入市場(chǎng)的呼聲和期望非常高，農(nóng)村宅基地價(jià)格一度上漲。

現(xiàn)在為了鼓勵(lì)進(jìn)城買房，感覺(jué)市場(chǎng)又逆轉(zhuǎn)了。

為什么要鼓勵(lì)農(nóng)民放棄宅基地，讓他們進(jìn)城買房？

這一問(wèn)題要分幾塊來(lái)討論。

1、就整體供需而言

一二線相對(duì)健康，517樓市新政主要刺激的是需求方，一二線庫(kù)存不多，需求量大，所以效果也是最好的。

但到了四五線就更難了。

由于棚改炒房，這些地方庫(kù)存最多，很多還是未完成的。然而，一旦房地產(chǎn)投機(jī)者撤離，當(dāng)?shù)卣蜎](méi)有有效的需求。

在沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支持、人口外流的地區(qū)，哪有購(gòu)房需求？

只有農(nóng)民有限的需求。

當(dāng)前全國(guó)城市化空間仍有15%，規(guī)模仍不小。

所以，這些地方只能把目光投向同鄉(xiāng)，但是同鄉(xiāng)也不是萬(wàn)金油。

2、就農(nóng)民進(jìn)城買房而言

大多數(shù)農(nóng)民肯定不是合格的借款人，他們不僅缺乏首付，而且缺乏穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

現(xiàn)在各地都在處理農(nóng)民買房的首付問(wèn)題。

還有兩個(gè)解決方案：

一是降低門檻。比如山東膠州，農(nóng)民只需要7.5%的首付就可以進(jìn)城買房，還有很多補(bǔ)貼。如果他們得到足夠的補(bǔ)貼，估計(jì)2萬(wàn)元就能上一套90平米的新房，杠桿超過(guò)90%。

一種是“零首付”：農(nóng)民還有什么，宅基地啊，只要放棄宅基地，復(fù)墾復(fù)耕，就會(huì)得到50,000元的獎(jiǎng)勵(lì)。

別低估50,000元，在許多地方，50,000元作為首付。

這種情況屬于最大限度地增加農(nóng)民的杠桿，只要能上車去庫(kù)存。

而且宅基地復(fù)墾只是一個(gè)原因。對(duì)于當(dāng)?shù)貋?lái)說(shuō)，沒(méi)有實(shí)際收入，也不能轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。事實(shí)上，這是農(nóng)民首付的變相解決方案。

但是農(nóng)民進(jìn)城買房的真正問(wèn)題是現(xiàn)金流穩(wěn)定還貸。

再也找不到工作了。

怎樣結(jié)束，只能說(shuō)交給時(shí)間。

3、需求刺激是九牛一毛。

恐怕很難依靠同鄉(xiāng)去庫(kù)存。

事實(shí)上，農(nóng)民對(duì)入城的需求并不大，除非孩子結(jié)婚，否則還是喜歡家鄉(xiāng)的熱炕。

所以，我認(rèn)為激勵(lì)放棄宅基地的政策效果并不大。

最后：

四五線庫(kù)存仍然需要我國(guó)去想辦法。

在此之前，我們談到了房地產(chǎn)收儲(chǔ)的兩大約束：

一是收益打平，這一塊需要地方財(cái)政來(lái)貼息，并非所有地方都有這筆資金。

一是供需錯(cuò)配，一二線有保障房需求，但很多三四線甚至縣城都缺乏需求，但這些地方的庫(kù)存卻是最多的。

怎樣解決？

上個(gè)星期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文：

房地產(chǎn)收儲(chǔ)擴(kuò)展到市縣。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的政策：

毫無(wú)疑問(wèn)，高層對(duì)推進(jìn)房地產(chǎn)收儲(chǔ)政策的決心。

根據(jù)這篇文章，我們國(guó)家是否想到了處理這兩種約束的方法？

翹首以待。

那也許是拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)的最后機(jī)會(huì)。

此外：

上個(gè)星期發(fā)生了許多事情，這并不是一個(gè)好跡象。

地鐵傷人，店員顧客矛盾，618商家懵逼，各地倒查稅務(wù)...如果換個(gè)角度看：也許是宏觀變化開始集中在微觀層面。。

許多人可能會(huì)感到焦慮，知道現(xiàn)象很容易，那么這一切是怎么發(fā)生的，有什么辦法可以解決，什么時(shí)候可以變得更好，特別是：面對(duì)宏觀變化，普通人該怎么辦？？