自2024年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體持續(xù)疲軟復(fù)蘇，高端住宅交易整體熱度也有所降溫，各價(jià)位段交易出現(xiàn)分化。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，61個(gè)典型城市的高端住宅總價(jià)超過1000萬元，同比下降33.5%。

與去年同期相比，高端住宅總價(jià)3000萬元-5000萬元，高端住宅總價(jià)5000萬元以上，增長(zhǎng)70%以上。上海高端住宅總價(jià)3000多萬元的成交額接近70%，可謂“一枝獨(dú)秀”。

上半年，價(jià)格超過15萬元/平方米的高端住宅共成交2054套，同比增長(zhǎng)1.5倍，但價(jià)格從10萬元到15萬元/平方米的豪宅成交規(guī)模較去年同期下降48%。

2024年上半年，全國共售出18套總價(jià)過億的豪宅，比去年同期多了5套。

高端市場(chǎng)仍然表現(xiàn)出很強(qiáng)的韌性，尤其是在一線城市。在供應(yīng)量較大的情況下，核心區(qū)域的高端住宅仍然“一房難求”，但市場(chǎng)的過度化也開始出現(xiàn)。

2024年上半年，與去年相比，高端住宅市場(chǎng)的熱度普遍下降。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國61個(gè)重點(diǎn)城市總價(jià)超過1000萬元高檔住宅總成交額19,000件，同比下降33.5%。在這些城市中，四大一線城市的高端住宅成交額接近70%。

值得注意的是，與去年同期相比，各能級(jí)城市總價(jià)超過千萬的高端住宅成交量明顯下降。二線城市總價(jià)超過1000萬元的高端住宅共售出4272套，同比下降49.5%，在各線城市中下降幅度最大。

另外，二線城市總價(jià)3000萬-5000萬高端住宅成交量同比下降8.5%。

與去年同期相比，近60%的城市總價(jià)超過1000萬元的高端住宅成交量有所下降，而合肥、南京、武漢、廈門等10個(gè)城市的成交量同比下降了60%以上。此外，與去年同期相比，仍有12個(gè)城市同比增長(zhǎng)100%以上，多為三四線城市。

但是，過度化的市場(chǎng)也開始出現(xiàn)。

重點(diǎn)61個(gè)城市總價(jià)超過3000萬元的高端住宅售出2264套，較去年同期增長(zhǎng)78%。高端住宅總價(jià)超過5000萬元，成交401套。，與去年同期相比，也增加了1.2倍。

這主要是由于，上海高端住宅總成交量超過3000萬元。上半年共賣出1544套，同比增長(zhǎng)221%，成交規(guī)模近10年來最高。交易占比接近70%，促進(jìn)了整體交易數(shù)據(jù)的上升。

根據(jù)每個(gè)總價(jià)段的交易數(shù)據(jù)，上海的交易套數(shù)都排在第一位。

具體而言，2024年上半年上?？們r(jià)1000萬-3000萬高端住宅共成交5187套，比上年同期減少32.4%，總成交額3000-5000萬為1236套，比上年同期增長(zhǎng)192.6%，成交額占統(tǒng)計(jì)城市的近70%。高端住宅總價(jià)超過5000萬元，比上年同期增長(zhǎng)422%，占比接近80%。

上半年，全國總價(jià)超過1億元的頂豪共成交18套，其中，上海占近80%，成交14套，同比增長(zhǎng)180%。上半年，北京上億頂豪只賣出了一套，同比下降了83%。上半年，青島也賣出了兩套。

上半年，12個(gè)重點(diǎn)城市的價(jià)格超過10萬元/平方米的高端住宅共賣出7022套，同比下降31.9%。其中，上海仍占半壁江山，成交額達(dá)66%，總成交額4653套，但與去年同期相比也將減少21.8%。

就各個(gè)價(jià)格段而言，高端住宅單價(jià)10-15萬元/平方米，共成交4968套，較去年同期下降47.7%。在這個(gè)價(jià)位段中，青島增幅最大，上半年共賣出25套，同比增長(zhǎng)316.7%。

高端住宅售價(jià)15萬元/平方米以上，同比增長(zhǎng)156%，成交規(guī)模是去年同期的2.56倍。

主要原因是上海高端住宅供應(yīng)量超過15萬元/平方米，推動(dòng)交易上升。上半年共賣出1761套，占比86%，推動(dòng)整體交易數(shù)據(jù)上升。

就城市的具體表現(xiàn)而言，上海高端住宅售價(jià)15萬元/平方米以上，上半年共賣出1761套，同比增長(zhǎng)126.8%。；北京成交量為261套，比去年同期下降53.8%，廣州還將減少50%，上半年只有8套交易。

二線城市中廈門、成都表現(xiàn)不錯(cuò)，價(jià)格超過15萬元的頂豪各自成交了10套和7套。

上半年上海高端住宅成交量增加，主要是因?yàn)樯虾Ｊ袌?chǎng)下行階段高端商品房供應(yīng)明顯增加。前期供應(yīng)少導(dǎo)致部分買家等待多年，集中釋放了這部分壓抑的需求，促進(jìn)了成交量的進(jìn)一步增加。

根據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2024年上半年，上海累計(jì)供應(yīng)23個(gè)均價(jià)超過10萬元/平方米的高端板塊，其中20個(gè)板塊開盤首日去化率超過70%。

然而，從上半年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)也可以看出，隨著部分積壓需求的釋放，加上商品的多樣化供應(yīng)，上海豪宅市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些分化行情。。舉例來說，上海價(jià)格超過10萬元/平方米的高端住宅仍然有兩個(gè)項(xiàng)目開盤去化率只有30%左右。

從重點(diǎn)城市高端住宅交易數(shù)據(jù)可以看出，雖然市場(chǎng)下跌，但基本面較強(qiáng)的城市中心區(qū)高端品牌仍然表現(xiàn)出一定的韌性。但高端品牌受供給側(cè)影響較大，整體市場(chǎng)降溫傳導(dǎo)，套利空間持續(xù)收窄，部分城市高端住宅交易明顯“疲軟”。

未來，高端市場(chǎng)的熱度下降和穩(wěn)定將成為高概率事件。在上海等基本面較強(qiáng)的城市，高端品牌的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇，高端市場(chǎng)將迎來差異化市場(chǎng)。

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