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發(fā)文/方湖

編輯/娜娜

在償還債務(wù)的道路上，懸崖求生的王健林再次出售了48個萬達廣場，獲得了500億元的現(xiàn)金流壓力，這是繼去年600億元出售珠海萬達商業(yè)管理股份后的又一次大規(guī)模交易。

王健林這次賣了48個萬達廣場，算上之前賣的80個萬達廣場，占萬達廣場總重資產(chǎn)的40個左右。％上下。

這里是王健林銷售萬達廣場最大的動作之一，項目數(shù)量最多，金額最大。

據(jù)相關(guān)消息，收購人是太盟牽頭的多元財團，接手人數(shù)眾多，包括太盟集團、騰訊控股、陽光人壽保險、高和豐德、JD.COM潘達等。

根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，2017年王健林負債－2020年累計償還約6000億元，主要是由于萬達集團早期的快速擴張和多元化造成的。截至2025年4月，萬達集團王健林的歷史負債減少到1000億元，仍有1412.83億元，一年內(nèi)短期債務(wù)高達400億元。

毫無疑問，萬達廣場持續(xù)甩賣是一個持續(xù)還債的過程：

2024年銷售26個萬達廣場；

2025年銷售7個萬達廣場；

這次賣出48個萬達廣場；

在這次交易中，王健林的萬達回籠資金500億元，可以顯著減輕大連萬達公司的資金流動壓力。

如何解讀這筆500億元的交易？

據(jù)公開資料顯示，截至2024年12月31日，珠海萬達商業(yè)管理集團在全國228個城市管理了513個萬達廣場，總管理面積7090萬平方米，在全球商業(yè)房地產(chǎn)運營領(lǐng)域排名第一。根據(jù)有關(guān)資料，2023年租金收入為508億元(管理約500個廣場)；預(yù)計2024年珠海萬達商業(yè)管理收入將達到523億元。

作為王健林的白衣騎士，太盟集團去年聯(lián)動資本600億元收購了萬達商業(yè)管理輕資產(chǎn)管理平臺600億元。％股份，此次再次收購48個優(yōu)質(zhì)萬達廣場資產(chǎn)所有權(quán)。太盟和單偉建(太盟董事長)到底看中萬達什么？

首先，萬達廣場屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，收益穩(wěn)定。

優(yōu)秀的商業(yè)資產(chǎn):萬達廣場大部分位于北京朝陽CBD等一二三線城市的核心區(qū)域或發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域。、泉州浦西等地區(qū)人流量大，消費者需求旺盛，為商業(yè)運作提供了堅實的基礎(chǔ)。

完善的商業(yè)生態(tài):萬達廣場采用“一站式綜合體”的方式，集購物、餐飲、娛樂于一體，結(jié)合萬達影院、寶貝王等自主品牌和戰(zhàn)略合作品牌，構(gòu)建強大的商業(yè)生態(tài)，能夠吸引大量客戶，具有較高的經(jīng)營效率和盈利能力。

現(xiàn)金流穩(wěn)定:萬達廣場憑借其品牌影響力和商業(yè)模式，保持了較高的租金率。比如近三年年平均租金率在98%左右，可以產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對追求持續(xù)穩(wěn)定收益的投資機構(gòu)很有吸引力。

二是認同萬達商業(yè)管理的經(jīng)營能力和可持續(xù)發(fā)展。

萬達擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗和專業(yè)團隊，能夠高效管理和運營萬達廣場。太盟集團收購后，珠海萬達商業(yè)管理負責萬達廣場的日常運營，有利于保證項目的穩(wěn)定運營和穩(wěn)定發(fā)展。

三是整合資源，打造線下商業(yè)巨頭。

太盟集團與騰訊、JD.COM、陽光人壽等機構(gòu)聯(lián)合收購萬達廣場，不僅可以降低風險，還可以實現(xiàn)資源互補。例如，騰訊可以提供數(shù)字技術(shù)支持，JD.COM可以協(xié)調(diào)電子商務(wù)和物流，陽光人壽可以提供長期的資金支持。

萬達廣場的收購為太盟集團提供了一個業(yè)務(wù)拓展和創(chuàng)新的平臺，可以探索業(yè)態(tài)升級、數(shù)字化改造、證券化等新的發(fā)展機遇，如計劃引入劇院式業(yè)務(wù)、策展式零售等新形式，實施AR導(dǎo)航、智能停車系統(tǒng)等。

四是看中國消費市場前景和資產(chǎn)增值潛力。

隨著中國消費市場的不斷發(fā)展和消費升級，優(yōu)質(zhì)商業(yè)房地產(chǎn)的價值有望持續(xù)提升。太盟集團看好中國商業(yè)房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展前景，認為萬達廣場資產(chǎn)增值潛力巨大，可以通過收購分享中國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來的紅利。

萬達廣場后續(xù)如何發(fā)展？

這次48個萬達廣場的銷售引起了市場的關(guān)注。一方面，王健林果斷出售了自己認為在銷售過程中的核心資產(chǎn)，并提取500億元繼續(xù)償還債務(wù)；另一方面，接手頂級陣容是奢侈。在太盟的帶領(lǐng)下，既有擅長商業(yè)地產(chǎn)運營的高和豐德，也有騰訊和JD.COM互聯(lián)網(wǎng)巨頭，還有陽光人壽保險資本。這種資本組合不僅可以回籠資金，還可以為萬達廣場的后續(xù)運營注入資源，為萬達廣場的后續(xù)股票轉(zhuǎn)型和數(shù)字化賦能，甚至為REITS和下一步上市的發(fā)行奠定基礎(chǔ)。

所以這次出手是否影響了萬達廣場的下一步走向？

首先，進一步深化輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。將商業(yè)資產(chǎn)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，是對商業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的進一步探索和實踐，在20年的委托經(jīng)營期內(nèi)不影響商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營。萬達廣場已經(jīng)成為輕資產(chǎn)運營的品牌，不受財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的影響。

二是引入戰(zhàn)略資源方，可以賦予萬達廣場權(quán)力。

三是為下一步資本運作奠定懸念。

當然，王健林對萬達廣場失去控制權(quán)是不可避免的。不僅僅是這48個萬達廣場出售資產(chǎn)所有權(quán)，還有珠海萬達商業(yè)管理的控制權(quán)。雙方失控是高速擴張和債務(wù)清算過程中必須接受的現(xiàn)實。

對行業(yè)的潛在影響是什么？

萬達集團和王健林從高峰期的開業(yè)、買買、買買，到后期各種核心資產(chǎn)的大甩賣，讓人唏噓不已，也給行業(yè)帶來了警示。

筆者認為，對行業(yè)的潛在影響有以下幾點：

首先，商業(yè)地產(chǎn)已進入存量資產(chǎn)大整合時代。

與以往通過房地產(chǎn)養(yǎng)商業(yè)開發(fā)重資產(chǎn)的方式完全不同，現(xiàn)在需要通過商業(yè)本身的現(xiàn)金流來自給自足。

二是開拓商業(yè)房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化探索，分離資產(chǎn)權(quán)和實現(xiàn)經(jīng)營權(quán)，為行業(yè)提供有利實踐。

第三，隨著供給的增加，商業(yè)平均租金下降，資產(chǎn)投資回報率下降，對商業(yè)運營能力和運營能力提出了更高的要求。

第四，探索企業(yè)經(jīng)營的靈感

首先，經(jīng)濟是有周期的，企業(yè)也是有周期的，不可能永遠一帆風順。

二是在企業(yè)發(fā)展過程中要謹防多元化陷入。

當一家公司通過大規(guī)模M&A和重資產(chǎn)干預(yù)，在沒有深刻洞察行業(yè)規(guī)律和把握行業(yè)周期的情況下，核心資源很難短期聚集和消化。此外，由于世界經(jīng)濟動蕩、房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟下行等諸多影響，即使是企業(yè)家自己的年齡接班人計劃也會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營危險。

三是只有時代的企業(yè)家。

時代造就英雄。行業(yè)上升期，豬站在風口都能飛；在行業(yè)下行期，債務(wù)將成為壓垮公司的最后一根稻草。

五是源于初衷，以界限為基礎(chǔ)，經(jīng)營穩(wěn)健。

事實上，胖東來自東來，是一個覺醒者。不要求公司做多大，做多少利潤，做更多正義的事情，回饋員工，回饋客戶，回饋社會。

出于初衷，做好自己，把企業(yè)當成自己的孩子來撫養(yǎng)，雕刻而不是拼命吃血作為賺錢和盈利的工具，在有限的邊界內(nèi)穩(wěn)步發(fā)展和可持續(xù)經(jīng)營，這是一個好企業(yè)。

寫在最后

70多歲的王健林，依然以戰(zhàn)斗者的姿態(tài)守住了企業(yè)家的底線。他沒有平躺，也沒有放棄。他毫不猶豫地通過各種方式實現(xiàn)了自己的資產(chǎn)，在“賣賣”的道路上果斷堅決，充滿了悲傷和感情。也希望萬達廣場在太盟的帶領(lǐng)下，開拓更廣闊的道路，為普通人和社會提供更好的業(yè)務(wù)。

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