出品/聯(lián)商欄目

發(fā)文/方湖

編輯/娜娜

在償還債務(wù)的道路上，懸崖求生的王健林再次出售了48個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，獲得了500億元的現(xiàn)金流壓力，這是繼去年600億元出售珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理股份后的又一次大規(guī)模交易。

王健林這次賣了48個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，算上之前賣的80個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，占萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總重資產(chǎn)的40個(gè)左右。％上下。

這里是王健林銷售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最大的動(dòng)作之一，項(xiàng)目數(shù)量最多，金額最大。

據(jù)相關(guān)消息，收購(gòu)人是太盟牽頭的多元財(cái)團(tuán)，接手人數(shù)眾多，包括太盟集團(tuán)、騰訊控股、陽(yáng)光人壽保險(xiǎn)、高和豐德、JD.COM潘達(dá)等。

根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2017年王健林負(fù)債－2020年累計(jì)償還約6000億元，主要是由于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)早期的快速擴(kuò)張和多元化造成的。截至2025年4月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)王健林的歷史負(fù)債減少到1000億元，仍有1412.83億元，一年內(nèi)短期債務(wù)高達(dá)400億元。

毫無(wú)疑問(wèn)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)持續(xù)甩賣是一個(gè)持續(xù)還債的過(guò)程：

2024年銷售26個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；

2025年銷售7個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；

這次賣出48個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；

在這次交易中，王健林的萬(wàn)達(dá)回籠資金500億元，可以顯著減輕大連萬(wàn)達(dá)公司的資金流動(dòng)壓力。

如何解讀這筆500億元的交易？

據(jù)公開(kāi)資料顯示，截至2024年12月31日，珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)在全國(guó)228個(gè)城市管理了513個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，總管理面積7090萬(wàn)平方米，在全球商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域排名第一。根據(jù)有關(guān)資料，2023年租金收入為508億元(管理約500個(gè)廣場(chǎng))；預(yù)計(jì)2024年珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理收入將達(dá)到523億元。

作為王健林的白衣騎士，太盟集團(tuán)去年聯(lián)動(dòng)資本600億元收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理輕資產(chǎn)管理平臺(tái)600億元。％股份，此次再次收購(gòu)48個(gè)優(yōu)質(zhì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)資產(chǎn)所有權(quán)。太盟和單偉建(太盟董事長(zhǎng))到底看中萬(wàn)達(dá)什么？

首先，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，收益穩(wěn)定。

優(yōu)秀的商業(yè)資產(chǎn):萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大部分位于北京朝陽(yáng)CBD等一二三線城市的核心區(qū)域或發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域。、泉州浦西等地區(qū)人流量大，消費(fèi)者需求旺盛，為商業(yè)運(yùn)作提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

完善的商業(yè)生態(tài):萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)采用“一站式綜合體”的方式，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)于一體，結(jié)合萬(wàn)達(dá)影院、寶貝王等自主品牌和戰(zhàn)略合作品牌，構(gòu)建強(qiáng)大的商業(yè)生態(tài)，能夠吸引大量客戶，具有較高的經(jīng)營(yíng)效率和盈利能力。

現(xiàn)金流穩(wěn)定:萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)憑借其品牌影響力和商業(yè)模式，保持了較高的租金率。比如近三年年平均租金率在98%左右，可以產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對(duì)追求持續(xù)穩(wěn)定收益的投資機(jī)構(gòu)很有吸引力。

二是認(rèn)同萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)能力和可持續(xù)發(fā)展。

萬(wàn)達(dá)擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)團(tuán)隊(duì)，能夠高效管理和運(yùn)營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。太盟集團(tuán)收購(gòu)后，珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的日常運(yùn)營(yíng)，有利于保證項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)和穩(wěn)定發(fā)展。

三是整合資源，打造線下商業(yè)巨頭。

太盟集團(tuán)與騰訊、JD.COM、陽(yáng)光人壽等機(jī)構(gòu)聯(lián)合收購(gòu)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，不僅可以降低風(fēng)險(xiǎn)，還可以實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)。例如，騰訊可以提供數(shù)字技術(shù)支持，JD.COM可以協(xié)調(diào)電子商務(wù)和物流，陽(yáng)光人壽可以提供長(zhǎng)期的資金支持。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的收購(gòu)為太盟集團(tuán)提供了一個(gè)業(yè)務(wù)拓展和創(chuàng)新的平臺(tái)，可以探索業(yè)態(tài)升級(jí)、數(shù)字化改造、證券化等新的發(fā)展機(jī)遇，如計(jì)劃引入劇院式業(yè)務(wù)、策展式零售等新形式，實(shí)施AR導(dǎo)航、智能停車系統(tǒng)等。

四是看中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)前景和資產(chǎn)增值潛力。

隨著中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值有望持續(xù)提升。太盟集團(tuán)看好中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展前景，認(rèn)為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)資產(chǎn)增值潛力巨大，可以通過(guò)收購(gòu)分享中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)的紅利。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)后續(xù)如何發(fā)展？

這次48個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的銷售引起了市場(chǎng)的關(guān)注。一方面，王健林果斷出售了自己認(rèn)為在銷售過(guò)程中的核心資產(chǎn)，并提取500億元繼續(xù)償還債務(wù)；另一方面，接手頂級(jí)陣容是奢侈。在太盟的帶領(lǐng)下，既有擅長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的高和豐德，也有騰訊和JD.COM互聯(lián)網(wǎng)巨頭，還有陽(yáng)光人壽保險(xiǎn)資本。這種資本組合不僅可以回籠資金，還可以為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的后續(xù)運(yùn)營(yíng)注入資源，為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的后續(xù)股票轉(zhuǎn)型和數(shù)字化賦能，甚至為REITS和下一步上市的發(fā)行奠定基礎(chǔ)。

所以這次出手是否影響了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的下一步走向？

首先，進(jìn)一步深化輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。將商業(yè)資產(chǎn)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，是對(duì)商業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的進(jìn)一步探索和實(shí)踐，在20年的委托經(jīng)營(yíng)期內(nèi)不影響商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)成為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的品牌，不受財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的影響。

二是引入戰(zhàn)略資源方，可以賦予萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)權(quán)力。

三是為下一步資本運(yùn)作奠定懸念。

當(dāng)然，王健林對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)失去控制權(quán)是不可避免的。不僅僅是這48個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)出售資產(chǎn)所有權(quán)，還有珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理的控制權(quán)。雙方失控是高速擴(kuò)張和債務(wù)清算過(guò)程中必須接受的現(xiàn)實(shí)。

對(duì)行業(yè)的潛在影響是什么？

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和王健林從高峰期的開(kāi)業(yè)、買買、買買，到后期各種核心資產(chǎn)的大甩賣，讓人唏噓不已，也給行業(yè)帶來(lái)了警示。

筆者認(rèn)為，對(duì)行業(yè)的潛在影響有以下幾點(diǎn)：

首先，商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入存量資產(chǎn)大整合時(shí)代。

與以往通過(guò)房地產(chǎn)養(yǎng)商業(yè)開(kāi)發(fā)重資產(chǎn)的方式完全不同，現(xiàn)在需要通過(guò)商業(yè)本身的現(xiàn)金流來(lái)自給自足。

二是開(kāi)拓商業(yè)房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化探索，分離資產(chǎn)權(quán)和實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)權(quán)，為行業(yè)提供有利實(shí)踐。

第三，隨著供給的增加，商業(yè)平均租金下降，資產(chǎn)投資回報(bào)率下降，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和運(yùn)營(yíng)能力提出了更高的要求。

第四，探索企業(yè)經(jīng)營(yíng)的靈感

首先，經(jīng)濟(jì)是有周期的，企業(yè)也是有周期的，不可能永遠(yuǎn)一帆風(fēng)順。

二是在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中要謹(jǐn)防多元化陷入。

當(dāng)一家公司通過(guò)大規(guī)模M&A和重資產(chǎn)干預(yù)，在沒(méi)有深刻洞察行業(yè)規(guī)律和把握行業(yè)周期的情況下，核心資源很難短期聚集和消化。此外，由于世界經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)下行等諸多影響，即使是企業(yè)家自己的年齡接班人計(jì)劃也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)危險(xiǎn)。

三是只有時(shí)代的企業(yè)家。

時(shí)代造就英雄。行業(yè)上升期，豬站在風(fēng)口都能飛；在行業(yè)下行期，債務(wù)將成為壓垮公司的最后一根稻草。

五是源于初衷，以界限為基礎(chǔ)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。

事實(shí)上，胖東來(lái)自東來(lái)，是一個(gè)覺(jué)醒者。不要求公司做多大，做多少利潤(rùn)，做更多正義的事情，回饋員工，回饋客戶，回饋社會(huì)。

出于初衷，做好自己，把企業(yè)當(dāng)成自己的孩子來(lái)?yè)狃B(yǎng)，雕刻而不是拼命吃血作為賺錢和盈利的工具，在有限的邊界內(nèi)穩(wěn)步發(fā)展和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，這是一個(gè)好企業(yè)。

寫在最后

70多歲的王健林，依然以戰(zhàn)斗者的姿態(tài)守住了企業(yè)家的底線。他沒(méi)有平躺，也沒(méi)有放棄。他毫不猶豫地通過(guò)各種方式實(shí)現(xiàn)了自己的資產(chǎn)，在“賣賣”的道路上果斷堅(jiān)決，充滿了悲傷和感情。也希望萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在太盟的帶領(lǐng)下，開(kāi)拓更廣闊的道路，為普通人和社會(huì)提供更好的業(yè)務(wù)。

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