上市企業(yè)年報(bào)季已收官，Wind數(shù)據(jù)顯示，A股已有5402家上市公司披露2024年年報(bào)：全年?duì)I收71.92萬(wàn)億元，同比下降0.23%，其中4029家實(shí)現(xiàn)盈利，占比75%。

分行業(yè)來(lái)看，不同行業(yè)業(yè)績(jī)分化顯著。其中信息技術(shù)板塊營(yíng)收增強(qiáng)，2024年增長(zhǎng)達(dá)11%位居首位，房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)低迷，營(yíng)收增幅以-21%墊底。

聚焦到房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，據(jù)克而瑞研究中心對(duì)50家上市房企2024年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)的整理，2024年行業(yè)典型上市房企整體營(yíng)收與利潤(rùn)出現(xiàn)了雙降，2024年行業(yè)典型上市房企整體的毛利率為10%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)。

目前盈利難已成為房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

展望2025年，部分房企預(yù)期相對(duì)樂觀，經(jīng)過(guò)三年的深度調(diào)整，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模已從峰值時(shí)期的18萬(wàn)億元逐步回落至不足10萬(wàn)億元。當(dāng)前，市場(chǎng)繼續(xù)下行的空間已較為有限，預(yù)計(jì)2025年，整體市場(chǎng)將逐步進(jìn)入筑底回穩(wěn)的階段。

同時(shí)，隨著行業(yè)深度調(diào)整，企業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯也要加快轉(zhuǎn)變。優(yōu)選項(xiàng)目、審慎投資，保證項(xiàng)目利潤(rùn)率水平；戰(zhàn)略精簡(jiǎn)、降本增效，提升經(jīng)營(yíng)效益；回歸產(chǎn)品、加強(qiáng)產(chǎn)品打造，提高產(chǎn)品適銷性及產(chǎn)品溢價(jià)，是目前企業(yè)穩(wěn)利潤(rùn)、穿越周期的關(guān)鍵。

上市公司整體營(yíng)收微降

房地產(chǎn)板塊墊底

截至目前，滬深兩市上市企業(yè)2024年年報(bào)披露正式收官，Wind數(shù)據(jù)顯示，5402家上市公司2024年全年?duì)I收71.92萬(wàn)億元，同比下降0.23%；歸母凈利潤(rùn)5.21萬(wàn)億元，同比下降2.98%。其中4029家實(shí)現(xiàn)盈利，占比75%，2567家歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)，2835家公司凈利潤(rùn)同比下滑。

分行業(yè)來(lái)看，2024年上市企業(yè)業(yè)績(jī)分化顯著。其中信息技術(shù)板塊營(yíng)收增幅最高，達(dá)11%，其次是金融及可選消費(fèi)板塊，營(yíng)收增速分別為5.6%及5.5%，房地產(chǎn)行業(yè)墊底，為-21%。

從個(gè)股數(shù)量來(lái)看，2024年全市場(chǎng)共有4029家實(shí)現(xiàn)盈利，占比76%。從凈利潤(rùn)增幅區(qū)間分布來(lái)看，10%企業(yè)凈利潤(rùn)增幅超100%，7%企業(yè)增幅介于50%-100%，31%企業(yè)增幅低于50%，53%企業(yè)凈利潤(rùn)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)局面。

2024年，全國(guó)新建商品房銷售面積97385萬(wàn)平方米，比上年下降12.9%，新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%。同時(shí)市場(chǎng)銷售價(jià)格持續(xù)下探，不少房企以價(jià)換量加快跑貨，利潤(rùn)空間持續(xù)收窄。

在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)整體從2023年的增收不增利，到2024年的營(yíng)收與利潤(rùn)雙降，最終在A股上市公司行業(yè)分類表現(xiàn)中墊底。

目前來(lái)看，若未來(lái)市場(chǎng)持續(xù)筑底盤整，已有的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提或不充分，未來(lái)仍有進(jìn)一步減值風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)企業(yè)利潤(rùn)規(guī)模和盈利水平將繼續(xù)承壓。

50家典型上市房企

2024年毛利率下降至10%

為了進(jìn)一步了解房地產(chǎn)行業(yè)上市房企的情況，克而瑞研究中心以《2024年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》全口徑銷售TOP100以內(nèi)的上市房企為主，梳理出50家典型上市房企財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)2024年行業(yè)典型上市房企整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34579億元，同比下降17%；營(yíng)業(yè)成本30619億元，同比下降15%。

從趨勢(shì)來(lái)看，典型上市房企營(yíng)業(yè)收入增速2021年最高，達(dá)14%，隨后在2022年跌至-14%，2023年短暫回升后，2024年再次出現(xiàn)加速下滑態(tài)勢(shì)。

從毛利潤(rùn)來(lái)看，從2021年開始就保持下滑趨勢(shì)，2024年典型上市房企實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)3446億元，同比下滑33%，下滑幅度為歷年較高。

從企業(yè)各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)來(lái)看，2024年行業(yè)典型上市房企整體的毛利率為10%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為-9%，為虧損狀態(tài)；歸母凈利率同樣為-9%。

可以參考的數(shù)據(jù)是，2007年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率是38.59%，2011年房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率達(dá)40%，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率已從40%的高點(diǎn)降至10%。

出現(xiàn)虧損的原因，一方面是歷史高位獲取的高地價(jià)、低利潤(rùn)項(xiàng)目影響仍在持續(xù)傳導(dǎo)。另外一方面是，近年來(lái)企業(yè)銷售去化壓力放大，不少房企通過(guò)打折促銷、“以價(jià)換量”來(lái)保證貨值去化，加劇了企業(yè)增收不增利的表現(xiàn)。

此外，行業(yè)下行背景下，存貨跌價(jià)及投資物業(yè)賬面價(jià)值縮水，房企結(jié)合市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)部分項(xiàng)目和股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值損失等，也對(duì)當(dāng)期的利潤(rùn)表現(xiàn)有較大的負(fù)面影響。

2025年行業(yè)或筑底回穩(wěn)

仍需政策加碼助力信心修復(fù)

盈利難已成為房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，其中大部分房企的凈利潤(rùn)都出現(xiàn)了虧損，在市場(chǎng)壓力下存貨跌價(jià)損失成為凈利潤(rùn)虧損的主要原因，此外合聯(lián)營(yíng)投資虧損以及信用減值損失也成為利潤(rùn)下滑的重要因素。

隨著行業(yè)深度調(diào)整，不少房企也在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，堅(jiān)持打造第二增長(zhǎng)曲線。如保利發(fā)展提出“做大不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，創(chuàng)新資產(chǎn)管理機(jī)制，大力發(fā)展租賃住房，提高持有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益”，“做強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)，持續(xù)推動(dòng)‘大物業(yè)’戰(zhàn)略落地，提高綜合服務(wù)的專業(yè)化市場(chǎng)化水平，探索第二增長(zhǎng)曲線?！闭猩躺呖?025年計(jì)劃入市9個(gè)公寓項(xiàng)目、8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目、3個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，并表示未來(lái)將加強(qiáng)自身運(yùn)營(yíng)能力建設(shè)，以優(yōu)質(zhì)的多業(yè)態(tài)協(xié)同和精細(xì)的成本管控，打造明星標(biāo)桿項(xiàng)目，提升資產(chǎn)價(jià)值。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我們相信隨著利好政策的持續(xù)加碼，將助力市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)與信心提振。2025年或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)筑底回穩(wěn)的關(guān)鍵之年。

與此同時(shí)，房企的經(jīng)營(yíng)邏輯也要迎合行業(yè)新階段的發(fā)展特點(diǎn)。在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)上，要以銷定投、聚焦核心，同時(shí)也要加大轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)拓展力度，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)從2023年的增收不增利，演變成2024年上半年的營(yíng)收與利潤(rùn)雙降，房企轉(zhuǎn)型刻不容緩。

在此背景下，不少房企堅(jiān)定將戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)性物業(yè)板塊或其他多元板塊，打造持續(xù)增長(zhǎng)的第二增長(zhǎng)曲線。同時(shí)，還有部分房企從產(chǎn)品品質(zhì)出發(fā)，加大了向內(nèi)求索力度。

目前整體市場(chǎng)仍在止跌回穩(wěn)的過(guò)程中，行業(yè)盈利仍將繼續(xù)承壓，各房企仍需積極調(diào)整，尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，以增量項(xiàng)目較高的毛利率來(lái)帶動(dòng)整體企業(yè)毛利率企穩(wěn)，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。

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