城市發(fā)展，是一次又一次“理秩序”的結(jié)構(gòu)操作。

最近，城市發(fā)展成了一個被反復(fù)提及的詞。從頻繁的政策到特殊的資金結(jié)束，從部委的行動到地方試點，似乎每個城市、每個舊地塊、每個城中村都在被“改造”。

在很多討論中，城市發(fā)展仍然被視為“空間改造”——舊建筑拆除、街區(qū)改造、立面美化和配套補(bǔ)充。但在我們看來，這只是一個表面任務(wù)，真正改變的是城市的運(yùn)行邏輯秩序系統(tǒng)。城市發(fā)展不是一次又一次“修房”的工程動作，而是一次又一次“理順”的結(jié)構(gòu)操作。

在過去的30年里，中國的城市增長依賴于“擴(kuò)張開發(fā)”：土地批號、總投資、施工周期、收入計算...所有系統(tǒng)都圍繞“做得更快”和“推得更大”進(jìn)行配置。但今天我們面臨的是另一類城市:

增量地塊稀缺，開發(fā)邊界被鎖定；

人口變化，居住需求分化；

缺乏社區(qū)功能，空間體驗失序。

因此，相關(guān)從業(yè)人員值得深入思考:城市發(fā)展應(yīng)該“更新”什么？從RET睿意德的角度來看，今天中國的城市更新不再是對“事物”的一次又一次的干預(yù)，而是一個深入“關(guān)系、節(jié)奏、參與和表達(dá)”的秩序重建項目。城市需要的不是更多的建筑，而是一種“城市關(guān)系更新和建設(shè)”。

城市發(fā)展：從舊邏輯到更新邏輯的轉(zhuǎn)變

發(fā)展邏輯失效：三個系統(tǒng)斷點的增量思維。

要了解今天的城市更新和這次城市更新的差異，避免陷入誤區(qū)，首先要看清楚——我們熟悉的“開發(fā)性城市邏輯”已經(jīng)系統(tǒng)失效。

在過去的30年里，中國城市的增長范式非常明確:從土地交易、建設(shè)開發(fā)、項目交付到銷售去化、資金回流，構(gòu)成了一個完整、封閉、高速運(yùn)行的正系統(tǒng)。

這個系統(tǒng)有兩個核心邏輯:一是“增量”邏輯，不斷拓展城市邊界，增加土地供應(yīng)促進(jìn)投資；二是“交付”邏輯，快速落地，快速實現(xiàn)，以周轉(zhuǎn)速度促進(jìn)收入回收。在那個階段，只要跑得快，蓋得起，賣得出去，就構(gòu)成了城市建設(shè)的主要動力機(jī)制。然而，進(jìn)入“更新時代”后，我們面臨著完全不同的場景。

土地破碎，增長失去了空間邏輯。

如今，大多數(shù)城市更新項目不再具備開發(fā)時代的完整土地邏輯?？梢越y(tǒng)一出售的大面積土地越來越少，地塊被歷史用地、住宅區(qū)和公共服務(wù)包圍，所有權(quán)復(fù)雜。與此同時，城市的功能界限已經(jīng)滿了，“尋找外部土地”的機(jī)會接近封頂。

過去的空間邏輯是“大切割” 整體重做”，而現(xiàn)在更多的是“縫合修復(fù)” 并存使用”——土地破碎，整合無解，更新項目自然承壓。

周期延長，資金模式難以建立。

依靠“快進(jìn)快出”的傳統(tǒng)開發(fā)方式：一年拿地，兩年建設(shè)，三年付款；利用短期煽動高回報，利用資金周轉(zhuǎn)覆蓋前期成本。然而，城市更新的典型節(jié)奏是:前期統(tǒng)籌時間不可控；規(guī)劃審批周期不短于新開發(fā)；拆遷、安置、協(xié)調(diào)、資金平衡，每一個環(huán)節(jié)都不能“依靠標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制”。

這使得傳統(tǒng)的金融模式完全失效。如果我們還用“開發(fā)-實現(xiàn)”的思路進(jìn)行更新，要么是進(jìn)度有問題，要么是收入失控。最后，典型的“沉沒式更新”會出現(xiàn)“項目建設(shè)，資產(chǎn)不活”。

顧客的邏輯變化，空間目標(biāo)不再建立

從客戶的角度來看，過去的發(fā)展邏輯也很困難。居民不再滿足于“有房就好”，而是關(guān)注生活節(jié)奏、社區(qū)參與、服務(wù)質(zhì)量；用戶不再只看新舊建筑，而是關(guān)注“是否可以留下”和“是否值得回報”；空間本身也從功能模塊轉(zhuǎn)變?yōu)椤瓣P(guān)系器皿”——它是否具有社交、歸屬和情感價值。

這意味著空間不僅僅是“可用的”，而是“可用的”和“可共鳴的”。傳統(tǒng)的開發(fā)邏輯是以“完成交付”為目標(biāo)設(shè)計的——不負(fù)責(zé)空間后續(xù)生命的形成和組織。

因此，我們可以清楚地判斷，城市發(fā)展的整個發(fā)展和更新范式正在轉(zhuǎn)變，而不是發(fā)展的節(jié)奏變慢。如果更新項目不轉(zhuǎn)化為“客戶邏輯主導(dǎo)”×節(jié)奏組織優(yōu)先”的結(jié)構(gòu)體系必然會導(dǎo)致“政策熱點”→項目難→“結(jié)果弱”的惡性循環(huán)。

從開發(fā)邏輯斷裂到更新邏輯生成

城市更新的本質(zhì)是重建“空間”×關(guān)系×?xí)r間的秩序

很多城市更新的失敗，往往不是因為項目沒有推廣，而是因為推廣后仍然不能被使用、感知和參與。我們看到越來越多的“全新”建筑、社區(qū)和街區(qū)最終走向冷清:場所重新規(guī)劃，但人們不來；格式已經(jīng)進(jìn)入，但沒有人停止；功能配套，但空間不被信任和感受。有什么問題？在我們看來，是“空間翻新了，但秩序沒有重建?！?/p>

“城市秩序”是什么意思？不是規(guī)范，而是聯(lián)系的組織方式

我們所說的“城市秩序”，不是政府規(guī)章制度、交通信號或容積率控制，而是城市如何通過空間、節(jié)奏和功能編織“人-物-關(guān)系”的結(jié)構(gòu)模式。

一個真正被人們喜歡的城市空間，從來不是因為“新的地磚和整齊的立面”，而是因為有節(jié)奏——走進(jìn)去，不慌不忙，不停地走；有關(guān)系——你可以看到別人，找到自己；有表達(dá)——不僅僅是使用，而是表達(dá)和認(rèn)可。這是秩序的本質(zhì)——不是物理系統(tǒng)的安排，而是行為系統(tǒng)的流動。

城市更新的底層任務(wù)，就是重建這三個秩序邏輯

空間秩序：從“功能模塊”到“關(guān)系場”

在傳統(tǒng)的開發(fā)邏輯下，空間被認(rèn)為是一種功能器皿：餐飲區(qū)、商鋪區(qū)、寫字樓、綠化…每塊地都有其指定的用途。但是更新時代，空間不再是靜態(tài)標(biāo)簽，而是關(guān)系生成器。綠化不僅是一個“生態(tài)空間”，也是一個社區(qū)接觸點；一個角落不僅是一個“交通節(jié)點”，也是一個微型社交場所；天橋可能是連接建筑的通道，也可能是鹿特丹城市更新的代表性“Luchtsingel“城市同創(chuàng)地”風(fēng)格?？臻g的“定義方式”決定了它是否能再生為關(guān)系。

節(jié)奏秩序：從項目進(jìn)度到用戶時間感

更新時代不再以“投完建交付”為節(jié)奏，而是與“顧客生活節(jié)奏”相銜接?？臻g好不好，不在于建得快不快，而在于“顧客是否愿意在那里花時間”；節(jié)奏不是時間表上的時間節(jié)點，而是客戶進(jìn)來后是否有時間去感受和感受；空間不是“竣工就是運(yùn)營”，而是生命周期從“用戶進(jìn)入”開始。節(jié)奏秩序的重建，就是讓空間與人的時間感再次對齊。

關(guān)系秩序：從建設(shè)單位的角度轉(zhuǎn)變?yōu)橛脩艄哺袡C(jī)制

空間是R&D邏輯下“建筑商的產(chǎn)物”，在更新邏輯中，空間必須成為“用戶延伸”。這意味著城市發(fā)展必須有“用戶語言”——理解、參與和反饋；社區(qū)更新不是物業(yè)變更，而是“我愿意參與這里的生活討論嗎？”；商業(yè)化更新并非品牌變化，而是“這里的節(jié)奏、審美、氣質(zhì)，是否像我”。這一關(guān)系秩序，需要通過空間體驗、內(nèi)容機(jī)制、運(yùn)營組織等方式進(jìn)行重構(gòu)。

許多更新項目在改造后仍然“無人使用”。問題不在于設(shè)計差、業(yè)態(tài)不準(zhǔn)或建筑不新鮮，而在于空間無法有效連接人與人之間的關(guān)系，節(jié)奏無法延續(xù)城市生活的時效性，組織無法建立共識機(jī)制和表達(dá)界面。我們必須承認(rèn)，如果城市發(fā)展不能重組“人與城市的秩序”，那只會是“外觀的創(chuàng)新”。

生成“空間生活機(jī)制”，而不是工程。

如果城市更新的第一層是空間翻新，第二層是秩序重建，那么第三層必須構(gòu)建內(nèi)容生成機(jī)制。這恰恰是大多數(shù)更新項目的重要組成部分。

“內(nèi)容”不是活動，不是商業(yè)形式，不是短期的興奮。

我們注意到，在很多城市更新項目中，“內(nèi)容”仍然被理解為制作幾個市場、舉辦幾個展覽、聯(lián)合品牌、運(yùn)營文化創(chuàng)意集裝箱...或者看起來“煙火”、“人氣”、“社交話題”。

但這些都不能構(gòu)成真正的內(nèi)容機(jī)制，因為有三個缺點:不連續(xù)——生命周期極短，客戶無法繼續(xù)參與；不匹配——內(nèi)容節(jié)奏和空間日常節(jié)奏斷裂；不能生成——沒有用戶參與的“生產(chǎn)結(jié)構(gòu)”，只能靠運(yùn)營。

所以，內(nèi)容并非“點亮器”，而是“結(jié)構(gòu)器”——它不負(fù)責(zé)吸引眼球，而是負(fù)責(zé)組織生活。

城市發(fā)展需要的是一種“生命可以成長”的機(jī)制。

“內(nèi)容機(jī)制”這個詞聽起來像是一個操作術(shù)語，常用于商業(yè)規(guī)劃或空間投資的語境。但如果我們真的深刻理解它的本質(zhì)，其實關(guān)系到一個城市空間是否有被利用、被感知、被連接的能力——它是一個生活系統(tǒng)的思維，而不是簡單的功能配置或者短期活動的積累。真正的“內(nèi)容機(jī)制”應(yīng)該從終點反向定義:這個空間能否自然融入到每個人的生活軌跡中，成為他們?nèi)粘r間序列中行為習(xí)慣的一部分？

因此，內(nèi)容機(jī)制不是附加在空間上的裝飾，而是空間本身的生命力。這是人與空間之間不斷互動產(chǎn)生的動態(tài)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，是真正讓場所“活下去”的內(nèi)在驅(qū)動力。我們將其概括為三種生成力:

入口機(jī)制令人愿意進(jìn)入：≠大門設(shè)計，是空間情感的開場白。

在東京中目黑，一條滿是店鋪標(biāo)志的街道，入口甚至沒有統(tǒng)一的招牌，只有鐵路、行人、自行車、書店窗口的節(jié)奏。它沒有“歡迎光臨”的態(tài)度，但日常生活是邀請。與一些城市更新項目相比，雖然入口高大，設(shè)計復(fù)雜，但人們不知道從哪里進(jìn)入，也不知道該做什么。

所以，真正的“入口機(jī)制”，并非強(qiáng)調(diào)儀式感，而是讓人覺得“即使只是看看，我也能進(jìn)去”。

讓人愿意留下：滯留機(jī)制≠節(jié)奏設(shè)計是一種功能疊加。

為什么空間不能留住人？很多時候，是因為“所有的功能都在推你走”：動線安排得太快；休息區(qū)不連貫；品牌組合只是一個投資拼圖，沒有節(jié)奏落點。但是在東京中目黑的代官山T-SITE，即使你不進(jìn)入任何商店，你也可以坐在室外咖啡前，翻書，發(fā)呆。路過的人停下來和狗聊天，晚上的光從藤架上灑下，你甚至可以在書店外面聽一場即興表演。

它是更新時代空間的關(guān)鍵變化：功能是物理設(shè)備，節(jié)奏是情感場景。

回歸機(jī)制令人心甘情愿：≠活動運(yùn)作，而是產(chǎn)生關(guān)系

城市發(fā)展不難“熱鬧一次”，難的是“愿意經(jīng)常去”。這取決于空間是否構(gòu)建了可識別、可參與、可重訪的關(guān)系機(jī)制。荷蘭鹿特丹的Luchtsingel空中步道就是這種關(guān)系的產(chǎn)物:它不是設(shè)計師的作品，而是市民眾籌、命名、設(shè)計和參與施工的空間表達(dá)。它不是“為人設(shè)計”，而是“組織人”。

所以，當(dāng)一個空間真正形成回歸機(jī)制時，它背后一定有兩種能力:組織關(guān)系，而不是管理群體；留下痕跡，而不是展示圖像。

內(nèi)容機(jī)制不是“做什么”，而是空間能否有“第二次生命”的開始。

我們看到的更新項目太多了，前期風(fēng)光，后期安靜；投資成功，運(yùn)營失??；活動熱鬧，用戶流失。真正剩下的空間，不是靠投放，不是靠點爆，而是靠一套“空間內(nèi)容機(jī)制”，可以產(chǎn)生日常節(jié)奏，產(chǎn)生情感關(guān)系，產(chǎn)生客戶記憶。

所以，要從“做什么”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆裁纯梢宰匀话l(fā)生”：城市發(fā)展不是規(guī)劃要點有多新，而是五年后有沒有人愿意在這里散步、相遇、停留、聊天。這才是真正的內(nèi)容機(jī)制判斷標(biāo)準(zhǔn)。

城市更新的關(guān)鍵在于更新組織生態(tài)，建立未來城市的主管機(jī)制。

如果說城市更新的空間工作是“藝術(shù)”，內(nèi)容機(jī)制是“法律”，那么能否運(yùn)行的關(guān)鍵在于“誰來做”——這是一個基本的“組織之間”。

在我們對城市發(fā)展失敗案例的長期觀察中，有一個高度一致的癥結(jié):實施者的角色與任務(wù)不匹配，導(dǎo)致空間變化，秩序不生，操作失控，更新暫停。這背后的本質(zhì)問題是，更新時代真正需要的組織角色不再是“工程承包商”，而是一種新的“城市關(guān)系經(jīng)理”。

傳統(tǒng)的組織機(jī)制跟不上城市更新的跨距任務(wù)。

在R&D邏輯下，城市項目的組織機(jī)制是線性的:政府統(tǒng)籌→規(guī)劃單位→設(shè)計院→工程方→招商→運(yùn)營商。這一分工，能有效地推動增量開發(fā)。

但城市更新項目的特點是:地塊結(jié)構(gòu)復(fù)雜，權(quán)屬不明確，周期延長；空間任務(wù)不僅僅是建設(shè)，還包括激活、運(yùn)營和持續(xù)維護(hù)；更重要的是，“客戶的參與和保留”成為決定成敗的關(guān)鍵變量。但是，這種任務(wù)不能靠傳統(tǒng)的“交付組織”來完成。

更新項目所需的，是一種“橫向拉通”ד長期陪伴”的主理人機(jī)制

我們提出了一個判斷:城市發(fā)展是一項跨越空間、內(nèi)容、節(jié)奏、客戶、金融五維的“長期共創(chuàng)任務(wù)”。這意味著更新項目的人必須承擔(dān)協(xié)調(diào)各種資源、建立長期關(guān)系、維護(hù)空間生命力、平衡各方利益、保證項目可持續(xù)發(fā)展的責(zé)任。所有這些任務(wù)都必須聚集在一個角色:城市內(nèi)容經(jīng)理。

城市內(nèi)容經(jīng)理是“內(nèi)容力量”×空間感ד節(jié)奏組織”的復(fù)合體

這個角色不是一個人，而是一種組織能力的結(jié)構(gòu)。它必須同時具備空間理解——能夠感知動線和節(jié)奏而不是平面規(guī)劃；內(nèi)容組織——不是硬塞品牌，而是安排生活敘事；社區(qū)機(jī)制感——知道如何構(gòu)建輕連接，讓用戶愿意停留和回歸；財務(wù)耐心——了解更新的收入節(jié)奏和金融結(jié)構(gòu)；最重要的是:不是“管理項目”，而是“共生場”。

一些成功的項目之所以能成功，并不是因為它們有很強(qiáng)的投資能力，而是因為一群策劃人可以穿越建筑、內(nèi)容、制造、圈內(nèi)和敘事。這是更新時代所需的經(jīng)理機(jī)制。

從“施工隊”到“情景同創(chuàng)方”，組織生態(tài)的更新必須重塑。

基于RET智德500多個城市更新項目的合作經(jīng)驗，我們認(rèn)為具有城市更新愿景的政府平臺、開發(fā)主體和運(yùn)營商應(yīng)該系統(tǒng)地促進(jìn)組織能力的轉(zhuǎn)型。這不僅僅是人換崗換格，更是組織結(jié)構(gòu)和城市方法論的完全轉(zhuǎn)變。城市的面貌可以由建設(shè)者改變，但城市的“感受”只能由經(jīng)理來修復(fù)。

城市更新的主理能力模型

城市不是獨(dú)立建筑的集合，也不僅僅是土地用途的劃分或功能布局的疊加。它是一個復(fù)雜的系統(tǒng)——一個可感知、可用、可連接、可共建的公共秩序，由人與空間、人與人之間的持續(xù)互動產(chǎn)生。從這個意義上說，城市發(fā)展不是對物理環(huán)境的修復(fù)，而是對城市實質(zhì)性認(rèn)知方式的根本轉(zhuǎn)變。真正有價值的城市發(fā)展，并非讓空間煥然一新，而是讓人們愿意留下：生活、工作、相處、創(chuàng)造。其最終目標(biāo)，是營造一種讓人感到歸屬、節(jié)奏和共鳴的生活環(huán)境。而且人與城市之間的關(guān)系，是在日常的步行道路上，在街角的對話中，在公共空間的滯留中，一點一點建立起來的。

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