5月份全國土地市場報告：65個城市的土地交易規(guī)模環(huán)比增長16%
第一，國家重點(diǎn)65城土地市場概況
1、五月份65個重點(diǎn)城市的土地交易規(guī)模環(huán)比增長16%，同比增長6%
五月份，全國65個重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)規(guī)模與上月基本持平，推出了721個經(jīng)營性土地。交易方面，各類經(jīng)營性土地共有568塊交易，交易規(guī)劃建筑面積4039.71萬平方米，交易規(guī)模環(huán)比增長16%，較去年同期增長6%。就涉宅用地而言，5月份全國65個重點(diǎn)城市共有102塊涉宅用地，總建筑面積達(dá)到787.03萬平方米。本月，涉宅用地交易規(guī)模較上月略有下降3%，但同比增長32%。綜上所述，5月份整體土地交易較去年同期有所回升。特別是涉宅用地交易規(guī)模同比大幅回升，土地企穩(wěn)回暖趨勢明顯。
結(jié)合全國65個重點(diǎn)城市的經(jīng)營性土地交易結(jié)構(gòu)，本月涉宅用地交易占比約為19.5%，較上月持續(xù)下降3.9%，而工業(yè)土地交易占比上升至70.7%。與此同時，商業(yè)交易規(guī)模與上月持平，其他土地交易規(guī)模較上月略有下降2.4%。
2、五月份重點(diǎn)65城土地出讓金規(guī)模環(huán)比下降22%
五月份，全國65個重點(diǎn)城市經(jīng)營性土地出讓金總額約為910.71億元，環(huán)比下降22%，年內(nèi)首次單月出讓金規(guī)模下降1000億元；但是，同比仍在上升32%。同時，受土地成交結(jié)構(gòu)變化影響，涉宅用地比例下降，本月土地成交價格環(huán)比下降32%至2254元/月。㎡，但是，與去年同期相比，還是增長了17%。總體而言，盡管本月土地交易規(guī)模有所上升，但由于交易地面價格環(huán)比大幅下降，出讓金規(guī)模大幅下降。
就涉宅用地而言，本月全國65個重點(diǎn)城市的樓面價格環(huán)比大幅下降32%，降至8514元/人。㎡，但是同比仍然增長16%。由于本月涉宅用地交易規(guī)模與上月基本持平，受交易價格下跌影響，本月涉宅用地出讓金規(guī)模環(huán)比下降34%，總成交額約670億元，但同比仍上升52%。總的來說，在第一季度刷新“地王”記載的土地拍賣小高潮后，5月份涉宅用地市場人氣明顯下降，但與去年同期相比仍表現(xiàn)不錯。
5月份，全國重點(diǎn)城市土地拍賣市場呈現(xiàn)活躍趨勢，核心城市土地交易熱度持續(xù)，但整體市場分化明顯。5月份上海、杭州、廣州、成都等核心城市在土地拍賣市場表現(xiàn)突出，說明市場高度重視優(yōu)質(zhì)地塊。
本月，一線城市涉宅用地成交12宗，成交規(guī)模環(huán)比增長25.5%，出讓金規(guī)模環(huán)比增長9.3%，達(dá)到203.5億元；同時，本月成交價格環(huán)比下降13%，達(dá)到每平方米32194元。其中，上海和廣州在5月份的土地拍賣市場表現(xiàn)突出，多塊地塊以高溢價成交，推動一線城市本月溢價達(dá)到9.92%。
二線城市，本月涉宅用地出現(xiàn)量價下跌現(xiàn)象。本月涉宅用地交易規(guī)模約550萬平方米，環(huán)比下降14.2%；交易價格環(huán)比下降39%，達(dá)到每平方米7259元，導(dǎo)致涉宅用地出讓金規(guī)模下降48%。總體而言，二線土拍市場呈現(xiàn)出明顯的分化現(xiàn)象。部分城市土地拍賣業(yè)績平淡；但是核心城市的土地交易熱度還在繼續(xù)，比如杭州的整體溢價率達(dá)到21.4%，而杭州拱墅區(qū)康橋模塊的居住用地溢價率達(dá)到40.33%。另外，5月份成都的土拍仍然保持著強(qiáng)勁的熱度，總溢價達(dá)到24.3%。
3、五月份涉宅流拍率下降到半年新低
五月份，全國65個重點(diǎn)城市涉宅用地流拍率持續(xù)創(chuàng)下新低，本月流拍總數(shù)僅為3宗地，流拍率下降至2.86%，創(chuàng)下半年新低。歸根結(jié)底，由于城市土地供應(yīng)策略的變化，主要集中在核心優(yōu)質(zhì)土地上，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的意愿增強(qiáng)。同時，進(jìn)入第二季度后，土地拍賣供應(yīng)規(guī)模下降，熱點(diǎn)城市推動土地拍賣情緒更好。本月只有西安、佛山、秦皇島等地有一次土地拍賣，拍賣現(xiàn)象較少。
二是核心24城土地市場表現(xiàn)狀況
1、五月份核心24涉宅用地交易規(guī)模環(huán)比下降10%
5月份，24個城市核心住宅用地交易規(guī)模持續(xù)萎縮，共有66個住宅用地交易，總交易規(guī)模約505萬平方米，環(huán)比下降10%，但同比增長46%。交易價格方面，5月份24個城市涉宅用地交易平均價格達(dá)到10856元/人。㎡，環(huán)比大幅下降32%，但同比仍上升11%。受成交量和價格雙雙下跌的影響，本月涉宅用地出讓金總額約為548.2億元，成交量較上月下降38.3%，但同比仍上升62%。
總的來說，5月份屬于承上啟下的過渡階段。第一季度土地市場復(fù)蘇后，本月市場規(guī)模略有下降。但由于去年同期土地拍賣市場低迷，市場成交量相對較低，本月市場仍呈現(xiàn)出停止下跌、企穩(wěn)后明顯復(fù)蘇的趨勢。
結(jié)合24個城市住宅用地的核心溢價率和拍賣率表現(xiàn)，5月份平均溢價率和拍賣率在4月份雙雙下降時下降到9.1%。歸根結(jié)底，一方面，一季度各城市“地王”小高潮帶來的熱度逐漸趨于正常，市場回歸正常節(jié)奏。另外，城市土地市場熱冷分化現(xiàn)象嚴(yán)重，總體上降低了平均溢價率。與此同時，隨著核心城市土地供應(yīng)質(zhì)量的提高，以及房地產(chǎn)企業(yè)征地信心的不斷恢復(fù)，也促使拍賣率持續(xù)下降。
2、五月份央企土地占比上升到21.4%
5月份，24個核心城市共轉(zhuǎn)讓66塊涉宅用地。根據(jù)企業(yè)征地規(guī)劃建設(shè)面，央企、地方國企、民企征地比例分別為21.4%。、30%、25.7%。結(jié)合今年房地產(chǎn)企業(yè)征地行動，央企和民營企業(yè)征地信心和主動性都有所回升。5月份，央企征地規(guī)模較上月略有增長5%左右。與此同時，央企、國企、國企、民企等聯(lián)合征地現(xiàn)象增加，本月聯(lián)合征地規(guī)模較上月增長8%。
根據(jù)5月份24個核心城市的土地交易數(shù)據(jù)，各類房地產(chǎn)企業(yè)的城市布局范圍有所擴(kuò)大。本月，央企增加了對核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的規(guī)劃。除了一線城市，合肥、沈陽、長春、重慶都有征地動作。民營企業(yè)方面，部分城市民營企業(yè)征地活動增加，5月份廣州、成都、福州、寧波、重慶等地民營企業(yè)征地占比超過60%。
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