未來屬于那些不但懂得配制風味，而且更善于釀造的品牌。

上個月，上海阿姨通過香港證券交易所上市聽證會，成為今年第四個登陸資本市場的茶葉品牌。從古茶到蜜雪冰城，霸王茶姬，再到上海阿姨，今年無疑是中國制茶的“資本狂歡年”。

在當代中國購物中心的業(yè)態(tài)地圖中，茶不再是一種“可有可無的小吃”——它已經(jīng)是空間氣質(zhì)的頁面、客流結(jié)構(gòu)的投射和運營邏輯的信號。

在過去的十年里，茶葉品牌經(jīng)歷了從街頭商店到購物中心的主要商店，從區(qū)域品牌到資本寵兒的強烈變化。尤其是在新一線和一線城市，這一類已經(jīng)成為購物中心最靈活、更新最快、消費者參與度最強的業(yè)態(tài)之一。

另一方面，收入的出現(xiàn)也在加速:過熱擴張導致效率下降、回購疲軟、品牌趨同、裝修內(nèi)卷、缺乏粘性等問題逐漸顯現(xiàn)，茶店面對購物中心的實際價值正在重新審視。以下是基于我們2015年–2025年對中國一線城市和新一線城市茶葉業(yè)態(tài)的發(fā)展脈絡(luò)和空間布局進行了研究，試圖回答以下三個重要問題：

在茶葉業(yè)態(tài)的發(fā)展歷史上，哪些節(jié)點決定了它的變化？

在購物中心，茶飲品牌的真實經(jīng)營表現(xiàn)如何？

未來，購物中心如何正確地“對待”這杯茶？

從“單品流量”到“空間資產(chǎn)”，茶葉業(yè)態(tài)的意義已經(jīng)超越了飲料本身。本內(nèi)容旨在澄清這一轉(zhuǎn)換路徑，并提出可操作的運營建議。

2015–2025年，五大越遷階段茶葉業(yè)態(tài)

在過去的十年里，中國茶葉業(yè)務(wù)在購物中心的空間計劃和產(chǎn)業(yè)邏輯中經(jīng)歷了五個結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期?；仡櫵陌l(fā)展軌跡，有助于我們理解為什么這種格式能在商業(yè)空間中長期占據(jù)一席之地，為什么現(xiàn)在面臨增長瓶頸和邏輯反思。

茶葉業(yè)態(tài)發(fā)展演變時間軸

第一階段（2015–2017）：從街頭“流量單品”，到入駐購物中心

這個時期，蜜雪冰城，CoCo、快樂檸檬等品牌開始大規(guī)模進入二三線城市購物中心，形成“奶茶” 甜點/小吃的組合。在商業(yè)房地產(chǎn)方面，茶葉業(yè)態(tài)往往被用作填充邊緣位置的“靈活補充”，租金低，要求小，引流快。

2015年的標志性事件是，CoCoCo的全球門店數(shù)量已經(jīng)超過2000家，新的奶茶飲品火了，奈雪的茶和樂樂茶相繼成立并迅速發(fā)展。同年，現(xiàn)代中國茶葉店產(chǎn)品在長沙成立，利用復(fù)合創(chuàng)新思維推出最新一代立體復(fù)合餐飲業(yè)態(tài)，為市場帶來新的活力和變化。從運營意義上說，購物中心開始將茶葉視為吸引顧客的“輕餐飲引流項目”，但此時對于如何評價和判斷這類項目，仍然沒有建立標準化的評價模式。

第二階段（2017–2019）：新茶興起，業(yè)態(tài)被“重新定義”

西茶、奈雪茶等“第三代新茶”在高線城市購物中心發(fā)展迅速，促進了茶從“便捷飲品”向“社會消費”的轉(zhuǎn)變。這些品牌大多強調(diào)“品牌設(shè)計” “空間體驗”，首店效應(yīng)明顯，坪效指標遠超傳統(tǒng)飲料品牌。

2017年，西茶正式進入上海來福士廣場，給出第一家品牌店，引起強烈的市場反響。單日銷量突破4000杯，客戶排隊現(xiàn)象嚴重。最長排隊時間為6小時，顯示出新茶品牌的強大吸引力。隨后，到2018年，奈雪的茶葉在深圳擁有40家門店，全國共有60家門店。品牌整體發(fā)展迅速，在營業(yè)額上表現(xiàn)出強勁勢頭。月流量已經(jīng)超過星巴克。

茶葉業(yè)態(tài)特征轉(zhuǎn)變示意示意

第三階段（2020–2021）：“品牌加速賽”受到疫情刺激。

疫情期間，頭部品牌開始了“爆發(fā)式擴張”和“搶位對決”。許多品牌在購物中心的第一層迅速布局，試圖占據(jù)最佳位置來吸引客戶。同時，中腰品牌，如現(xiàn)代中國茶葉店、霸王茶姬、書燒仙草等。，采取了不同的策略，通過在特定區(qū)域的密集覆蓋來增強其在當?shù)氐钠放朴绊懥?，占領(lǐng)消費者的心智。

RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，到2020年底，國內(nèi)茶葉店數(shù)量已達59.6萬家，其中新茶葉店占37.8萬家，約為咖啡店的4倍。到2021年，中國飲料店的連鎖化率達到41.8%，這是中國餐飲店整體連鎖化率(18%)的2.3倍，顯示了茶葉行業(yè)高度連鎖化的特點。

當茶葉品牌進入一線城市A級商圈的頂級商鋪時，通常需要支付更高的租金，這也反映了這種業(yè)態(tài)的更高效率和毛利；同時，一樓的茶葉店已經(jīng)成為購物中心的“年輕化指標”，一些傳統(tǒng)服裝品牌甚至不得不為茶葉品牌放棄自己的位置，以滿足市場對新鮮和時尚消費體驗的需求。

第四階段（2022–2023）：結(jié)構(gòu)拐點和“店面價值下沉”

進入2022年后，隨著消費者趨于理性，飲料市場的快速增長逐漸放緩，回購頻率下降。此外，店鋪同質(zhì)化越來越嚴重，導致品牌效率普遍下降。在此背景下，各地購物中心開始重新評估茶葉在整個業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中的比重，逐步調(diào)整投資策略。趨勢觀察顯示，在一線城市，部分購物中心已經(jīng)出現(xiàn)“茶葉租賃期滿不續(xù)，服裝品牌補位”的情況；但在長沙、鄭州等中部城市，市場仍處于茶葉發(fā)展的紅利期，低價與體驗型門店共存，競爭格局更加多元化；同時，高線城市的頭部項目更傾向于保留具有品牌影響力的第一家門店或旗艦店，加快淘汰低質(zhì)量、缺乏競爭力的同類品牌。推動茶葉業(yè)態(tài)向高品質(zhì)方向升級。

第五階段（2024–2025）：價值重估和“感覺再定義”

目前，茶葉業(yè)態(tài)正處于“價值重估期”。購物中心對茶葉品牌的考慮不再局限于傳統(tǒng)的店鋪效率，而是更加關(guān)注“品牌差異”、通過更具戰(zhàn)略性的布局，“流量鏈接”和“空間關(guān)聯(lián)”試圖提高整個項目的吸引力和用戶粘性。

與此同時，出現(xiàn)了一系列新的商業(yè)特征:喜茶、霸王茶姬、茉莉奶白等品牌都在努力打造“空間互動體驗”和“文化聯(lián)名”，以內(nèi)容驅(qū)動消費；茶店不再是孤立的零售模塊，而是逐漸融入“場景群”，比如茶。 展覽、茶飲 露營、茶飲 寵物等組合業(yè)態(tài)逐漸興起，構(gòu)建了更加多元化的消費模式。一些購物中心為茶葉品牌設(shè)置了聯(lián)合快閃區(qū)或互動市場，進一步擴大了其“即時流量”的場景價值。茶不再是空間填充物，而是感受敘事的重要節(jié)點。

十年茶葉進化的歷史，不僅僅是門店數(shù)量的增長曲線，更是購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和消費文化變化的鏡像。從“流量補充”到“社會符號”再到“空間體驗節(jié)點”，茶葉業(yè)態(tài)經(jīng)歷了五輪演變，每個階段都在回應(yīng)不同階段的商業(yè)邏輯:從“被動占用”到“主動敘述”，這款茶正在成為重新定義購物中心商業(yè)價值的觀察窗口。

茶葉業(yè)態(tài)發(fā)展五階段簡表(2015年–2025）

由“流量飲料”到“品牌共鳴”—— 消費者的邏輯變化和茶葉品牌的多樣化

茶不再只是“飲料”——消費者認知正在重構(gòu)

在過去的十年里，茶逐漸從一杯“快速滿足的飲料”變成了表達個性、參與社交、實現(xiàn)情感補償?shù)南笳餍悦浇?。這一變化的背后，是新消費跨代轉(zhuǎn)移和社交內(nèi)容平臺算法共同推動的“飲料就是媒介”趨勢。

95后、Z世代成為消費者的主力軍。他們把“喝茶”當成日常生活中的小財富，更愿意為“品牌人格”和“場景敘事”買單；

在小紅書、抖音等內(nèi)容平臺的推動下，茶飲從產(chǎn)品層面進入了“可分享”的視覺場景，由“品類交易”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟?nèi)容交互”；

情感經(jīng)濟、顏值經(jīng)濟與經(jīng)驗經(jīng)濟疊加，茶飲成為“心理補償”而非“飲食必需品”。

高級消費價值模型

RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，57%的茶消費者表示“買茶不是為了口渴，而是為了獎勵自己”；Z世代68%的茶用戶會拍照打卡分享，超過70%的人關(guān)注“杯子設(shè)計與品牌聯(lián)名”。

品牌梯隊分化：從“大單品”到“品牌宇宙”

伴隨著跑道的成熟和競爭的加劇，茶飲品牌出現(xiàn)了明顯的梯度分化和多樣化的進化路徑。

頭部品牌：構(gòu)建超級品牌力和復(fù)合品類界限

以喜茶、奈雪、茶百道等為代表的頭部品牌，逐步從“茶品牌”向“茶生活方式品牌”過渡：

打造“品牌宇宙”：推出清淡食品、咖啡、零售快消、聯(lián)名周邊；

強化空間感覺：喜茶提出“茶文化空間”的概念，進入高檔商業(yè)和文化綜合體；

推廣高效門店模式:奈雪自2020年推出PRO門店，通過取消現(xiàn)有烘焙，提升SKU(如聚焦茶和零售商品)，實現(xiàn)人效提升。

中腰品牌：深耕地區(qū)和細分人群

如書亦燒仙草、滬上阿姨、古茶等，聚焦區(qū)域強滲透和口味文化本土化：

商店下沉與供應(yīng)鏈本土化戰(zhàn)略同步進行；

加強社區(qū)營銷與周邊商圈的粘性，構(gòu)建“商圈定制產(chǎn)品”；

與區(qū)域購物中心合作，打造“區(qū)域客戶專屬店”。

創(chuàng)新品牌：情景融合與“第三空間”延伸

茉茉酸奶、霸王茶姬等新品牌，在強調(diào)產(chǎn)品創(chuàng)新的同時，嘗試與書店、展覽、體育零售等跨境營銷，進入“社交” 內(nèi)容 零售業(yè)復(fù)合業(yè)態(tài)：

莫酸奶與優(yōu)秀動畫《鬼滅之刃》聯(lián)合推出限量套餐、定制周邊及主題店，通過“二次元” 茶“吸引年輕消費者，通過跨界聯(lián)名有效提升品牌市場影響力；

2024年10月，霸王茶姬與上海時裝展合作，聯(lián)合設(shè)計師陳安琪推出“茶韻東方”主題秀，將茶元素融入時尚設(shè)計，同時限制茶具周邊，實現(xiàn)“看秀即種草”的消費轉(zhuǎn)化；

東南亞市場霸王茶姬試點“茶飲” “書店”復(fù)合業(yè)態(tài)，店內(nèi)設(shè)有茶文化書籍專區(qū)，提供茶與閱讀相結(jié)合的互動體驗。

茶葉品牌選址邏輯進化

茶葉品牌的演變已經(jīng)從“飲料產(chǎn)品”演變?yōu)椤吧盍晳T情景符號”，不僅僅是一種“品類業(yè)態(tài)”，更是一種品牌生態(tài)。這也對購物中心的品牌引入策略提出了更高的要求——引入“流量場景”、“用戶關(guān)系節(jié)點”、“品牌空間敘事”而不是“茶葉品牌”。購物中心還需要從原來“以租金為導向”的招商邏輯，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙郧榫巴瑒?chuàng)、品牌協(xié)同”為核心的新引入邏輯。而且茶飲品牌的選址邏輯，也從“人流量最大”變成了“匹配度最高”。

茶葉品牌選址邏輯示意

平效下的真相—— 一杯茶還能養(yǎng)活多少商場？

茶葉業(yè)態(tài)的“坪效神話”是否仍然成立？

長期以來，茶被視為購物中心的“平面效應(yīng)之王”，作為提高空間動線活力的重要工具，被廣泛引入小面積、高頻率、快速決策的消費特點。不過，進入2023年后，業(yè)界開始對茶飲“坪效幻覺”進行反思。根據(jù)RET瑞意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，2020年至2021年間，購物中心茶葉品牌主流效率保持在每月3-4萬元，部分爆款店甚至可達6萬元；但到2023年，新茶店日均有效服務(wù)時間不到8小時，整體效率同比下降約22%，部分加盟商的投資回收周期也從原來的1.5年延長到3年甚至更長。

茶葉品牌月度坪效變化趨勢

這一變化的背后，是由于行業(yè)內(nèi)卷的加劇和成本壓力的上升共同作用:原材料(尤其是茶葉和乳制品)價格持續(xù)上漲，勞動力和租金成本同步上升；同質(zhì)化競爭嚴重，導致店鋪之間的客流稀釋；許多品牌試圖擴大咖啡、零售、甜點等多種業(yè)務(wù)，但降低了主營業(yè)務(wù)的核心業(yè)務(wù)效率。此外，隨著大多數(shù)茶葉品牌從直銷轉(zhuǎn)向加盟擴張，各地區(qū)的經(jīng)營管理能力參差不齊，進一步增加了品牌整體經(jīng)營難度和不確定性。

茶葉品牌的“第一層溢價”還能持續(xù)多久？

過去，茶飲品牌為了占領(lǐng)流量，通常優(yōu)先考慮第一層、近入口的黃金位置。購物中心也愿意把茶作為“聚客先鋒”放在動線的關(guān)鍵點。但是，近兩年來，第一層茶店的投資回報明顯下降。所以，在目前的茶飲品牌擴張策略中，選址邏輯正逐漸從以往的“首層通道控制”轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶詢r比優(yōu)先”。過去一味追求中心位置第一層的趨勢正在減弱，越來越多的品牌開始根據(jù)客流聯(lián)動和租金成本對店鋪位置進行綜合評估。

比如在一些城市，茶百道、古茶等品牌已經(jīng)在B1樓或者M樓布局了店鋪，通過與超市、電影院等業(yè)態(tài)的聯(lián)動來實現(xiàn)引流，提高了整體的運營效率。雖然奈雪和西茶為了保持品牌形象，在核心商圈保留了第一層旗艦店，但也同時推動了社區(qū)Mini。 Pro店型，將選址范圍延伸到辦公樓、醫(yī)院、商業(yè)園區(qū)等高頻消費場景。對于新興品牌來說，第一家店鋪還是傾向于選擇核心區(qū)域的第一層來快速建立認知，但從第二家店鋪和第三家店鋪開始，他們更注重租金控制和效率模型的匹配，這反映了產(chǎn)品在擴張時對成本和效益平衡的更高要求。

品牌選址變動動機示意

茶葉品牌的“聯(lián)合效應(yīng)”還能放大多少價值？

茶能否有效地促進整個商業(yè)動線的活性？RET瑞意德研究團隊以2024年南京、武漢、西安、鄭州二線城市TOP10購物中心為樣本，發(fā)現(xiàn)引進了2-3個不同茶葉品牌的項目，周邊同級別的平均客戶停留時間增加了15%左右。；如果將茶店設(shè)置在B1至M層，也可以促進下沉區(qū)域的動線流量增長18%。但是，當多個同質(zhì)化品牌出現(xiàn)在同一層時，其對動線的驅(qū)動作用明顯減弱，上升幅度只有8%左右。這種現(xiàn)象表明，茶不再是萬能的“動線流量包”，其引流效果越來越依賴于品牌組合的差異、節(jié)奏和消費場景的整體營造。

茶葉在購物中心的功能正面臨著從“快速鎖定客戶、提高效率”到“客戶互動、動線調(diào)整”的工具性角色的轉(zhuǎn)變。這一變化意味著，購物中心茶葉業(yè)態(tài)的運營策略應(yīng)該從過去單純關(guān)注面積比例的邏輯升級為更加關(guān)注“品牌協(xié)同”和“客戶群關(guān)系管理”的綜合運營思維。因此，一般建議從三個方向進行優(yōu)化:

控制密度，防止內(nèi)卷：優(yōu)質(zhì)購物中心應(yīng)將茶葉品牌數(shù)控為3–在4個以內(nèi)，保證口味定位、品牌調(diào)性和客戶需求的多樣化；

適度下沉，提高收益：鼓勵茶葉品牌延伸到次主層、B1層，通過影院、零售線協(xié)同形成聚合效應(yīng)；

情景同創(chuàng)，深化互動：打造“茶飲” 市場”“茶飲” 展覽“茶飲” “運動”等復(fù)合空間，將茶葉引入更深層次的客戶體驗系統(tǒng)。

結(jié)語

茶，一種原本屬于街頭煙火的飲料，現(xiàn)在已經(jīng)升華為一面反映時代精神的鏡子。它不僅是味蕾的滿足，也是欲望的象征，社交媒體，空間的節(jié)點，甚至是時代的集體意識投射。從“流量幻想”到“價值覺醒”，茶葉業(yè)態(tài)的十年起伏就像一場現(xiàn)代商業(yè)文明的辨證運動——在資本的推動下，它在理性的審視中取得了長足的進步，回歸了本質(zhì)。

站在這個轉(zhuǎn)折點上，我們可能會說，真正決定一杯茶價值的不是它的糖分和熱量，而是它能否承載這個時代的情感結(jié)構(gòu)、文化欲望和精神需求。未來，它將屬于那些不僅知道如何準備風味，而且更擅長釀造意義的品牌——他們將用一杯茶煮成屬于這個時代的哲學。

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