最近留言區(qū)不少人希望房價繼續(xù)大跌，甚至有人喊出至少再降50%的口號，這種呼聲中不乏憤青情緒。有人覺得這是好事，說明還有很多人想買房。不過，老潘認(rèn)為這種情緒雖能理解，但要理性提醒大家：房價越跌，可能更買不起房了。這個結(jié)論很殘酷，卻可能是現(xiàn)實(shí)。

1，現(xiàn)實(shí)打臉案例

房價大跌，生活反而變差

從2021年7月到2025年7月，房價如網(wǎng)友所愿，跌了30% - 50%，一些低能級城市像鶴崗跌幅超60%。然而，房價跳水或腰斬后，大家的生活和購買力并沒有變好，答案顯然是一張苦臉。

現(xiàn)實(shí)中，2025年老百姓的生活、生產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)狀態(tài)，與2021年之前“高房價”階段相比，那時老百姓對未來有信心、有拼勁、敢消費(fèi)、敢投資。如今房地產(chǎn)市場規(guī)模從18萬億降到9萬億，房價腰斬50%后，人們反而更買不起房或更不敢買房了。

更糟糕的是，房價暴跌后，問題不再是買房難易，而是大家收入大幅縮水、就業(yè)預(yù)期惡化、對未來信心不足，“就業(yè)、收入、信心”全方位承壓和焦慮。一句話，這輪房價大跌50%，大家反而過得更差了。

2025年，房價已腰斬50%，仍有呼吁房價繼續(xù)下跌的留言，也有網(wǎng)友懟那些叫囂房價“跌跌不休”的人：房價都降了50%，你咋還沒買房？

往后看，如果2027年、2030年房價再暴跌20% - 40%，問題就不只是個人買不買房了。其一，大概率會面臨更嚴(yán)峻的降薪或下崗壓力，因?yàn)榉績r兩輪腰斬相當(dāng)于大跌75%，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)崩塌，會引發(fā)金融、經(jīng)濟(jì)危機(jī)。就像日本房地產(chǎn)危機(jī)，上一輪房價暴跌65% - 85%后，資產(chǎn)大幅縮水，但負(fù)債剛性，人們忙著還債，不敢消費(fèi)和投資，經(jīng)濟(jì)深度萎縮，陷入長達(dá)30年的萎靡。其二，若房價再大跌30% - 50%，2028年、2030年可能會引發(fā)整個社會金融系統(tǒng)破損和經(jīng)濟(jì)危機(jī)大爆發(fā)。

2，沒替補(bǔ)產(chǎn)業(yè)補(bǔ)位

房價暴跌引發(fā)經(jīng)濟(jì)“崩塌效應(yīng)”

房價下跌時，購房邏輯改變。當(dāng)市場形成“房價大概率還會繼續(xù)跌”的共識，剛需客群也會傾向于“再等等”，擔(dān)心資產(chǎn)縮水，導(dǎo)致很多人久久不買房。而且，房價持續(xù)下跌，可能會讓老百姓更買不起或不愿意買房。

很多人把“房價持續(xù)下跌暴跌”看作孤立事件，沒意識到它會引發(fā)一連串產(chǎn)業(yè)鏈乃至整個經(jīng)濟(jì)、金融系統(tǒng)的崩塌效應(yīng)。有專家預(yù)測，樓市調(diào)整若把握不好，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率可能從繁榮時的10% - 15%降到負(fù)數(shù)，整體經(jīng)濟(jì)增速可能從5%降到1% - 2%，甚至負(fù)增長，陷入經(jīng)濟(jì)衰退。

有人會問，一個房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫破裂怎會引發(fā)經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)？這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)太特殊。首先，中國房地產(chǎn)規(guī)模量級在全球獨(dú)一無二，新房和二手房加起來達(dá)15萬億 - 30萬億，相當(dāng)于西方一個國家的GDP體量。國內(nèi)看，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)50 - 60個上下游行業(yè)，每個下游行業(yè)很多都是萬億規(guī)模，房地產(chǎn)坍塌會引發(fā)經(jīng)濟(jì)地震。其次，中國商品房與城市戶口、戶籍、上學(xué)等深度綁定，加重了買房的重要性，而且中國人有買房的傳統(tǒng)觀念。其三，中國人77%的財富集中在房子上，房價暴跌50% - 70%，中產(chǎn)基本返貧，經(jīng)濟(jì)也會受重創(chuàng)。

專家測算，房地產(chǎn)漲跌有正反乘數(shù)效應(yīng)，每1億元房地產(chǎn)投資可帶動上下游3.2億元產(chǎn)值。若行業(yè)規(guī)模縮減50%，GDP增速可能回落2 - 3個百分點(diǎn)；縮減70%，GDP增速回落更難估量。這一輪房地產(chǎn)“硬著陸”，其他國家主導(dǎo)的高科技產(chǎn)業(yè)GDP貢獻(xiàn)率又沒補(bǔ)上來，房地產(chǎn)投資和銷售的收縮會對經(jīng)濟(jì)、金融帶來重創(chuàng)。

房子是金融品，中國金融貸款大多以房產(chǎn)為抵押物，房價暴跌會引發(fā)金融風(fēng)險。房價大跌會導(dǎo)致資產(chǎn)貶值，銀行抽貸或催還，企業(yè)資金鏈承壓或斷裂，企業(yè)裁員，老百姓收入和消費(fèi)減少，資產(chǎn)繼續(xù)貶值，形成資產(chǎn)房價螺旋下行效應(yīng)。

目前房地產(chǎn)貸款占銀行業(yè)總貸款的28%，若房價下跌20%，預(yù)計(jì)引發(fā)4.5萬億元壞賬（占銀行資本金40%），下跌50% - 70%，銀行將無法承受。所以，房價全面腰斬和大幅下滑，對經(jīng)濟(jì)的影響是系統(tǒng)性、多維度的，涉及消費(fèi)、土地財政、金融壞賬、就業(yè)等核心領(lǐng)域，甚至可能重塑經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會預(yù)期。

3，房價泡沫已擠完90%

房價不能再大降，已是國家意志

當(dāng)下中國房價在底部盤整適度下探可以理解，畢竟有關(guān)稅戰(zhàn)、地緣政治、經(jīng)濟(jì)承壓、收入就業(yè)預(yù)期不佳等因素。但從大格局和長周期看，房價已下跌30% - 50%，不可能再大幅深度下挫。

其實(shí)答案很明確，“穩(wěn)房價”“房價不能大跌”已是國家意圖和意志。2025年兩會將讓房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)、穩(wěn)房價寫入政府工作報告，國家從經(jīng)濟(jì)大格局和行業(yè)頂層做了定調(diào)。

2025年國家要穩(wěn)樓市、穩(wěn)股市，核心邏輯是中國經(jīng)濟(jì)依賴內(nèi)需和消費(fèi)驅(qū)動，消費(fèi)要有錢。其一，老百姓77%的財富在房產(chǎn)，不穩(wěn)房價，老百姓財富性資產(chǎn)下跌，加上就業(yè)收入承壓，更不敢消費(fèi)。其二，穩(wěn)股市、拉股市到3500點(diǎn)，是讓老百姓獲得“投資性”收入，為消費(fèi)提供支撐。

小結(jié)

房價只是購房成本的“顯性變量”，“收入預(yù)期、信貸寬松度、就業(yè)預(yù)期、債務(wù)結(jié)構(gòu)、未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期”等“隱性變量”才是決定能否買房的關(guān)鍵。當(dāng)下全國房價下跌與“經(jīng)濟(jì)下行、就業(yè)不穩(wěn)、信貸收緊”等問題疊加，“房價降了卻買不起、不敢買”，本質(zhì)是“替補(bǔ)產(chǎn)業(yè)沒起來，但房地產(chǎn)已大跌”引發(fā)的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)風(fēng)險傳導(dǎo)結(jié)果，不是房價本身的問題，而是“收入穩(wěn)定性、融資便利性、未來信心”等基礎(chǔ)條件受沖擊。

上一輪高房價需要調(diào)控，但房價無休止走低要有個度。當(dāng)國家以“國家信用”強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)房價”，房價已下降30% - 50%后，2025年之后房價“二次大幅下探”的可能性很低。

本文來自微信公眾號“地產(chǎn)總裁參考”，作者：潘永堂，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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