最近留言區(qū)不少人希望房價繼續(xù)大跌，甚至有人喊出至少再降50%的口號，這種呼聲中不乏憤青情緒。有人覺得這是好事，說明還有很多人想買房。不過，老潘認為這種情緒雖能理解，但要理性提醒大家：房價越跌，可能更買不起房了。這個結論很殘酷，卻可能是現(xiàn)實。

1，現(xiàn)實打臉案例

房價大跌，生活反而變差

從2021年7月到2025年7月，房價如網(wǎng)友所愿，跌了30% - 50%，一些低能級城市像鶴崗跌幅超60%。然而，房價跳水或腰斬后，大家的生活和購買力并沒有變好，答案顯然是一張苦臉。

現(xiàn)實中，2025年老百姓的生活、生產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)狀態(tài)，與2021年之前“高房價”階段相比，那時老百姓對未來有信心、有拼勁、敢消費、敢投資。如今房地產(chǎn)市場規(guī)模從18萬億降到9萬億，房價腰斬50%后，人們反而更買不起房或更不敢買房了。

更糟糕的是，房價暴跌后，問題不再是買房難易，而是大家收入大幅縮水、就業(yè)預期惡化、對未來信心不足，“就業(yè)、收入、信心”全方位承壓和焦慮。一句話，這輪房價大跌50%，大家反而過得更差了。

2025年，房價已腰斬50%，仍有呼吁房價繼續(xù)下跌的留言，也有網(wǎng)友懟那些叫囂房價“跌跌不休”的人：房價都降了50%，你咋還沒買房？

往后看，如果2027年、2030年房價再暴跌20% - 40%，問題就不只是個人買不買房了。其一，大概率會面臨更嚴峻的降薪或下崗壓力，因為房價兩輪腰斬相當于大跌75%，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)崩塌，會引發(fā)金融、經(jīng)濟危機。就像日本房地產(chǎn)危機，上一輪房價暴跌65% - 85%后，資產(chǎn)大幅縮水，但負債剛性，人們忙著還債，不敢消費和投資，經(jīng)濟深度萎縮，陷入長達30年的萎靡。其二，若房價再大跌30% - 50%，2028年、2030年可能會引發(fā)整個社會金融系統(tǒng)破損和經(jīng)濟危機大爆發(fā)。

2，沒替補產(chǎn)業(yè)補位

房價暴跌引發(fā)經(jīng)濟“崩塌效應”

房價下跌時，購房邏輯改變。當市場形成“房價大概率還會繼續(xù)跌”的共識，剛需客群也會傾向于“再等等”，擔心資產(chǎn)縮水，導致很多人久久不買房。而且，房價持續(xù)下跌，可能會讓老百姓更買不起或不愿意買房。

很多人把“房價持續(xù)下跌暴跌”看作孤立事件，沒意識到它會引發(fā)一連串產(chǎn)業(yè)鏈乃至整個經(jīng)濟、金融系統(tǒng)的崩塌效應。有專家預測，樓市調整若把握不好，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的貢獻率可能從繁榮時的10% - 15%降到負數(shù)，整體經(jīng)濟增速可能從5%降到1% - 2%，甚至負增長，陷入經(jīng)濟衰退。

有人會問，一個房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫破裂怎會引發(fā)經(jīng)濟和金融危機？這是因為房地產(chǎn)行業(yè)太特殊。首先，中國房地產(chǎn)規(guī)模量級在全球獨一無二，新房和二手房加起來達15萬億 - 30萬億，相當于西方一個國家的GDP體量。國內看，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，關聯(lián)50 - 60個上下游行業(yè)，每個下游行業(yè)很多都是萬億規(guī)模，房地產(chǎn)坍塌會引發(fā)經(jīng)濟地震。其次，中國商品房與城市戶口、戶籍、上學等深度綁定，加重了買房的重要性，而且中國人有買房的傳統(tǒng)觀念。其三，中國人77%的財富集中在房子上，房價暴跌50% - 70%，中產(chǎn)基本返貧，經(jīng)濟也會受重創(chuàng)。

專家測算，房地產(chǎn)漲跌有正反乘數(shù)效應，每1億元房地產(chǎn)投資可帶動上下游3.2億元產(chǎn)值。若行業(yè)規(guī)?？s減50%，GDP增速可能回落2 - 3個百分點；縮減70%，GDP增速回落更難估量。這一輪房地產(chǎn)“硬著陸”，其他國家主導的高科技產(chǎn)業(yè)GDP貢獻率又沒補上來，房地產(chǎn)投資和銷售的收縮會對經(jīng)濟、金融帶來重創(chuàng)。

房子是金融品，中國金融貸款大多以房產(chǎn)為抵押物，房價暴跌會引發(fā)金融風險。房價大跌會導致資產(chǎn)貶值，銀行抽貸或催還，企業(yè)資金鏈承壓或斷裂，企業(yè)裁員，老百姓收入和消費減少，資產(chǎn)繼續(xù)貶值，形成資產(chǎn)房價螺旋下行效應。

目前房地產(chǎn)貸款占銀行業(yè)總貸款的28%，若房價下跌20%，預計引發(fā)4.5萬億元壞賬（占銀行資本金40%），下跌50% - 70%，銀行將無法承受。所以，房價全面腰斬和大幅下滑，對經(jīng)濟的影響是系統(tǒng)性、多維度的，涉及消費、土地財政、金融壞賬、就業(yè)等核心領域，甚至可能重塑經(jīng)濟結構和社會預期。

3，房價泡沫已擠完90%

房價不能再大降，已是國家意志

當下中國房價在底部盤整適度下探可以理解，畢竟有關稅戰(zhàn)、地緣政治、經(jīng)濟承壓、收入就業(yè)預期不佳等因素。但從大格局和長周期看，房價已下跌30% - 50%，不可能再大幅深度下挫。

其實答案很明確，“穩(wěn)房價”“房價不能大跌”已是國家意圖和意志。2025年兩會將讓房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)、穩(wěn)房價寫入政府工作報告，國家從經(jīng)濟大格局和行業(yè)頂層做了定調。

2025年國家要穩(wěn)樓市、穩(wěn)股市，核心邏輯是中國經(jīng)濟依賴內需和消費驅動，消費要有錢。其一，老百姓77%的財富在房產(chǎn)，不穩(wěn)房價，老百姓財富性資產(chǎn)下跌，加上就業(yè)收入承壓，更不敢消費。其二，穩(wěn)股市、拉股市到3500點，是讓老百姓獲得“投資性”收入，為消費提供支撐。

小結

房價只是購房成本的“顯性變量”，“收入預期、信貸寬松度、就業(yè)預期、債務結構、未來經(jīng)濟預期”等“隱性變量”才是決定能否買房的關鍵。當下全國房價下跌與“經(jīng)濟下行、就業(yè)不穩(wěn)、信貸收緊”等問題疊加，“房價降了卻買不起、不敢買”，本質是“替補產(chǎn)業(yè)沒起來，但房地產(chǎn)已大跌”引發(fā)的經(jīng)濟系統(tǒng)風險傳導結果，不是房價本身的問題，而是“收入穩(wěn)定性、融資便利性、未來信心”等基礎條件受沖擊。

上一輪高房價需要調控，但房價無休止走低要有個度。當國家以“國家信用”強調“穩(wěn)房價”，房價已下降30% - 50%后，2025年之后房價“二次大幅下探”的可能性很低。

本文來自微信公眾號“地產(chǎn)總裁參考”，作者：潘永堂，36氪經(jīng)授權發(fā)布。

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