土拍是樓市的前瞻反應，透過土拍市場的行情，能夠預見接下來至少一年住宅產(chǎn)品的供應趨勢。

今年上半年，全國各地土地成交呈現(xiàn)量降價升的情況，土地供應延續(xù)“控量提質”基調，高能級城市與低能級城市之間分化加劇，頭部房企與普通房企之間差距拉大，土地市場正加速走向集中化。與此同時，各地拿地規(guī)則持續(xù)優(yōu)化，有能力拿地的房企迎來了“好時代”。

各能級城市土拍分化加劇

TOP20城市成為成交絕對主力

今年土地供應秉持“控量提質”原則，少供地、供好地。宅地供應建面和成交金額同比均下降，但不同城市冷熱不均。一二線城市土地成交量價齊升，三四線城市則量降價升，城市間差距進一步拉大。

一二線城市土拍回溫，呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢

據(jù)wind數(shù)據(jù)，上半年全國宅地成交建面17769萬平方米，較2024年同比減少5.2%。而土地成交價格逆勢上升，上半年全國宅地出讓共收金7906億元，同比上升13.7%。成交建面減少、成交總價上升，表明土地成交單價上行。上半年全國宅地成交樓面價均值為4449元，同比大漲22.2%。

土地成交均價上漲主要有兩個原因：一是高能級城市土地成交占比提升；二是高價地成交量增加。各城市間分化加劇，高能級的一二線城市土地成交量和成交均價都穩(wěn)步上升。

一二線城市土地成交價整體呈上升趨勢，上半年地王頻出，各地樓面價記錄不斷被刷新。例如杭州，上半年以1161億元成交金額位列全國第一，接近去年全年水平，近20個板塊地價創(chuàng)下新高，核心區(qū)域樓面價突破8.8萬元。上海靜安大寧、楊浦內環(huán)、浦東中環(huán)等板塊有新地王出現(xiàn)；北京打破“兩集中”以來宅地最高單價記錄，海淀樹村地塊成交樓面價突破10萬元/㎡。廣州、成都、武漢、重慶等地也有新的板塊地王誕生。統(tǒng)計顯示，上半年核心一二線城市共賣出24宗樓面價超過5萬元/㎡的宅地。

相比之下，三四線城市冷清許多，成交建面和成交金額都在進一步縮水。值得注意的是，在“控量提質”背景下，三四線城市供地拿出好地塊，雖成交量下探，但平均樓面價止跌回升。

成交高度集中化，top20城市成交占比約7成

尋找確定性在房企投資行為中居首位。近年來，房企優(yōu)化收縮投資戰(zhàn)略，聚焦少數(shù)高能級城市，推高投資集中度。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，宅地成交top3城市（杭州、北京、上海）宅地出讓金額合計2805億元，占全國300城土地成交金額約33%。賣地幾乎成了高能級城市“專屬權利”，基本面一般的三四線城市難參與其中。土地成交金額前20家城市占全國300城總成交金額的68%，可見土地成交集中度之高。

土地出讓現(xiàn)“高階”玩法

多地推行土地捆綁出讓模式

今年2月，北京“三間房D區(qū)1205 - 0007和南區(qū)1202 - 0006、0007地塊”打包出讓，地塊構成復雜，有好房子宅地、普通住宅用地和商辦用地，最終被保利金茂聯(lián)合體以10%溢價拿下。

不同板塊、不同性質地塊打包出讓并非首次，2024年北京已開始試水。當年6月，“酒仙橋地塊 + 前葦溝地塊 + 中關村朝陽園北區(qū)F3地塊”打包出讓，被中建智地拿下；11月“小紅門 + 酒仙橋 + 十八里店”組合地塊成交，拿地的是中海新城。

其他省市紛紛跟進。去年底，成都首次推出打包出售的組合用地，4幅連襟地位于青羊區(qū)外金沙板塊，1幅是住宅兼商業(yè)用地，3幅是純宅地，土地面積總計約158畝，容積率均為1.8，最終由建發(fā)摘下，成交總價約34億元。

上海今年第三批次集中供地掛出兩宗組合地塊。閔行區(qū)紫竹科學園區(qū)的組合地塊，由兩幅宅地和一幅餐飲旅館用地組成，總出讓面積21.72萬㎡，綜合容積率1.02，宅地容積率僅1.01，出讓條件規(guī)定須自持全部約5萬㎡左右商業(yè)配套并引入國際知名五星級酒店，地塊由象嶼地產(chǎn)以總價66.79億、樓面價3.02萬/㎡、溢價率18.97%競得。另一宗組合用地位于青浦西芩單位，包含8幅子地塊，4幅為住宅和辦公混合地塊、3幅為商辦地塊、1幅為商業(yè)地塊，總出讓面積16.77萬㎡，總規(guī)劃建面29.2萬㎡，由城投公司長三角投資以底價競得。

此外，河南今年2月出臺文件，明確提出“實施宗地組合供應”，允許在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內將鄰近的產(chǎn)業(yè)、住宅、商業(yè)地塊打包為一個項目，分別出具規(guī)劃條件后整體出讓。

目前，土地捆綁出讓模式無固定套路，可能是不同質地宅地組合，或住宅 + 商辦/酒店；可以是同板塊相鄰地塊打包，也能跨板塊捆綁。無論哪種形式，對房企意味著準入門檻抬高。一方面，捆綁出讓地塊體量大，資金門檻提高，對房企資金實力要求更高；另一方面，地塊位置有好有壞，業(yè)態(tài)復雜，考驗房企綜合開發(fā)及運營能力。今年以來，該模式在多地展開，有普及趨勢，有利于土地綜合利用、產(chǎn)城融合和區(qū)域均衡發(fā)展，但絕大部分中小房企無緣參與，將助推優(yōu)質土地資源向頭部房企（尤其國央企）集中，加速行業(yè)馬太效應形成。

各地優(yōu)化土地出讓規(guī)則

對拿地房企越來越友好了

樓市持續(xù)低迷，土地市場風向逆轉，如今是買方市場。地方政府賣地需拿出更多誠意吸引買家，今年以來，各地供地質量和供地規(guī)則持續(xù)優(yōu)化。

響應好房子建設，各地主推低容積率優(yōu)質地塊

今年是好房子落地年，土地供地要為其“鋪路”。5月實施的《住宅項目規(guī)范》規(guī)定住宅容積率≤3.1、高度≤80米，目的是終結高層建筑“鴿子籠”模式，提升居住舒適度，推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展。

上半年土地供應中，各地主動調低容積率?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至今年3月初，全國容積率2.0以下在售地塊占比達44%，創(chuàng)近四年新高。以深圳為例，過去很多高端改善項目容積率直奔4.0，剛需剛改項目動輒5.0以上，今年出讓地塊容積率斷崖式降低，最低一宗為2.5容積率。上海年初平均供地容積率從1.87下降至1.78，北京從1.53下降至1.45，均為近年來最低水平。

優(yōu)越地理位置、優(yōu)質配套資源和極低容積率催生高熱度、高成交價。如武漢武昌區(qū)推出的一宗容積率1.3的地塊，因條件優(yōu)質，吸引14家國央企及民企參與，最終以27920元/㎡樓面價成交，溢價率達54.36%，成為近年來參與房企最多、樓面價最高、溢價率最高的地塊。杭州今年上半年供應的宅地中，低密地塊占比過半，共31宗，不少位于主城區(qū)甚至熱門板塊核心地段。如建發(fā)拿下的蔣村宅地容積率僅1.1，成交樓面價高達88029元/㎡，成為杭州新晉單價地王。

優(yōu)質宅地放量供應刺激了房企拿地動力，也推動“好房子”建設駛入快車道。

精準供地，各地紛紛優(yōu)化出讓條件

今年以來，多地出臺政策措施優(yōu)化土地出讓規(guī)則。

比如精準供地，鄭州今年土地供應實行“點菜制”，自然資源和規(guī)劃局邀請十余家房企參與全市全年供地計劃編制，根據(jù)開發(fā)企業(yè)反饋意見調整，此為鄭州史上首次，目的是讓推出地塊更滿足買方需求，實現(xiàn)精準供地。北京今年首次對宅地供應實行彈性指標，根據(jù)市場去化靈活增減供地量，優(yōu)先保障軌道站點周邊用地。

又如試點“交地即交證”，深圳前海近期出讓的一宗宅地采用該模式，交付土地同時核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證及不動產(chǎn)權證書，簡化項目審批流程，縮短項目開發(fā)周期。

再如放寬地塊出讓條件，降低房企壓力。成都、蘇州等地對配建公共服務設施的項目給予容積率獎勵，配建社區(qū)管理用房、托育設施等不計入容積率指標；無錫、西安等地支持土地出讓金分期支付，緩解房企資金壓力。

一系列政策舉措降低了房企拿地門檻，調動了拿地積極性。

本文來自微信公眾號“明源地產(chǎn)研究院”，作者：若可，36氪經(jīng)授權發(fā)布。

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