“千億”房企擴大“安全邊界”，穩(wěn)健前行跑贏地產下半場
2025年上半年，全國宅地出讓金僅8842億元，還不到2021年上半年同期的三分之一。其中，TOP20房企的權益投資金額占比接近四成，投資集中度顯著提高。與此同時，頭部房企正進行新一輪布局結構優(yōu)化，既為鞏固現(xiàn)有銷售排名，也為下一階段規(guī)模與質量提升蓄力。
行業(yè)現(xiàn)曙光，房企開啟新博弈
2023年和2024年，央國企、地方城投和民營企業(yè)的權益投資金額占比為3:5:2，而到2025年上半年，這一比例變?yōu)?:3:2。
盡管濱江、邦泰等杠桿率合理、經營穩(wěn)健的部分民企仍有新增投資需求，但償債壓力大的民企仍占多數(shù)。此外，在“化債”背景下，地方城投平臺新增投資明顯減少，部分城市甚至嚴禁平臺公司“托底拿地”虛增地方財政收入。
如此一來，頭部央國企的拿地占比被動提高，2025年上半年央國企的權益投資金額已達2024年全年的三分之二。其中，保利發(fā)展、綠城、中海、華潤這四家2025年上半年的“千億”央企，也是土拍市場的“先鋒”。
不過，深入研究這些頭部央國企的拿地結構，雖都以“強化大本營、鞏固陣地”為核心，但在城市布局選擇上存在差異，可視為“差異化調整安全邊界”的舉措。
“龍頭”央企布局策略現(xiàn)細微差異
華潤置地：穩(wěn)扎穩(wěn)打——堅守陣地，多維舉措強化城市根據(jù)地
2025年上半年，華潤置地繼續(xù)聚焦核心城市，優(yōu)化布局結構。一方面，通過“萬象系”帶動新片區(qū)綜合運營（如上海寶山南大TOD）；另一方面，積極參與核心城市土拍，獲取多宗黃金地塊，還積極參與北京、上海等的“捆綁地塊”新型供應方式。這提升了華潤置地的優(yōu)質土儲規(guī)模和后續(xù)業(yè)績兌現(xiàn)的可能性。
表：2024 - 2025H1華潤置地權益拿地金額和各能級城市分布
信息來源：億翰智庫
2025年上半年，華潤置地在北京、杭州、成都、上海的權益投資金額占比較高，這些城市也是其當?shù)貥I(yè)績排名靠前、市場表現(xiàn)較好的地方?？梢?，“穩(wěn)”字當頭、深耕根據(jù)地和強化陣地意識，是華潤置地現(xiàn)階段重要的發(fā)展策略。
中海地產：主動求變——核心一二線調結構，三四線階段收縮
2025年上半年，中海地產繼續(xù)秉持“主流城市、主流地段、主流產品”的發(fā)展戰(zhàn)略，但與2024年“強聚焦一線城市”的布局策略不同，最新提出“把握點狀性的投資機會”的調整方向。原因有二：一是2025年以來，其重倉的北京改善項目去化率明顯下降（如石景山多個項目去化率不足50%），需重新審視布局的“安全墊”問題；二是二線城市供地質量提升，改善需求積累，出現(xiàn)結構性機會。
表：2024 - 2025H1中海地產權益拿地金額和各能級城市分布
信息來源：億翰智庫
2025年上半年，中海地產在北京、杭州、濟南、深圳的權益投資金額占比較高，華北區(qū)域占權益投資金額總量的三分之二，對三四線城市采取階段性收縮策略。值得注意的是，中海地產對大多數(shù)二線城市的項目IRR指標考核仍不低于20%，僅一線城市項目IRR指標可下調到15%以下，可見“利潤為先”仍是其基本準則。
綠城中國：局部下沉——聚焦長三角高端改善，浙江省內下沉
2025年上半年，綠城中國立足浙江大本營，持續(xù)關注長三角地級市的布局機會，重點研究浙江全域和蘇南城市的改善需求，適時開啟新一輪“金字塔尖”收割策略，同時升級“好房子”戰(zhàn)略，以支撐產品價值兌現(xiàn)與高端需求適配。2025年上半年，綠城中國在深耕城市表現(xiàn)出色，5月上海潮鳴東方項目以19.5萬/㎡的均價入市即“日光”，杭州、南京、無錫等地多個新盤也熱銷，這進一步堅定了其以核心城市優(yōu)質板塊的極致產品力撬動高端改善市場的信心。
表：2024 - 2025H1綠城中國權益拿地金額和各能級城市分布
信息來源：億翰智庫
2025年上半年，綠城中國在杭州、蘇州、西安、上海的權益投資金額占比較高，除深耕江浙滬外，對西部核心城市的布局加碼成為新的增長點。此外，其在佛山拿地需滿足三個“苛刻”條件：①核心區(qū)斷供；②廣佛同城化需求扎實；③當?shù)?0%陽臺率新規(guī)提升得房率，可見其對非長三角區(qū)域的三四線城市布局仍十分謹慎。
保利發(fā)展：穩(wěn)健外擴——立足一線和省會，理性拓展確定性市場
2025年上半年，保利發(fā)展投資布局積極，一方面在廣東大本營周邊局部延伸（如佛山），另一方面對省會城市關注度提升（如石家莊），還“撿漏”強三線城市優(yōu)質地塊（如溫州、泉州、三亞）。保利發(fā)展憑借專業(yè)的市場研究體系，能提前預判城市階段性機會，進行前瞻性布局。在核心城市深耕方面，它積極“擁抱”新變化，以上海為例，作為“風貌別墅”的先行者，參與了外灘序、永興里、浙興里、山壽里等多個項目開發(fā)，取得了業(yè)績與口碑雙豐收。
表：2024 - 2025H1保利發(fā)展權益拿地金額和各能級城市分布
信息來源：億翰智庫
2025年上半年，保利發(fā)展在上海、杭州、北京、廈門的權益投資金額占比較高，既對深耕核心城市“補倉”，也在尋找新的確定性市場，為下一階段穩(wěn)健發(fā)展做準備。正如保利發(fā)展年初提出的“進取型”戰(zhàn)略，明確“2025年將安排1000億進行土地投資”，且“一旦銷售完成較好，不排除繼續(xù)追加投資額度”。如今的保利發(fā)展，正逐步具備從容應對未來的實力，“未來3年，重塑一個‘新保利’”的戰(zhàn)略目標正穩(wěn)步推進。
回顧近五年百強房企業(yè)績變化，“銷售規(guī)模大幅下滑，千億企業(yè)數(shù)量減少、百強門檻下降”等只是表面現(xiàn)象，其背后是企業(yè)在行業(yè)轉折期、市場窗口期的策略選擇和執(zhí)行效果。只有通過專業(yè)提升與資源協(xié)同，以長期主義的心態(tài)穩(wěn)健前行，才能在地產下半場取得勝利。
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