唯有通過專業(yè)精進與資源協(xié)同，以長期主義的心態(tài)穩(wěn)健前行，方能跑贏地產下半場。

2025年上半年，全國宅地出讓金8842億元，不足2021年上半年同期的1/3，其中，TOP20房企的權益投資金額占比接近4成，投資集中度大幅提升。與此同時，頭部房企正在進行新一輪的布局結構優(yōu)化，既是鞏固現(xiàn)有銷售排名，也是為下一階段的規(guī)模和質量提升進行蓄力。

行業(yè)初露曙光，房企開啟“新”的博弈

2023年和2024年，央國企、地方城投和民營企業(yè)的權益投資金額占比在3:5:2，而到了2025年上半年，該比例已經變?yōu)?strong>5:3:2。

雖然濱江、邦泰等杠桿率較合理、穩(wěn)健經營的部分民企仍有新增投資需求，但償債壓力大的民企仍占多數(shù)。此外，在“化債”的背景下，地方城投平臺新增投資明顯減少，部分城市甚至嚴禁平臺公司“托底拿地”虛增地方財政收入。

這么一來，頭部央國企的拿地占比就被動提高了，2025年上半年央國企的權益投資金額已達到2024年全年的2/3。其中，保利發(fā)展、綠城、中海、華潤四家2025年上半年的“千億”央企同樣也是土拍市場的“先鋒”。

不過，細究這些頭部央國企的拿地結構，雖都以“強化大本營、鞏固陣地”為核心，但還是存在城市布局選擇的不同，可以理解為“差異化調整安全邊界”的舉措。

“龍頭”央企布局策略正出現(xiàn)細微差異

華潤置地：穩(wěn)扎穩(wěn)打——堅守陣地，多維舉措強化城市根據(jù)地

華潤置地在2025年上半年繼續(xù)聚焦核心城市，持續(xù)推動布局結構的優(yōu)化。一方面，華潤通過“萬象系”帶動新片區(qū)綜合運營（如上海寶山南大TOD），另一方面，也深度參與核心城市的土拍，獲得多宗黃金地塊。此外，對于北京、上海等采取“捆綁地塊”的新型供應方式也積極參與。這增強了華潤置地的優(yōu)質土儲規(guī)模及后續(xù)的業(yè)績兌現(xiàn)可能。

表：2024-2025H1華潤置地權益拿地金額和各能級城市分布

信息來源：億翰智庫

2025年上半年，華潤置地在北京、杭州、成都、上海的權益投資金額占比靠前，這些城市也恰恰是華潤置地在當?shù)貥I(yè)績排名靠前且市場表現(xiàn)相對較好的?？梢?，“穩(wěn)”字當頭、深耕根據(jù)地和強化陣地意識，成為華潤置地現(xiàn)階段最重要的發(fā)展策略。

中海地產：主動求變——核心一二線調結構，三四線階段收縮

中海地產在2025年上半年繼續(xù)秉持“主流城市、主流地段、主流產品”的發(fā)展戰(zhàn)略，但相較于2024年“強聚焦一線城市”的布局策略，最新提出“把握點狀性的投資機會”的調整方向，其出發(fā)點有兩個：一是2025年以來，重倉的北京改善項目去化率明顯下降（如作為“糧倉”的石景山多個項目去化率不足50%），不得不重新審視布局的“安全墊”問題；二是隨著二線城市的供地質量提升，以及改善需求的持續(xù)積累，出現(xiàn)一定的結構性機會。

表：2024-2025H1中海地產權益拿地金額和各能級城市分布

信息來源：億翰智庫

2025年上半年，中海地產在北京、杭州、濟南、深圳的權益投資金額占比靠前，而華北區(qū)域占到權益投資金額總量的2/3，三四線城市則采取階段性收縮的策略。值得注意的是，目前中海地產對大多數(shù)二線城市的項目IRR指標考核仍不能低于20%，僅一線城市項目IRR指標可以下調到15%以下，可見“利潤為先”仍是中海地產的基本準則。

綠城中國：局部下沉——聚焦長三角高端改善，浙江省內下沉

綠城中國在2025年上半年立足浙江大本營的同時，持續(xù)關注長三角地級市的布局機會，重點研究浙江全域和蘇南城市的改善需求，適時開啟新一輪的“金字塔尖”收割策略，同時升級“好房子”戰(zhàn)略，支撐產品價值兌現(xiàn)與高端需求適配。2025年上半年，綠城中國在深耕城市的表現(xiàn)亮眼，尤其是5月上海潮鳴東方項目以19.5萬/㎡的均價入市取得“日光”，在杭州、南京、無錫等地多個新盤同樣取得熱銷，進一步堅定綠城中國以核心城市優(yōu)質板塊的極致產品力撬動高端改善市場的信心。

表：2024-2025H1綠城中國權益拿地金額和各能級城市分布

信息來源：億翰智庫

2025年上半年，綠城中國在杭州、蘇州、西安、上海的權益投資金額占比靠前，除了堅定江浙滬的深耕外，對西部核心城市的布局加碼成為新的增長點。此外，佛山的拿地則同時滿足三個“苛刻”條件：①核心區(qū)斷供；②廣佛同城化需求扎實；③當?shù)?0%陽臺率新規(guī)提升得房率，可見對非長三角區(qū)域的三四線城市布局仍格外謹慎。

保利發(fā)展：穩(wěn)健外擴——立足一線和省會，理性拓展確定性市場

保利發(fā)展在2025年上半年的投資布局較為積極，一方面以廣東大本營周邊進行局部延伸（如佛山），另一方面對省會城市的關注度明顯提升（如石家莊），甚至“撿漏”強三線城市優(yōu)質地塊（如溫州、泉州、三亞）。保利發(fā)展憑借較為專業(yè)的市場研究體系，往往能夠提前預判城市的階段性機會，進行前瞻性布局。而對于核心城市的深耕，保利發(fā)展也在積極“擁抱”新變化，以上海為例，作為“風貌別墅”的先行者，已經先后參與外灘序、永興里、浙興里、山壽里等多個項目的開發(fā)，并取得業(yè)績、口碑雙豐收。

表：2024-2025H1保利發(fā)展權益拿地金額和各能級城市分布

信息來源：億翰智庫

2025年上半年，保利發(fā)展在上海、杭州、北京、廈門的權益投資金額占比靠前，既對已深耕核心城市進行“補倉”，也在尋找新的確定性市場，為下階段的穩(wěn)健發(fā)展做鋪墊。正如保利發(fā)展在年初提出的“進取型”戰(zhàn)略，明確“2025年將安排1000億進行土地投資”，且“一旦銷售完成較好，不排除繼續(xù)追加投資額度”。此刻的保利發(fā)展，正逐漸具備從容面向未來的實力，“未來3年，重塑一個‘新保利’”的戰(zhàn)略目標正在腳踏實地的靠近。

回看近五年的百強房企業(yè)績變化，“銷售規(guī)模大幅下滑，千億企業(yè)數(shù)量減少、百強門檻下降……”這些只是表象，背后是企業(yè)在每個行業(yè)轉折期、市場窗口期的策略選擇與執(zhí)行效果，唯有通過專業(yè)精進與資源協(xié)同，以長期主義的心態(tài)穩(wěn)健前行，方能跑贏地產下半場。

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