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撰文/高天

2025年上半年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)表現(xiàn)如何呢？

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2025年上半年（1 - 6月）全國(guó)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)119個(gè)（不含專業(yè)市場(chǎng)、家居商場(chǎng)、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)㎡），同比下滑了9.2%。新增商業(yè)建筑面積887.58萬(wàn)㎡，平均單體建筑面積約7.46萬(wàn)㎡（總表在文末）。

像寧波天逸灣邱窄巷商業(yè)廣場(chǎng)、三明歡擇奧特萊斯等一些小體量或內(nèi)部升級(jí)重開(kāi)的項(xiàng)目不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。

01.宏觀數(shù)據(jù)解讀

市場(chǎng)進(jìn)入理性調(diào)整期，核心經(jīng)濟(jì)圈集聚效應(yīng)顯著

●同比下滑9.2%

近五年數(shù)據(jù)表明，上半年開(kāi)業(yè)量峰值在2021年的147個(gè)，之后四年雖有起伏，但整體呈回落態(tài)勢(shì)，這顯示市場(chǎng)進(jìn)入理性調(diào)整期。2025上半年開(kāi)業(yè)量與2022年持平為119個(gè)，是近五年最低，同比2024年下滑9.2%。

●小體量商業(yè)主導(dǎo)

商業(yè)體量分布上，2 - 5萬(wàn)㎡占比最高達(dá)40%，社區(qū)商業(yè)是主要形態(tài)，能滿足社區(qū)高頻消費(fèi)需求。一方面存量改造下傳統(tǒng)商業(yè)體量不大，另一方面當(dāng)前個(gè)性化商業(yè)模式多為小體量。

同時(shí)，社區(qū)商業(yè)注重精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和服務(wù)功能，如泰州迎春共鄰里中心。5 - 10萬(wàn)㎡和10 - 15萬(wàn)㎡的中型項(xiàng)目較穩(wěn)健，15萬(wàn)㎡以上大型項(xiàng)目稀缺，多為文旅綜合體或城市更新標(biāo)桿商業(yè)。

●華東領(lǐng)跑，核心經(jīng)濟(jì)圈集聚效應(yīng)顯著

區(qū)域分布上，華東以44個(gè)開(kāi)業(yè)量領(lǐng)先，華南和華北緊隨其后，西南、西北靠文旅突圍，東北待破局。

華東、華南和華北三區(qū)開(kāi)業(yè)量合計(jì)占比達(dá)71％，體現(xiàn)三大核心經(jīng)濟(jì)圈商業(yè)聚集效應(yīng)，主要有兩點(diǎn)：

1、外資/港資高端項(xiàng)目和20萬(wàn)㎡以上巨型項(xiàng)目集中于三大區(qū)。如寧波前灣盛世里文旅奧特萊斯、深圳K11 ECOAST等。

2、開(kāi)發(fā)商資源傾斜。如華潤(rùn)萬(wàn)象生活、龍湖商業(yè)、京東集團(tuán)等頭部企業(yè)新開(kāi)項(xiàng)目多集中在三大區(qū)。

02.行業(yè)趨勢(shì)解讀

頭部企業(yè)收縮、業(yè)態(tài)主題化創(chuàng)新、存量升級(jí)

行業(yè)調(diào)整期，也呈現(xiàn)出一些趨勢(shì)。

●頭部企業(yè)主導(dǎo)：但部分開(kāi)始收縮

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、龍湖集團(tuán)等頭部企業(yè)仍是主導(dǎo)，萬(wàn)達(dá)延續(xù)下沉戰(zhàn)略新開(kāi)4個(gè)商業(yè)體。不過(guò)，這些頭部企業(yè)新開(kāi)商業(yè)量均未超5個(gè)，新城控股僅開(kāi)業(yè)1個(gè)項(xiàng)目，而京東MALL開(kāi)業(yè)量最多，6家有5家在三大區(qū)。

▲京東MALL北京雙井店

港資企業(yè)也在收縮求精，押注高端細(xì)分市場(chǎng)，如南京金陵中環(huán)、深圳K11 ECOAST等項(xiàng)目投資額超20億。

●業(yè)態(tài)創(chuàng)新：主題化定位深化

雖開(kāi)業(yè)量下滑，但創(chuàng)新濃度上升，科技、綠色、文化、文旅等主題化商業(yè)成差異化核心。如京東MALL、深圳K11 ECOAST、寧波前灣盛世里奧特萊斯等項(xiàng)目。

深圳K11 ECOAST引發(fā)關(guān)注，雖試營(yíng)業(yè)有問(wèn)題，但仍是特色商業(yè)代表。

●存量改造的風(fēng)口持續(xù)擴(kuò)大

商業(yè)地產(chǎn)存量時(shí)代，開(kāi)發(fā)商注重存量運(yùn)營(yíng)與定位，存量改造商業(yè)比例擴(kuò)大。今年上半年超20％新開(kāi)商業(yè)是存量改造項(xiàng)目，如北京超極合生匯二期、深圳iN城市廣場(chǎng)等，推動(dòng)城市商業(yè)更新。

北京超極合生匯定位潮奢地標(biāo)，開(kāi)業(yè)表現(xiàn)出色，帶動(dòng)整體銷售提升。

附：2025年上半年全國(guó)已開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表

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