一則交易傳聞，讓英格卡的商業(yè)策略出現(xiàn)了新的變化。

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撰文/龔麗欣

近日，有知情人士透露，英格卡正計(jì)劃打包出售國(guó)內(nèi)的10座薈聚購(gòu)物中心。首批出售的是位于無錫、北京、武漢的三座購(gòu)物中心，涉及資金160億元，接盤方為康泰人壽領(lǐng)投的基金。這三個(gè)項(xiàng)目是英格卡于中國(guó)內(nèi)地較早開業(yè)的購(gòu)物中心，運(yùn)營(yíng)至今均已超過10年時(shí)間。英格卡為何要出售“離場(chǎng)”？泰康等為何大手筆出資？國(guó)內(nèi)10座薈聚購(gòu)物中心又將走向何方？

出售傳聞

近日市場(chǎng)有傳聞稱，英格卡正計(jì)劃打包出售國(guó)內(nèi)的10座薈聚購(gòu)物中心。英格卡購(gòu)物中心隸屬于英格卡集團(tuán)，旗下還有宜家零售和英格卡投資，它是全球性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理公司，目前在全球15個(gè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)38家聚會(huì)體驗(yàn)中心。

在中國(guó)市場(chǎng)，其購(gòu)物中心品牌為“薈聚”。目前，英格卡購(gòu)物中心在華運(yùn)營(yíng)的10家薈聚購(gòu)物中心分別位于無錫、北京、武漢、福州、長(zhǎng)沙、南寧、昆明、合肥、西安和上海，投資總額約275億元，擁有約94.3萬平方米的總租賃面積。此外，英格卡購(gòu)物中心旗下薈聚辦公品牌在北京、青島和上海自主運(yùn)營(yíng)四個(gè)辦公樓項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)官網(wǎng)、商業(yè)客整理

從知情人士消息可知，此次英格卡計(jì)劃將所持10個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目整包出售，但市場(chǎng)暫未透露整個(gè)資產(chǎn)包的估值與出售金額。此外，傳聞表示英格卡與交易方正在洽談的方案是，先出售無錫、北京、武漢的三座購(gòu)物中心，出售金額約160億元。這三個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)已超10年。

2009年，是宜家家居進(jìn)入中國(guó)大陸市場(chǎng)的第11年，憑借一站式購(gòu)物體驗(yàn)和高品質(zhì)產(chǎn)品，宜家迅速在中國(guó)市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。也是這一年，與宜家零售同屬一家的英格卡購(gòu)物中心正式進(jìn)入中國(guó)，拿下無錫、北京和武漢三塊商業(yè)用地。六年后，無錫薈聚購(gòu)物中心、北京薈聚購(gòu)物中心開業(yè)，武漢項(xiàng)目也在2015年開業(yè)。

觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，無錫薈聚購(gòu)物中心總建筑面積25萬平方米，商業(yè)租賃面積15萬平方米，地處錫山區(qū)與新吳區(qū)交界處，有產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型和高端產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入潛力，且與地產(chǎn)接駁，交通優(yōu)勢(shì)明顯，多次位居“熱榜”前列。第三方數(shù)據(jù)顯示，2023年其年銷售額約為33.7億元。北京和武漢項(xiàng)目表現(xiàn)也不錯(cuò)，北京項(xiàng)目今年春節(jié)假期客流量達(dá)83.43萬人次，營(yíng)業(yè)額1.83億元，分別同比增長(zhǎng)4.07%、11.19%；武漢項(xiàng)目日均客流量穩(wěn)定在8到10萬人次。

傳聞稱接盤方為康泰人壽領(lǐng)投的基金，基金總規(guī)模80億元，泰康人壽認(rèn)購(gòu)30億元，其他參投方包括中銀三星、中宏、友邦、大都會(huì)人壽等險(xiǎn)資，共計(jì)認(rèn)購(gòu)30億元，同時(shí)，英格卡將認(rèn)購(gòu)基金的劣后級(jí)，出資約20億元。出售總代價(jià)中剩余的80億元擬采用銀行融資方式獲取。知情人士透露，目前交易各方仍在溝通合作條款和細(xì)節(jié)。

從家居到商場(chǎng)

結(jié)合市場(chǎng)傳聞，英格卡此次“清退”決心較大。出售完成后，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)權(quán)仍在英格卡手中，且其承諾投資期間，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)回報(bào)率接近7%。有知情人士表示，“要不是險(xiǎn)資要他們擔(dān)保，他們巴不得全退?！?/p>

對(duì)英格卡來說，宜家家居走下坡路，薈聚購(gòu)物中心面臨消費(fèi)疲軟與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，壓力巨大，出售或許是止損與回血的最佳辦法。1998年，第一家中國(guó)宜家門店在上海開業(yè)，之后很長(zhǎng)一段時(shí)間，宜家與中國(guó)消費(fèi)者相處融洽。然而，一方面，紅星美凱龍、居然之家、顧家家居等本土品牌不斷發(fā)展；另一方面，電商發(fā)展讓“宜家風(fēng)”平替產(chǎn)品大量出現(xiàn)，線上線下競(jìng)爭(zhēng)使宜家市場(chǎng)份額被不斷擠壓。

更重要的是，過去幾年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度轉(zhuǎn)型，家居行業(yè)受影響，新房配套家居需求隨樓市下行減少，存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。行業(yè)震蕩下，家居企業(yè)面臨客流減少、業(yè)績(jī)縮水問題。如顧家家居2024年歸母凈利潤(rùn)同比下降29.38%；紅星美凱龍自營(yíng)商場(chǎng)業(yè)務(wù)收入同比下滑12%；居然智家凈利潤(rùn)降幅達(dá)32.08%。

宜家日子也不好過。2024財(cái)年，宜家家居門店增至39家，但銷售額僅112億元左右，而2019年29家門店銷售額達(dá)157.7億元。門店增多，業(yè)績(jī)卻減少，“北歐神話”逐漸褪色。

宜家也曾嘗試挽救，2024年8月以來多次在中國(guó)市場(chǎng)降價(jià)。該公司宣布“生長(zhǎng)+”戰(zhàn)略，計(jì)劃在中國(guó)市場(chǎng)投資63億元用于品牌建設(shè)，包括對(duì)超300種產(chǎn)品長(zhǎng)期降價(jià)。今年3月，英格卡集團(tuán)全球零售總裁托爾加·恩庫(kù)表示低價(jià)策略將長(zhǎng)期持續(xù)。但低價(jià)策略未能挽回消費(fèi)者，如今宜家成了“宜逛不宜買”的代表，消費(fèi)者多為逛街、拍照、就餐或散步，真正買家具的不多。

英格卡的壓力不僅來自宜家，整體消費(fèi)增速下降、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇且同質(zhì)化嚴(yán)重，薈聚購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)壓力也很大。因此，出售旗下購(gòu)物中心或許是英格卡回籠資金、改善現(xiàn)金流的最優(yōu)選擇。

英格卡所持10個(gè)薈聚購(gòu)物中心多為重資產(chǎn)模式，福州、西安、上海等七個(gè)項(xiàng)目處于運(yùn)營(yíng)初期，實(shí)現(xiàn)資金正回流還需很長(zhǎng)時(shí)間。出售后，企業(yè)可轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，降低運(yùn)營(yíng)成本，補(bǔ)充現(xiàn)金流，提高運(yùn)營(yíng)效率與靈活性。此外，基于消費(fèi)基礎(chǔ)公募REITs的火熱，有市場(chǎng)人士猜測(cè)英格卡此舉是否是做Pre - REITs基金，提前培育資產(chǎn)，瞄準(zhǔn)公募REITs市場(chǎng)。但考慮到接盤方為險(xiǎn)資，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)退出需求不強(qiáng)烈，這一猜測(cè)還需等待答案。

泰康們的考量

事實(shí)上，泰康參與的這場(chǎng)收購(gòu)只是險(xiǎn)資深度介入中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)例子。過去幾年，新華保險(xiǎn)、中郵保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)等險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)紛紛收購(gòu)零售行業(yè)、辦公項(xiàng)目以及長(zhǎng)租公寓等不動(dòng)產(chǎn)。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，保險(xiǎn)公司成為中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)資本市場(chǎng)重要力量。2022 - 2024年，保險(xiǎn)公司在中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)直接投資達(dá)93億美元，投資規(guī)模與英美等成熟市場(chǎng)相當(dāng)，居亞太區(qū)市場(chǎng)首位。

2025年上半年，險(xiǎn)資持續(xù)入場(chǎng)。中郵保險(xiǎn)牽手中東主權(quán)投資機(jī)構(gòu)收購(gòu)上海博華廣場(chǎng)；建信人壽斥資56.85億元拿下上海外灘核心區(qū)超高層寫字樓；新華保險(xiǎn)聯(lián)合中金資本成立基金，接連接盤14個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目；陽光保險(xiǎn)參與收購(gòu)48座萬達(dá)廣場(chǎng)；大家保險(xiǎn)35.4億接盤瑞安房地產(chǎn)旗下的佛山嶺南天地、嶺南購(gòu)物中心項(xiàng)目……

數(shù)據(jù)來源：公開報(bào)道、商業(yè)客整理

中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，中國(guó)人壽、太平洋人壽、平安人壽、建信人壽等險(xiǎn)企在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目上投資加速，合計(jì)新增投資金額47.47億元，較去年同期激增超6倍。業(yè)內(nèi)人士表示，險(xiǎn)資是房地產(chǎn)市場(chǎng)大宗交易積極參與者，偏好核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如北京、上海的寫字樓、長(zhǎng)租公寓及商業(yè)綜合體。

險(xiǎn)資布局商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，一方面是因?yàn)閭氏滦信c穩(wěn)定收益需求的矛盾。當(dāng)前低利率環(huán)境下，傳統(tǒng)固收類資產(chǎn)收益率下降，十年期國(guó)債收益率僅1.73%，銀行理財(cái)產(chǎn)品業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)也在下調(diào)。相比之下，在政策支持下，寫字樓、零售商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等項(xiàng)目能提供穩(wěn)定租金收入，有抗通脹特性，符合保險(xiǎn)資金“收益可預(yù)期、風(fēng)險(xiǎn)可管控”的配置需求。

另一方面，近兩年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，部分企業(yè)因轉(zhuǎn)型、融資需求出售大量?jī)?yōu)質(zhì)持有型不動(dòng)產(chǎn)，為險(xiǎn)資提供了高性價(jià)比投資機(jī)會(huì)。此次交易中，傳聞?dòng)⒏窨ǔ兄Z投資期間，泰康人壽等險(xiǎn)資回報(bào)率達(dá)7%，高于債券、銀行理財(cái)?shù)仁找媛?。而且，目前消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已常態(tài)化發(fā)行，若后續(xù)薈聚購(gòu)物中心能成功申報(bào)，泰康等獲利將更可觀。

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