上半年，代建行業(yè)出現(xiàn)新動(dòng)態(tài)。

作為地方土地市場(chǎng)重要拿地主體的城投公司，拿地占比顯著下降。上半年占比為45%，較去年同期降低了5個(gè)百分點(diǎn)。而城投拿地是代建企業(yè)深度挖掘的增量‘窗口’和主要利潤(rùn)來(lái)源，隨著城投拿地占比減少，城投代建業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。

值得關(guān)注的是，2025年上半年，多家代建企業(yè)通過(guò)戰(zhàn)略簽約的方式深化代建業(yè)務(wù)布局，合作內(nèi)容呈現(xiàn)多元化。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年有7家代建企業(yè)與不同委托方就不同業(yè)務(wù)類(lèi)型展開(kāi)合作，且有全國(guó)化布局的趨勢(shì)。這7家代建企業(yè)的合作項(xiàng)目分布在淄博、北京、紹興、佛山、重慶、武漢等地。

好消息是，政府代建制政策持續(xù)落實(shí)，上半年有14個(gè)省市出臺(tái)代建管理辦法，積極鼓勵(lì)政府項(xiàng)目實(shí)行代建制。不過(guò)，代建企業(yè)也面臨一項(xiàng)挑戰(zhàn)，即現(xiàn)房政策若落地將加速企業(yè)‘洗牌’。

14省市出臺(tái)代建管理辦法

政府代建制政策持續(xù)落地

2025年以來(lái)，各省市持續(xù)推進(jìn)政府投資項(xiàng)目代建制改革，以提升項(xiàng)目建設(shè)管理專(zhuān)業(yè)化水平和投資效益。

根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，二季度共有6個(gè)省市政府圍繞政府代建制度出臺(tái)政策，略少于一季度。2025年上半年，出臺(tái)政策的省市達(dá)到14個(gè)，比去年同期增加了一個(gè)城市。由此可見(jiàn)，隨著代建市場(chǎng)日益成熟，各地方政府正積極鼓勵(lì)實(shí)行項(xiàng)目代建制。

各地區(qū)在代建制管理方面存在一些共性特點(diǎn)。

首先，從代建制的定義來(lái)看，各地區(qū)基本遵循‘代建單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目組織實(shí)施，控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量、工期，項(xiàng)目建成后移交給使用單位’這一核心理念。

其次，在代建范圍的設(shè)定上，各地區(qū)根據(jù)自身實(shí)際情況制定了不同標(biāo)準(zhǔn)和條件。例如，湖南省規(guī)定財(cái)政性資金占項(xiàng)目總投資50%以上且總投資3000萬(wàn)元以上的非經(jīng)營(yíng)性政府投資項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行代建制；洛陽(yáng)市規(guī)定總投資在2000萬(wàn)元及以上的市級(jí)政府投資項(xiàng)目必須代建；部分三四線城市門(mén)檻較低，如南雄建安費(fèi)800萬(wàn)元即強(qiáng)制代建。

與此同時(shí)，各地在代建單位的資質(zhì)要求方面也有相關(guān)規(guī)定。

除此之外，各省市在代建制管理的規(guī)范與實(shí)踐中呈現(xiàn)出新特點(diǎn)和趨勢(shì)，反映了代建制管理的持續(xù)創(chuàng)新與完善。

第一，精細(xì)化管理。例如，洛陽(yáng)市規(guī)定總投資在2000萬(wàn)元及以上的市級(jí)政府投資項(xiàng)目必須代建，包括機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、文體場(chǎng)館等。特殊情況下，2000萬(wàn)元以下項(xiàng)目經(jīng)市政府批準(zhǔn)也可申請(qǐng)代建。這種分級(jí)管理模式既能集中資源管理大項(xiàng)目，又為小型項(xiàng)目保留了靈活性。

第二，強(qiáng)化綠色建造與技術(shù)升級(jí)。典型的如內(nèi)蒙古自治區(qū)政府投資項(xiàng)目明確提出，提倡代建項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)、先進(jìn)設(shè)備、先進(jìn)工藝、新型建筑材料、智能建造和現(xiàn)代管理方式，全面落實(shí)綠色建筑和綠色建材相關(guān)要求，以提高設(shè)計(jì)、建造及運(yùn)維管理的科學(xué)化水平，實(shí)現(xiàn)節(jié)約工程投資、合理縮短工期、管理精細(xì)化的目標(biāo)，推進(jìn)建筑信息化、工業(yè)化、綠色化發(fā)展。

第三，完善創(chuàng)新激勵(lì)與懲罰機(jī)制。在監(jiān)督考核機(jī)制的完善和責(zé)任追究制度的建立方面，各地區(qū)也在不斷探索。例如，河源市源城區(qū)代建合同實(shí)行以概算批復(fù)為目標(biāo)總價(jià)的激勵(lì)制度，獎(jiǎng)勵(lì)金總額原則上不超過(guò)代建管理費(fèi)的10%，納入項(xiàng)目總概算。部分城市在規(guī)范中明確了項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的回避、考核及廉潔制度等。這些監(jiān)督考核機(jī)制的完善和責(zé)任追究制度的建立，有利于規(guī)范代建行為，提高項(xiàng)目管理水平，確保政府投資項(xiàng)目的順利實(shí)施。

城投拿地占比45%

較去年同期降5個(gè)百分點(diǎn)

今年上半年，城投拿地呈現(xiàn)出‘總量微增、占比下降’的特征。

根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)30城數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年城投及平臺(tái)公司參與拿地的建面超過(guò)2200萬(wàn)平方米，較2024年上半年微增4%，占比為45%，較2024年上半年、2024年全年分別下降5個(gè)百分點(diǎn)和19個(gè)百分點(diǎn)。

這也從側(cè)面反映出30個(gè)核心城市土地市場(chǎng)率先止跌回穩(wěn)，土地成交總量上升的同時(shí)，市場(chǎng)參與主體愈發(fā)多元化，城投托底的比例在降低。這一點(diǎn)從二季度部分民企開(kāi)始拿地也能看出。

從歷年走勢(shì)來(lái)看，城投拿地比例波動(dòng)上行后快速回落。

2022 - 2024年城投拿地占比基本維持在50%以上，其中2022年、2024年城投托底的比例均高達(dá)60%。對(duì)于代建市場(chǎng)而言，雖然城投拿地占比下降，但與央企、民企拿地相比依舊占據(jù)半壁江山。在增量保持穩(wěn)定的情況下，未來(lái)潛在代建需求仍然充足。

分季度來(lái)看，2025年二季度城投及平臺(tái)公司拿地占比為41%，較一季度下降8.7個(gè)百分點(diǎn)，較2024年同期下降14.4個(gè)百分點(diǎn)。

實(shí)際上，2025年上半年城投拿地與2023年上半年走勢(shì)相似，一二季度呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，主要原因是核心城市供地多為優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)拿地積極性較高。

代建企業(yè)通過(guò)戰(zhàn)略合作綁定委托方

加快資源整合、強(qiáng)化跨界融合

2025年上半年，多家代建企業(yè)通過(guò)戰(zhàn)略簽約深化業(yè)務(wù)布局，總體呈現(xiàn)多元化的合作格局。

實(shí)際上，自2024年起，‘合縱連橫’就成為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要一環(huán)。尤其是在代建行業(yè)由‘藍(lán)海’轉(zhuǎn)向‘紅?！谋尘跋?，企業(yè)持續(xù)通過(guò)資源整合、簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議等方式提前鎖定潛在委托方，在降低成本的同時(shí)提升競(jìng)爭(zhēng)力。

根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，上半年有7家代建企業(yè)與不同委托方就多種業(yè)務(wù)類(lèi)型進(jìn)行合作。合作項(xiàng)目遍布淄博、北京、紹興、佛山、重慶、武漢等地，顯示出企業(yè)全國(guó)化布局的趨勢(shì)。

從合作主體來(lái)看，政企合作成為主流，跨界融合（科技 + 建筑、文旅 + 體育）加速，智慧化、生態(tài)化成為核心方向，整體主要分為三類(lèi)：

第一，通過(guò)政企合作持續(xù)積累行業(yè)資源，多聚焦在頭部代建企業(yè)中。聚焦城市功能提升，覆蓋規(guī)劃、基建、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、公共服務(wù)等領(lǐng)域，以‘政府資源 + 企業(yè)專(zhuān)業(yè)能力’推動(dòng)區(qū)域發(fā)展。比如今年一季度，旭輝建管與佛山南海區(qū)政府、里水鎮(zhèn)政府，樂(lè)宜里文旅達(dá)成三方戰(zhàn)略，并簽署了海南洲—水口灣人文經(jīng)濟(jì)活力區(qū)戰(zhàn)略合作協(xié)議。未來(lái)將以‘體育 + 文旅 + 生態(tài)’為核心，推動(dòng)文體商旅融合。

代建企業(yè)與政府進(jìn)行戰(zhàn)略合作，一方面借助政府資源，優(yōu)先獲取項(xiàng)目機(jī)會(huì)，從而擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，提高市場(chǎng)占有率；另一方面代建企業(yè)參與政府項(xiàng)目建設(shè)，能夠展示其專(zhuān)業(yè)能力和管理水平。此外，政企合作模式下會(huì)有一定的扶持政策，如簡(jiǎn)化審批流程、稅收優(yōu)惠等，有助于降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，提高項(xiàng)目運(yùn)作效率。

第二，國(guó)企資源整合，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、利益最大化。主要圍繞產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與運(yùn)營(yíng)管理激活地方資源（如文化、生態(tài)），助力共同富裕與鄉(xiāng)村活力提升。其中既有民營(yíng)企業(yè)與當(dāng)?shù)氐某峭?、?zhèn)直屬企業(yè)的合作，也有國(guó)企與國(guó)企之間的資源整合與優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。比如藍(lán)綠雙城年初與淄博周村城建圍繞城市全周期開(kāi)發(fā)展開(kāi)合作，就周村區(qū)城市規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)、城市建設(shè)、城市運(yùn)維、城市服務(wù)等開(kāi)展全方位合作，聚焦高品質(zhì)住宅與城市更新。

與地方國(guó)企之間的深度綁定和資源整合可以強(qiáng)化企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、拓展業(yè)務(wù)版圖。國(guó)企通常在城市更新、保障性住房、基建工程等領(lǐng)域具備較強(qiáng)的政府合作基礎(chǔ)和項(xiàng)目獲取能力，部分地方政府傾向于優(yōu)先選擇本地國(guó)企或有國(guó)資背景的企業(yè)承接項(xiàng)目。

第三，民企跨界聯(lián)盟，以科技賦能代建。如騰云筑科在6月份和萬(wàn)物云、浪潮智慧建筑達(dá)成戰(zhàn)略合作，分別在‘空間場(chǎng)景 + 康養(yǎng)科技’創(chuàng)新模式與智慧建筑的關(guān)鍵方向開(kāi)展深度融合，通過(guò)科技企業(yè)賦能代建（AIoT/康養(yǎng)科技），以技術(shù)互補(bǔ)為核心（場(chǎng)景資源 + 科技能力），探索智慧社區(qū)、康養(yǎng)服務(wù)、建筑數(shù)字化等新業(yè)態(tài)。

值得一提的是，從多家代建企業(yè)合作的業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)。涵蓋了城市更新、文旅融合、鄉(xiāng)村振興、產(chǎn)業(yè)鏈整合以及智慧化建設(shè)。如綠城管理、武漢城建集團(tuán)與當(dāng)?shù)卣暮献骶劢固嵘鞘泄δ?、打造?biāo)桿項(xiàng)目，在城市更新領(lǐng)域深度布局；而旭輝建管與海南洲—水口灣人文經(jīng)濟(jì)活力區(qū)戰(zhàn)略合作協(xié)議，主打文旅結(jié)合，通過(guò)激活人文經(jīng)濟(jì)、拉動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)。

綜合而言，通過(guò)戰(zhàn)略合作的方式，代建企業(yè)可以深度綁定委托方，且大部分合作高度契合‘好房子’建設(shè)、城市更新、鄉(xiāng)村振興等國(guó)家政策導(dǎo)向，能夠幫助企業(yè)獲取政府支持與項(xiàng)目機(jī)會(huì)。此外，政企合作在帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的同時(shí)，也讓企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)現(xiàn)重構(gòu)和提升。未來(lái)代建賽道中，資源整合能力是關(guān)鍵所在，企業(yè)需要兼具規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、科技應(yīng)用等綜合能力。

未來(lái)，企業(yè)與政府、地方國(guó)企、民營(yíng)企業(yè)的合作將會(huì)持續(xù)加強(qiáng)。隨著戰(zhàn)略合作的深入，代建企業(yè)將進(jìn)一步向‘城市服務(wù)商’轉(zhuǎn)型，參與城市全周期運(yùn)維。而跨界生態(tài)的擴(kuò)張，也會(huì)讓代建企業(yè)與科技、文旅、康養(yǎng)企業(yè)協(xié)同，形成多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)生態(tài)。

從整個(gè)代建行業(yè)發(fā)展來(lái)看，自2024年以來(lái)，代建賽道在進(jìn)駐企業(yè)逐步飽和后迎來(lái)增速放緩、競(jìng)爭(zhēng)加劇、企業(yè)分化的新階段，代建企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局或?qū)⒂瓉?lái)重塑。

代建行業(yè)政策紅利持續(xù)釋放，政府代建制政策在14省市密集落地，預(yù)計(jì)2025年下半年將有更多省市出臺(tái)代建實(shí)施細(xì)則，在推動(dòng)代建行業(yè)規(guī)范化發(fā)展的同時(shí)，也加速了市場(chǎng)分化。頭部企業(yè)通過(guò)戰(zhàn)略合作搶占優(yōu)質(zhì)政府資源，中小代建企業(yè)則面臨業(yè)務(wù)收縮風(fēng)險(xiǎn)。特別是現(xiàn)房政策潛在落地可能引發(fā)行業(yè)‘洗牌’，將倒逼企業(yè)提升全周期管理能力。

未來(lái)代建行業(yè)仍將會(huì)保持‘強(qiáng)者恒強(qiáng)’、‘特色為王’的發(fā)展態(tài)勢(shì)，只有堅(jiān)持‘長(zhǎng)期主義’和具備‘核心競(jìng)爭(zhēng)力’的企業(yè)，才能在‘藍(lán)海變紅海’的代建賽道構(gòu)筑護(hù)城河。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”，作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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