作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

近日有市場消息稱，由藍綠雙城負責共建代售的廣州增城悅峰項目（下稱“廣州悅峰”），將由中鐵建接手，目前交接工作尚未完成。

藍綠雙城回應源媒匯稱，“根據(jù)投資人要求，在完成保交樓重大任務后，公司正與投資人友好洽商，在保證項目安全和業(yè)主利益的前提下，藍綠雙城將按市場化法則作出相應安排?！?/p>

2021年11月，佳兆業(yè)出現(xiàn)債務實質(zhì)性違約，隨后開始處置深圳、廣州的項目以獲取流動資金。其全資持有的廣州悅峰被光大信托接管，后者引入藍綠雙城進行共建代售。

天眼查顯示，廣州悅峰項目公司為廣州兆耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，最初由佳兆業(yè)間接全資子公司廣州業(yè)安持有。2021年3月，光大信托、佳兆業(yè)合資公司進駐；2022年8月，光大信托接手廣州業(yè)安所持股份。

至此，廣州悅峰形成復雜股權(quán)結(jié)構(gòu)：光大信托持有絕大部分股份占據(jù)主導權(quán)，原開發(fā)商佳兆業(yè)保留小部分股權(quán)，藍綠雙城負責共建代售。

外界曾以為廣州悅峰項目會迎來轉(zhuǎn)機，但隨著廣州商品房市場持續(xù)下行，增城、從化等非主城區(qū)受沖擊明顯，項目去化緩慢。

除市場因素外，資方、開發(fā)商、共建方三方在面對嚴峻銷售形勢時，經(jīng)營策略和考量各不相同。從廣州悅峰的情況，可看出藍綠雙城“共建模式”面臨重大挑戰(zhàn)。

作為國內(nèi)最早開展代建業(yè)務的公司，藍綠雙城率先探索出“代建2.0”模式——共建。但近年來，龍湖、旭輝、華潤、金地、招商、碧桂園等頭部房企紛紛進入代建行業(yè)，行業(yè)迅速從藍海變?yōu)榧t海。其中，華潤、旭輝等切入的正是藍綠雙城的核心業(yè)務——政府代建。

作為“代建元老”，藍綠雙城該如何應對這場中場戰(zhàn)事？

去化難題

實際上，廣州悅峰曾嘗試加快去化。

2025年2月，廣州悅峰發(fā)布“破底價”宣傳海報，現(xiàn)房任選、即買即交房，售價8字頭（房價7999元/㎡），單價擊穿所在板塊最低價，約為周邊樓盤房價的六、七折。

消息稱，廣州悅峰因降價被地方有關(guān)部門約談。隨后，房價回調(diào)到1萬元/㎡，開發(fā)商聲明“個別低價房是春節(jié)前項目工程方的工抵房，數(shù)量有限，為快速回籠資金”。

^{圖片截自廣州悅峰公眾號}

當時廣州住建局數(shù)據(jù)顯示，廣州悅峰未售房源超500套。截至源媒匯發(fā)稿，5個多月過去，項目已售房源1059套，未售441套，去化率為70.6%。

廣州悅峰實現(xiàn)超70%去化率花了4年多時間，最早2021年4月拿預售證，最近一次是2023年1月，6棟、8棟合計384套房源，目前去化率為40.9%。

^{截圖來源于廣州住健局官網(wǎng)}

綜合多家機構(gòu)數(shù)據(jù)，2021 - 2025年上半年，廣州市增城區(qū)新房供應均價分別為2.07萬元、1.95萬元、1.78萬元、1.59萬元和1.2萬元/㎡，增城整體市場房價跌幅達42%。

廣州悅峰2020年12月吹風價為2萬元/㎡，2025年6月均價跌至1萬元/㎡。雖積極推出優(yōu)惠舉措，但仍難抵行業(yè)下行趨勢。

首期銷售緩慢影響了廣州悅峰二、三期項目的滾動開發(fā)。該項目占地170畝，總建筑面積約48萬㎡，分三期開發(fā)，一期22萬㎡。

賣不掉的房源造成庫存壓力，在下行市場會導致利潤虧損和資產(chǎn)減值。作為資方的光大信托，深知去化艱難、庫存積壓的后果。

藍綠雙城表示，“當前廣州市增城區(qū)市場仍在止跌回穩(wěn)，基于區(qū)塊多個存量項目的同質(zhì)化競爭，年初提議投資人在春節(jié)前后推出部分特價房，拉動了節(jié)日銷售?！?/p>

藍綠雙城科技集團有限公司董事會辦公室主任馮鑫強補充道，“廣州悅峰是公司‘變量共建’項目之一，我們很重視。當下要尊重市場化規(guī)則，用專業(yè)能力幫助金融機構(gòu)等投資人減損減虧?！?/p>

佳兆業(yè)出險后，廣州悅峰一度全面停工，被光大信托接管，引入藍綠雙城共建代售。藍綠雙城迅速派駐團隊，短時間內(nèi)實現(xiàn)復工復產(chǎn)和保交付。

然而，廣州悅峰又有變數(shù)——中鐵建即將接手二、三期項目。

源媒匯查詢得知，中鐵房地產(chǎn)集團華南有限公司中標廣州悅峰二、三期項目，項目委托管理服務費率2%，二期、三期目標成本對賭報價總建筑面積單方成本分別為3398元、3408元/㎡。

^{圖片截自中國招標投資公共服務平臺}

這并非藍綠雙城首次被傳退出共建項目。

模式挑戰(zhàn)

2025年1月，江蘇綠陽交投集團、鹽城都市集團、藍綠雙城聯(lián)合拿下江蘇鹽城南中溝北、開放大道東側(cè)地塊，項目公司為鹽城市交投都市開發(fā)投資有限公司（下稱“交投都市”），成交價約6.55億元。

該項目總建設用地面積8.72萬㎡，首期開發(fā)住宅及配套15萬㎡，后期滾動開發(fā)，估算價超10億元。

5月有市場消息稱，因規(guī)劃問題，藍綠雙城將退出項目，由悅達地產(chǎn)接手。藍綠雙城表示，“堅持市場化原則和優(yōu)質(zhì)項目評判標準，以此決策和取舍工作安排。”

天眼查顯示，交投都市2025年3月成立，注冊資本2000萬元，藍綠雙城間接全資子公司仍持有5%股份。

^{圖片截自天眼查}

藍綠雙城接連被傳退出項目，意味著其共建模式面臨重大挑戰(zhàn)。

2018年，“代建第一人”曹舟南二次創(chuàng)業(yè)成立藍綠雙城，聚焦代建業(yè)務，次年推出代建2.0版本——“共建”。

共建模式包括城市共建、變量共建、委托共建、投資共建、全產(chǎn)業(yè)鏈共建。

城市共建是國民混合、輕重結(jié)合模式，依靠國企投融資和屬地規(guī)劃等，藍綠雙城提供建設、銷售、運營服務；變量共建面向不良紓困市場，服務金融機構(gòu)和投資人。

藍綠雙城認為，與傳統(tǒng)代建業(yè)務不同，傳統(tǒng)代建是合約關(guān)系，代建方負責施工建設或代售服務。共建是公司參投“重資產(chǎn)”，與委托方共同成立合資公司、代建方持有部分股權(quán)，形成“共建”合作關(guān)系。

馮鑫強認為，“代建模式以品牌輸出、管理輸出為特征，主要面向存量土地市場。”

共建由代建升級而來，核心是代建方與委托方站在同一戰(zhàn)線，類似小股操盤，但馮鑫強否認了這一說法。

藍綠雙城介紹，“變量共建領域研判過超1000個項目，合作項目40余個?！碧煅鄄檎袠诵畔@示，藍綠雙城中標35個項目，采購方主要為地方城投、地方國資建設平臺和個別信托機構(gòu)。

代建主要負責規(guī)劃、建設，共建有部分重資產(chǎn)投入，這會導致資金沉淀問題，如廣州悅峰銷售去化慢導致庫存積壓，面臨資產(chǎn)減值和投資虧損。

藍綠雙城認為，“市場下行、存量去化難是共性問題，不良紓困項目在債務化解、投資回收等方面有剛性要求，品質(zhì)建設和銷售去化是可努力的方向。”

藍綠雙城對項目資金來源早有規(guī)劃，一方面成立之初設立多家員工合伙平臺，引入外部投資人；另一方面引入五礦信托、光大信托等戰(zhàn)略投資人。

但房地產(chǎn)行業(yè)下行后，信托機構(gòu)紛紛清退或收緊房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務，這也是藍綠雙城面臨的重大挑戰(zhàn)之一。

中場鏖戰(zhàn)

因此，藍綠雙城項目獲取更依賴市場招投標。

藍綠雙城中標35個項目，主要集中在2023年、2024年，2024年占比超65.4%。

2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)“國進民退”，地方城投公司、開發(fā)建設平臺進場“兜底”，但很多缺乏房地產(chǎn)開發(fā)、銷售經(jīng)驗或資質(zhì)，建安工程等項目需求大，代建行業(yè)快速發(fā)展。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022 - 2024年，房地產(chǎn)代建新簽約項目規(guī)劃建筑面積分別為11,073萬㎡、17,312萬㎡和16,500萬㎡，市場集中度持續(xù)高位，前五企業(yè)市場份額占比分別為58.6%、49.8%和54%。

^{圖片來源于中指研究院}

房企涌入使代建市場從藍海變紅海，甚至出現(xiàn)“價格內(nèi)卷”現(xiàn)象。

馮鑫強指出，“代建模式存在不參與項目股權(quán)投資、風險歸集于投資人等限制，市場進入紅海競爭，出現(xiàn)費率驟降、保底虛增、業(yè)績虛報等惡性競爭?！?/p>

中指研究院報告顯示，2025年上半年，典型代建企業(yè)代建項目管理費率在1% - 3%的項目占比為81.7%，較上年底增加4.6個百分點。代建管理費率持續(xù)壓縮，預計未來仍將如此。

在頭部陣營中，藍綠雙城遇到強勁對手。

華潤旗下潤地建管憑借政府資源，在政府代建領域發(fā)展迅速；旭輝建管緊跟綠城管理、藍城集團；龍湖龍智造代建模式類似“共建”，實現(xiàn)簽約規(guī)模突破。

藍綠雙城市場份額被蠶食。2023 - 2025年上半年，其新簽約代建規(guī)模分別為1036萬㎡、906萬㎡和205萬㎡，排名分別為第4位、第6位和第19位。

一直處于“代建前5強”的藍綠雙城，新簽約規(guī)模排名逐漸靠后。

不過，藍綠雙城認為共建模式優(yōu)于代建，“代建以品牌和管理輸出為主，暴雷房企品牌信譽歸零，其內(nèi)部管理和外部供應鏈狀況值得委托方考量?！?/p>

藍綠雙城董事長曹舟南曾表示，共建要算大賬，留在房地產(chǎn)下半場需是全能型選手。

藍綠雙城能否打贏代建這場“中場戰(zhàn)事”，仍是未知數(shù)。