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撰文/徐穎珊

隨著清盤令下達(dá)，華南城曾經(jīng)輝煌的商業(yè)版圖徹底破碎。

或許從花旗“掀桌”那一刻起，華南城走向破碎的結(jié)局就已注定。

8月11日上午10:55分，華南城暫停交易。資本市場(chǎng)消息顯示，因其重組方案未獲債權(quán)人足夠支持，香港高等法院同意花旗銀行提出的破產(chǎn)清盤申請(qǐng)，勒令華南城立即清盤。

晚上11點(diǎn)20分，華南城發(fā)布公告證實(shí)了這一消息。“公司被高等法院下令清盤。富事高咨詢有限公司的周偉成先生及潘路洋先生于2025年8月11日獲高等法院委任為本公司的共同及各別清盤人?！?/p>

華南城創(chuàng)立于2002年，定位為“中國(guó)綜合商貿(mào)物流企業(yè)”。2009年赴港上市后，借助資本力量在全國(guó)迅速擴(kuò)張，在深圳、南寧等八個(gè)城市建立大型商貿(mào)物流綜合體項(xiàng)目，成為以“十年八城”速度擴(kuò)張的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商典范。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)更傾向?qū)⑵涠x為“非典型房企”。其開發(fā)模式是低價(jià)獲取工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，建設(shè)商業(yè)商鋪和配套住宅后銷售獲利。第一任執(zhí)行董事兼總裁梁滿林曾稱，平均樓面地價(jià)幾千元每平米，而華南城僅100多元一平米，高額利潤(rùn)差讓其前期賺得豐厚。

然而，時(shí)代既能成就華南城，也會(huì)在其轉(zhuǎn)型遲緩時(shí)將其推向深淵。

陷入債河

實(shí)際上，華南城并非沒(méi)有市場(chǎng)嗅覺(jué)。2012年電商興起，它就開始打造電商產(chǎn)業(yè)園，推出B2B電商平臺(tái)，并在2014年引入騰訊作為股東，試圖通過(guò)“實(shí)體+網(wǎng)絡(luò)+物流”模式建立綜合商貿(mào)生態(tài)系統(tǒng)。

但華南城低估了電商競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。流量紅利消退后，電商賣家轉(zhuǎn)型爭(zhēng)奪供應(yīng)鏈，不再依賴批發(fā)市場(chǎng)，導(dǎo)致華南城以批發(fā)、零售為主的商戶大量流失，2021年亞馬遜“封店潮”更重創(chuàng)其電商生態(tài)。

在此情況下，華南城加大地產(chǎn)住宅開發(fā)和銷售力度。但此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)收縮，且其此前長(zhǎng)期依賴三四線城市物流園概念拿地，去化壓力增大。

為解決流動(dòng)性問(wèn)題，華南城自2016年起多次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，票面年利率不斷攀升，2018年起發(fā)行的所有優(yōu)先票據(jù)利率均超10%。

在高利息成本和銷售回款困難的雙重?cái)D壓下，2022年，華南城爆發(fā)債務(wù)危機(jī)。

2022年1月，華南城公告尋求兩筆美債債務(wù)票據(jù)持票人同意展期，將11.50%票據(jù)到期日從2022年2月12日延長(zhǎng)至8月12日，將10.875%票據(jù)到期日從2022年6月26日延長(zhǎng)至10月26日。

2021年底，深圳國(guó)資全資持股的深圳特區(qū)建發(fā)成為華南城大股東，債券成功展期，為其爭(zhēng)取到喘息機(jī)會(huì)。

2022年5月，特區(qū)建發(fā)以19.1億港元認(rèn)購(gòu)華南城29.28%股份，成為最大股東后積極履行職責(zé)。

2022年7月，特區(qū)建發(fā)與票據(jù)受托人花旗國(guó)際簽訂“維好協(xié)議”，幫助華南城通過(guò)五筆美元債展期方案。

2023年3月，特區(qū)建發(fā)為華南城與11家銀行搭橋，簽訂約60億元流動(dòng)資金貸款合同，用于償還過(guò)往貸款，這是華南城創(chuàng)立以來(lái)最大筆融資。

此外，特區(qū)建發(fā)還出資約12.57億元收購(gòu)華南城旗下第一亞太物業(yè)50%股權(quán)，斥資50億元認(rèn)購(gòu)西安華南城約69.35%股權(quán)，溢價(jià)27.37億元。

但這些舉措未能根本扭轉(zhuǎn)華南城困境。市場(chǎng)認(rèn)為，特區(qū)建發(fā)入局只是延緩了華南城走向“清盤”的速度，甚至可能讓自己陷入風(fēng)險(xiǎn)。

大股東沉默

若自身造血功能受損，輸血只是“緩兵之計(jì)”。

美元債延期兩年后，華南城再次面臨違約。2024年2月，華南城公告稱，因流動(dòng)資金緊張，預(yù)計(jì)不支付2月9日到期的強(qiáng)制贖回款和2月12日到期的利息，兩筆美元債券違約。

2月19日，大股東特區(qū)建發(fā)確認(rèn)華南城正式違約。

真正讓華南城瓦解的是3.06億美元債務(wù)違約。2024年4月，華南城未能償付花旗國(guó)際作為信托人的美元優(yōu)先票據(jù)，2025年1月花旗國(guó)際向香港高等法院提出清盤呈請(qǐng)。

盡管聆訊日期從4月2日延期三次至8月11日，但現(xiàn)金流枯竭的華南城無(wú)法給出讓債權(quán)人滿意的債務(wù)重組方案。

截至2024年底，華南城計(jì)息債務(wù)302.2億港元，即期部分182.4億港元，流動(dòng)負(fù)債超流動(dòng)資產(chǎn)28.48億港元，而其僅剩余7.2億港元現(xiàn)金，其中6.8億港元為受限現(xiàn)金。

此時(shí)，被債權(quán)人寄予厚望的大股東“沉默”了。一方面華南城窟窿太大，另一方面特區(qū)建發(fā)自身是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，可用資金有限，且近幾年自身壓力巨大。

2023年，特區(qū)建發(fā)對(duì)華南城股權(quán)投資確認(rèn)10.92億元損失，計(jì)提37.80億元減值準(zhǔn)備，股權(quán)投資賬面價(jià)值降至48.92億元，導(dǎo)致年末資產(chǎn)和權(quán)益規(guī)模下降，當(dāng)年凈利潤(rùn)為負(fù)43.67億元。

據(jù)2025年第三期中期票據(jù)募集說(shuō)明書，特區(qū)建發(fā)歸母凈利潤(rùn)連續(xù)虧損，2023年度虧損44.4億元，2024年度虧損28.05億元，2025年1 - 3月虧損3.10億元。

不僅利潤(rùn)虧損，特區(qū)建發(fā)還面臨多起訴訟糾紛。

2025年6月18日，特區(qū)建發(fā)公告稱，因與深基華智等公司合同糾紛案，被訴請(qǐng)支付合計(jì)21.317億元，5月26日遭廣州市中級(jí)法院凍結(jié)銀行賬戶。

2024年6月3日，花旗國(guó)際就維好協(xié)議相關(guān)事宜向香港高等法院起訴深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司，理由是特區(qū)建發(fā)在華南城美元債展期時(shí)簽訂維好協(xié)議，但華南城違約后未履行義務(wù)，申索不少于14.07億美元賠償。一位接近香港資本市場(chǎng)人士表示，市場(chǎng)預(yù)計(jì)起訴維好方案件最早年內(nèi)開庭。

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