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撰文/徐穎珊

隨著清盤令下達，華南城曾經(jīng)輝煌的商業(yè)版圖徹底破碎。

或許從花旗“掀桌”那一刻起，華南城走向破碎的結(jié)局就已注定。

8月11日上午10:55分，華南城暫停交易。資本市場消息顯示，因其重組方案未獲債權(quán)人足夠支持，香港高等法院同意花旗銀行提出的破產(chǎn)清盤申請，勒令華南城立即清盤。

晚上11點20分，華南城發(fā)布公告證實了這一消息?！肮颈桓叩确ㄔ合铝钋灞P。富事高咨詢有限公司的周偉成先生及潘路洋先生于2025年8月11日獲高等法院委任為本公司的共同及各別清盤人。”

華南城創(chuàng)立于2002年，定位為“中國綜合商貿(mào)物流企業(yè)”。2009年赴港上市后，借助資本力量在全國迅速擴張，在深圳、南寧等八個城市建立大型商貿(mào)物流綜合體項目，成為以“十年八城”速度擴張的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商典范。

不過，業(yè)內(nèi)更傾向?qū)⑵涠x為“非典型房企”。其開發(fā)模式是低價獲取工業(yè)倉儲用地，建設(shè)商業(yè)商鋪和配套住宅后銷售獲利。第一任執(zhí)行董事兼總裁梁滿林曾稱，平均樓面地價幾千元每平米，而華南城僅100多元一平米，高額利潤差讓其前期賺得豐厚。

然而，時代既能成就華南城，也會在其轉(zhuǎn)型遲緩時將其推向深淵。

陷入債河

實際上，華南城并非沒有市場嗅覺。2012年電商興起，它就開始打造電商產(chǎn)業(yè)園，推出B2B電商平臺，并在2014年引入騰訊作為股東，試圖通過“實體+網(wǎng)絡(luò)+物流”模式建立綜合商貿(mào)生態(tài)系統(tǒng)。

但華南城低估了電商競爭的激烈程度。流量紅利消退后，電商賣家轉(zhuǎn)型爭奪供應(yīng)鏈，不再依賴批發(fā)市場，導(dǎo)致華南城以批發(fā)、零售為主的商戶大量流失，2021年亞馬遜“封店潮”更重創(chuàng)其電商生態(tài)。

在此情況下，華南城加大地產(chǎn)住宅開發(fā)和銷售力度。但此時房地產(chǎn)市場收縮，且其此前長期依賴三四線城市物流園概念拿地，去化壓力增大。

為解決流動性問題，華南城自2016年起多次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，票面年利率不斷攀升，2018年起發(fā)行的所有優(yōu)先票據(jù)利率均超10%。

在高利息成本和銷售回款困難的雙重擠壓下，2022年，華南城爆發(fā)債務(wù)危機。

2022年1月，華南城公告尋求兩筆美債債務(wù)票據(jù)持票人同意展期，將11.50%票據(jù)到期日從2022年2月12日延長至8月12日，將10.875%票據(jù)到期日從2022年6月26日延長至10月26日。

2021年底，深圳國資全資持股的深圳特區(qū)建發(fā)成為華南城大股東，債券成功展期，為其爭取到喘息機會。

2022年5月，特區(qū)建發(fā)以19.1億港元認購華南城29.28%股份，成為最大股東后積極履行職責(zé)。

2022年7月，特區(qū)建發(fā)與票據(jù)受托人花旗國際簽訂“維好協(xié)議”，幫助華南城通過五筆美元債展期方案。

2023年3月，特區(qū)建發(fā)為華南城與11家銀行搭橋，簽訂約60億元流動資金貸款合同，用于償還過往貸款，這是華南城創(chuàng)立以來最大筆融資。

此外，特區(qū)建發(fā)還出資約12.57億元收購華南城旗下第一亞太物業(yè)50%股權(quán)，斥資50億元認購西安華南城約69.35%股權(quán)，溢價27.37億元。

但這些舉措未能根本扭轉(zhuǎn)華南城困境。市場認為，特區(qū)建發(fā)入局只是延緩了華南城走向“清盤”的速度，甚至可能讓自己陷入風(fēng)險。

大股東沉默

若自身造血功能受損，輸血只是“緩兵之計”。

美元債延期兩年后，華南城再次面臨違約。2024年2月，華南城公告稱，因流動資金緊張，預(yù)計不支付2月9日到期的強制贖回款和2月12日到期的利息，兩筆美元債券違約。

2月19日，大股東特區(qū)建發(fā)確認華南城正式違約。

真正讓華南城瓦解的是3.06億美元債務(wù)違約。2024年4月，華南城未能償付花旗國際作為信托人的美元優(yōu)先票據(jù)，2025年1月花旗國際向香港高等法院提出清盤呈請。

盡管聆訊日期從4月2日延期三次至8月11日，但現(xiàn)金流枯竭的華南城無法給出讓債權(quán)人滿意的債務(wù)重組方案。

截至2024年底，華南城計息債務(wù)302.2億港元，即期部分182.4億港元，流動負債超流動資產(chǎn)28.48億港元，而其僅剩余7.2億港元現(xiàn)金，其中6.8億港元為受限現(xiàn)金。

此時，被債權(quán)人寄予厚望的大股東“沉默”了。一方面華南城窟窿太大，另一方面特區(qū)建發(fā)自身是重資產(chǎn)運營企業(yè)，可用資金有限，且近幾年自身壓力巨大。

2023年，特區(qū)建發(fā)對華南城股權(quán)投資確認10.92億元損失，計提37.80億元減值準(zhǔn)備，股權(quán)投資賬面價值降至48.92億元，導(dǎo)致年末資產(chǎn)和權(quán)益規(guī)模下降，當(dāng)年凈利潤為負43.67億元。

據(jù)2025年第三期中期票據(jù)募集說明書，特區(qū)建發(fā)歸母凈利潤連續(xù)虧損，2023年度虧損44.4億元，2024年度虧損28.05億元，2025年1 - 3月虧損3.10億元。

不僅利潤虧損，特區(qū)建發(fā)還面臨多起訴訟糾紛。

2025年6月18日，特區(qū)建發(fā)公告稱，因與深基華智等公司合同糾紛案，被訴請支付合計21.317億元，5月26日遭廣州市中級法院凍結(jié)銀行賬戶。

2024年6月3日，花旗國際就維好協(xié)議相關(guān)事宜向香港高等法院起訴深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司，理由是特區(qū)建發(fā)在華南城美元債展期時簽訂維好協(xié)議，但華南城違約后未履行義務(wù)，申索不少于14.07億美元賠償。一位接近香港資本市場人士表示，市場預(yù)計起訴維好方案件最早年內(nèi)開庭。

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