2025年1 - 7月，濱江在全國民企拿地金額排名中位居第一，邦泰則排名第二。

地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，眾多民營企業(yè)紛紛折戟，黯然退場。

但總有例外存在。

2025年1 - 7月，濱江集團以347億的拿地權益總金額，穩(wěn)坐民企權益拿地金額榜首；四川邦泰集團緊隨其后，拿地權益總金額位列第二。

而且，他們在杭州、成都等二線城市的項目，常常出現(xiàn)日光盤的火爆場景！同為民營企業(yè)，為何濱江與邦泰能脫穎而出呢？

城市市場有空間，但并非所有企業(yè)都能把握

如今，二線城市房地產(chǎn)市場表面看似繁榮，實則已在悄然變革。

行業(yè)開始暴雷的那幾年，國資市屬房企是市場的主角。

但如今風向轉變，不少國資市屬房企開始收縮戰(zhàn)線。

以鄭州為例，幾年前，國資市屬房企在土地市場上十分活躍，拿地的數(shù)量和規(guī)模令人驚嘆。

然而到了2023年，數(shù)據(jù)卻不容樂觀——國資市屬拿地宗數(shù)較2021年驟降約60%，曾經(jīng)頻繁出手的它們也難以托底。更令人惋惜的是，部分大型民企因暴雷陷入困境，失去了拿地的能力。成都的情況也類似，一些曾經(jīng)活躍的國資市屬房企，連續(xù)多個季度未參與土地拍賣。

如此一來，市場騰出了不少空間。

但問題是，有幾家房企有勇氣真正進入這個市場呢？

看看那些知名的大型民企，日子都不好過。

龍湖將重心轉向代建，2025年僅新增3宗地塊，總金額約21.13億元，同比降幅達58%，且地塊能級明顯下降；新城也走上代建之路，2024年全年未在公開市場拿地，2025年2月僅以24.6億競得杭州崇賢區(qū)地塊；金地剛從還債危機中緩過來，2024年金地商置以3.5億競得武漢漢陽地塊，2025年拿地金額約10億，地塊位于杭州臨平、上海松江外圍片區(qū)；萬科自顧不暇，還在忙著變賣資產(chǎn)回籠資金。

難道民企敢闖敢拼的勁頭真的消失了嗎？

就在大家認為市場將陷入沉寂時，一些企業(yè)像逆風中的勁草，頑強地出現(xiàn)了。

濱江就是其中最顯眼的一個。2025年1 - 7月，它在土地市場動作頻繁，穩(wěn)固扎根杭州市場，共拿下15塊地，拿地權益總金額347億，位居民企權益拿地金額榜首。

四川邦泰這家在行業(yè)中并不陌生的企業(yè)，發(fā)展速度驚人。2024年全年，它在土地市場積極拿地，一口氣拿下22塊地，總地價高達118億。進入2025年，這一勢頭未減，拿地權益總金額67億，位列民企權益拿地金額第二。

它們持續(xù)拿地，向市場傳遞了一個強烈信號：它們對所在城市的房地產(chǎn)市場充滿信心。

信心不足以支撐野心，拿地底氣需靠“結果”說話

在地產(chǎn)圈久了就會明白，敢舉牌拿地只是有膽量，能把地塊變成熱銷盤并盈利，才是真本事。這就像地產(chǎn)圈營銷人員頻繁更換，因為業(yè)績才是關鍵。

濱江和邦泰敢于拿地，靠的是將每塊地都“銷售兌現(xiàn)”的能力。

其實它們遵循的是同一套生存邏輯——系統(tǒng)集成化。通俗來講，就是把拿地、蓋樓、賣房、管房等環(huán)節(jié)都掌握在自己手中，形成一個完整的系統(tǒng)性閉環(huán)。就像老木匠做家具，從選料到上漆都親力親為，每個細節(jié)都精準把控，成品自然質量過硬。

這套打法的關鍵在于工程建設要自己掌控。

杭州購房者對濱江的房子認可度高，很大程度上是因為“濱江造”有良好的口碑。2011年成立的杭州濱江房產(chǎn)建設管理有限公司，是濱江集團“直營”的工程公司。2023年2月，濱江拿下楓映華庭地塊時，很多人感到驚訝——這個時候還敢拿地？

但濱江拿地57天就拿到了預售證，速度驚人。工地施工高效，圖紙完成后馬上開工。開盤時，購房者踴躍簽約，最終實現(xiàn)100%去化，整個流程十分順暢。

邦泰在西安的悅九章項目，更是將這套邏輯發(fā)揮到極致。去年12月拿地前，他們團隊對周邊進行了深入調研，早上統(tǒng)計小區(qū)門口送學家長數(shù)量，傍晚觀察超市客流高峰，甚至摸清了周邊三個菜市場的菜價。這些細致的數(shù)據(jù)讓拿地前期工作更加精準。

圖：悅九章項目示意圖 來源：網(wǎng)絡

從拿地到開盤僅用了170天，首開兩小時就售出151套，部分面積段房源被搶購一空。有業(yè)主在業(yè)主群曬圖，稱工地晚上加班也很規(guī)范，不會像有些項目那樣亂堆建材，這些細節(jié)體現(xiàn)了自家團隊對質量的嚴格把控。

但這套閉環(huán)存在很大風險。拿地時對市場判斷失誤，蓋樓時出現(xiàn)工期、質量問題，賣房時營銷跟不上，前期投入的資金就可能打水漂。這種“系統(tǒng)集成化”要求每個環(huán)節(jié)都不能出錯，一旦某個項目虧損數(shù)億，對企業(yè)來說可能是致命打擊。

所以，這條路并非適合所有企業(yè)。

濱江、邦泰等民企能在逆勢中突圍，并非偶然。

它們所走的“極致化”生存道路，不一定適合所有企業(yè)。

但市場需要這樣靈活有活力的企業(yè)，民營企業(yè)也需要這樣的成功案例來提振信心。

未來的路或許依然艱難，但哪個行業(yè)不是在磕磕絆絆中前進呢？只要找準自己的節(jié)奏，做好產(chǎn)品和服務，總有站穩(wěn)腳跟的一天。

本文來自微信公眾號“億翰智庫”，作者：說真話的盤姐，36氪經(jīng)授權發(fā)布。

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