^{廣州某在建樓盤 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝}

得房率超過120%的新房是否要成為“絕唱”？

日前，業(yè)內(nèi)消息稱廣州即將出臺(tái)住宅報(bào)建新規(guī)，嚴(yán)厲打擊“偷面積”行為。此次政策針對(duì)飄窗內(nèi)凹設(shè)計(jì)、花池私改等亂象，明確未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的項(xiàng)目需按新標(biāo)準(zhǔn)報(bào)建，已獲批項(xiàng)目可沿用原方案。

8月18日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，雖然廣州尚未正式出臺(tái)限制高得房率的措施，但目前已加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目報(bào)建的審批力度。相關(guān)部門收到項(xiàng)目報(bào)建后，嚴(yán)格按照各項(xiàng)規(guī)范從嚴(yán)審批。

有廣州房企人士向每經(jīng)記者表示：“并非直接限制得房率，而是通過對(duì)建筑單位圖紙的從嚴(yán)審核，確保住宅設(shè)計(jì)符合各項(xiàng)規(guī)范。審核變嚴(yán)后，基本難以實(shí)現(xiàn)此前120% - 130%的超高得房率?！?/p>

8月19日上午，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向每經(jīng)記者分析指出：“近期，各地陸續(xù)開始整治‘偷面積’，好房子應(yīng)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)服務(wù)、空間格局、綠色節(jié)能、配套服務(wù)等方面下功夫，而非僅在使用率上做文章，導(dǎo)致新房對(duì)存量在售和二手房市場(chǎng)造成沖擊?！?/p>

01

“偷面積”操作收緊

近兩年，廣州市場(chǎng)出現(xiàn)了得房率超過100%甚至120%的房子，這成為眾多開發(fā)商的重要賣點(diǎn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，廣州6月共有11個(gè)新規(guī)項(xiàng)目入市，推貨量占全市六成，認(rèn)購(gòu)量約占全市九成，新規(guī)項(xiàng)目整體去化率較舊規(guī)項(xiàng)目高出30個(gè)百分點(diǎn)，首開新規(guī)項(xiàng)目的去化率多在四成以上。

廣州提高得房率的舉措可追溯到2023年11月出臺(tái)的《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》。

該辦法實(shí)施后，陽(yáng)臺(tái)面積占比從15%提升至20%，飄窗深度從60厘米擴(kuò)展至80厘米，并允許設(shè)置一個(gè)滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)，不限制其進(jìn)深。此后，市場(chǎng)逐步催生出一批得房率超100%的新規(guī)產(chǎn)品。

^{開發(fā)商通過為各臥室設(shè)計(jì)飄窗的方式增加得房率}

但這場(chǎng)高得房率競(jìng)賽愈發(fā)激烈，部分開發(fā)商衍生出更多“偷面積”的灰色操作。

比如，將承重柱、剪力墻等關(guān)鍵結(jié)構(gòu)偽裝成“裝飾柱”以規(guī)避面積計(jì)算，驗(yàn)收后再改造為室內(nèi)空間；通過內(nèi)凹式飄窗、壓縮天井尺寸等方式增加戶型數(shù)量，部分項(xiàng)目天井寬度從規(guī)范要求的2.4米縮至1.4米，造成消防安全隱患；甚至將建筑高度40米以上的高層建筑花池違規(guī)改為陽(yáng)臺(tái)。

李宇嘉表示：“過去由于賣地壓力大，加上高得房率刺激短期拿地和新房銷售，部分地方短視行為占據(jù)主導(dǎo)，對(duì)開發(fā)商‘偷面積’、違反規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等現(xiàn)象睜一只眼閉一只眼。如今，相關(guān)部門加大了批后監(jiān)管力度，開發(fā)商在此方面的操作也明顯收緊。”

開發(fā)商把得房率卷到140%了

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“未售先過時(shí)”

據(jù)貝殼找房，截至8月19日，廣州二手房掛牌量超過14萬(wàn)套，其中樓齡在15年以內(nèi)的房源僅3.28萬(wàn)套，樓齡15年以上的占比超70%，這些房源的得房率普遍在70% - 80%。

事實(shí)上，高得房率項(xiàng)目對(duì)存量新房以及二手房頗具“殺傷力”。2020 - 2021年高價(jià)拿地的開發(fā)商，因項(xiàng)目未趕上新規(guī)，在高使用率新房的沖擊下“未售先過時(shí)”。2025年7月，廣州新房網(wǎng)簽4787套，環(huán)比下跌29.6%，部分原因是存量新房去化受阻。

市場(chǎng)中有較為直觀的案例。2024年5月，廣州市海珠區(qū)保利燕語(yǔ)堂悅項(xiàng)目（得房率超100%）開盤后，1公里外的翠城花園（得房率80%）二手房連續(xù)兩月零成交。當(dāng)年7月恢復(fù)成交，均價(jià)從5.5萬(wàn)元/平方米降至4.8萬(wàn)元/平方米，2025年2月進(jìn)一步跌至4.2萬(wàn)元/平方米。

與之相反，新規(guī)新房市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼。

以今年上半年為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，廣州地鐵瓏曜上城、龍湖亞倫?央璟頌、綠城玉海棠等新規(guī)產(chǎn)品，入市兩個(gè)月內(nèi)去化率均超過70%，這也從側(cè)面印證了市場(chǎng)對(duì)高得房率產(chǎn)品的青睞。

李宇嘉分析稱：“隨著廣州住宅計(jì)容報(bào)建審批尺度變嚴(yán)，可能導(dǎo)致開發(fā)商報(bào)規(guī)、拿地積極性降低，從而轉(zhuǎn)向觀望?！?/p>

每經(jīng)記者注意到，在近期廣州入市的新盤中，已有部分項(xiàng)目在設(shè)計(jì)層面做出調(diào)整。以7月公示的越秀云萃為例，其加推的部分樓棟由22層變?yōu)?1層，減少一層以保證使用率。此外，原設(shè)計(jì)中的天井被取消，意味著窗臺(tái)贈(zèng)送空間減少。”

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