在湖南，許多老舊小區(qū)屬于開放式小區(qū)，與新建商品房小區(qū)不同，它們普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施老化、環(huán)境衛(wèi)生較差、治安隱患較多等問(wèn)題，長(zhǎng)期陷入“社區(qū)管不好、物業(yè)不愿接”的管理困境。而在長(zhǎng)沙市雨花區(qū)的侯家塘、東塘等街道，一種名為“共享物業(yè)”的模式，經(jīng)過(guò)幾年探索已逐漸鋪開。該模式如何運(yùn)作、帶來(lái)哪些變化，是否具備推廣價(jià)值呢？

01 “肥瘦搭配”帶來(lái)顯著變化

老舊小區(qū)分布零散、規(guī)模不大，但管理成本高，難以吸引物業(yè)公司長(zhǎng)期入駐。“共享物業(yè)”應(yīng)運(yùn)而生，以“連片打包、肥瘦搭配”為運(yùn)行思路。

2021年11月，侯家塘街道梓園社區(qū)率先探索“共享物業(yè)”模式。梓園社區(qū)與楓樹岸社區(qū)、麻園灣社區(qū)聯(lián)合引入一家物業(yè)公司，為紅旗區(qū)二片、長(zhǎng)嶺大院42棟老舊居民樓提供統(tǒng)一服務(wù)，讓不同小區(qū)的居民就近享受物業(yè)服務(wù)。

梓園社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，社區(qū)在初期提供了諸多支持，如提供30平方米免費(fèi)物業(yè)用房、免水電費(fèi)等，首年還給予了9.8萬(wàn)元的過(guò)渡補(bǔ)貼。一方面要留住物業(yè)公司，另一方面要讓居民對(duì)服務(wù)滿意后再繳費(fèi)。

結(jié)果令人驚喜，引入的物業(yè)公司次年實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，第三年開始盈利。物業(yè)通過(guò)運(yùn)營(yíng)停車場(chǎng)等方式拓寬收入來(lái)源，不僅實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)營(yíng)，每年還從盈利中提取部分資金用于小區(qū)公共設(shè)施維修，改變了以往依賴“政府兜底”的局面。居民滿意度和繳費(fèi)意愿大幅提升，滿意度從2021年的84.3%顯著提高到95%以上。

在梓園社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人看來(lái)，“連片打包”的優(yōu)勢(shì)在于將盈利潛力不同的片區(qū)統(tǒng)一管理，以“肥”補(bǔ)“瘦”，平衡整體成本，確保所有小區(qū)都能得到良好服務(wù)。

今年3月，侯家塘街道已實(shí)現(xiàn)開放式老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，成為雨花區(qū)乃至全省推行該模式的先行區(qū)域。

02 居民體驗(yàn)改善，服務(wù)響應(yīng)加快

對(duì)居民而言，“共享物業(yè)”具體是什么并不重要，重要的是“共享”能為日常生活帶來(lái)哪些好處。

8月20日，記者走進(jìn)梓園社區(qū)長(zhǎng)嶺小區(qū)，看到小區(qū)環(huán)境整潔有序，樓棟間的空地上添置了休閑長(zhǎng)椅，老人們?nèi)齼蓛傻刈奶臁Ｋ麄兇蠖嗍撬姲司值耐诵萋毠?，鄰里關(guān)系融洽。

不少老人表示，以前小區(qū)可沒有這么干凈的環(huán)境。物業(yè)公司的片區(qū)領(lǐng)事李自娟介紹，以前小區(qū)衛(wèi)生靠社區(qū)組織，每半個(gè)月才大掃除一次。如今物業(yè)配備了專職保潔，每天清掃外圍、及時(shí)處理垃圾，每周清理一次樓道，日常保潔更加及時(shí)到位。

停車是老舊小區(qū)的一大難題。記者看到，不寬的道路上，車輛都規(guī)矩地停在劃線車位內(nèi)。剛停好車的王先生說(shuō)，以前車輛亂停亂放、占用消防通道的現(xiàn)象很常見。隨著物業(yè)重新規(guī)劃停車位、安裝智能道閘系統(tǒng)，外來(lái)車輛停車要收費(fèi)，小區(qū)居民按規(guī)定停車，現(xiàn)在下班回家不用為找車位發(fā)愁，因停車引發(fā)的糾紛也少了。

最讓居民稱贊的是維修服務(wù)提速。熱心的李阿姨說(shuō)：“以前樓道燈壞了、屋頂漏水，要反復(fù)聯(lián)系社區(qū)，等很久才有人過(guò)來(lái)統(tǒng)一檢修?，F(xiàn)在一個(gè)電話打給物業(yè)，維修人員很快就上門?！崩钭跃昱e例，去年紅旗區(qū)二片下水管道塌陷，直接動(dòng)用物業(yè)反哺的公共維修基金修復(fù)，處理效率明顯提高。

03 是個(gè)例，還是未來(lái)方向？

當(dāng)前，我國(guó)城市發(fā)展正從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進(jìn)入城市更新的重要階段，人民群眾的需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。

老舊小區(qū)改造成為改善居民生活環(huán)境、提升城市治理能力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要手段。由于長(zhǎng)期缺乏系統(tǒng)維護(hù)，不少老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)入“維修爆發(fā)期”。

“共享物業(yè)”模式的可持續(xù)性，在侯家塘等街道已得到初步驗(yàn)證。如梓園社區(qū)引入的物業(yè)公司，通過(guò)基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)（0.8元/平方米）、停車費(fèi)、充電樁、直飲水機(jī)和快遞柜等多元服務(wù)實(shí)現(xiàn)“自我造血”，甚至每年可提取部分盈利注入小區(qū)維修基金，形成“服務(wù)提升—收益增加—反哺社區(qū)”的良性循環(huán)。

那么，“共享物業(yè)”是否適用于長(zhǎng)沙所有老舊小區(qū)呢？記者采訪了解到，這種模式的推廣之路仍面臨挑戰(zhàn)。

老舊小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳是一大難題。部分居民和租戶拒繳或推諉，物業(yè)卻缺乏有效催繳手段。同時(shí)，老舊小區(qū)還存在硬件條件限制（如無(wú)法加裝電梯）、物業(yè)管理范圍過(guò)大影響服務(wù)精細(xì)化等問(wèn)題。這意味著，“共享物業(yè)”更適用于地域上可連片、具有一定規(guī)模、且能獲得初期支持的老舊小區(qū)群體。

盡管如此，雨花區(qū)“共享物業(yè)”模式為破解老舊小區(qū)管理難題提供了有益范本。通過(guò)合理的機(jī)制設(shè)計(jì)，初步實(shí)現(xiàn)了政府減負(fù)、企業(yè)盈利、居民受益的多方共贏。后續(xù)更大范圍的推廣，仍需因地制宜，以及政策支持和居民共識(shí)的共同推動(dòng)。

本文刊發(fā)于《湖南日?qǐng)?bào)》2025年8月25日第02版，原標(biāo)題：“共享物業(yè)”能否為老舊小區(qū)帶來(lái)新生機(jī)。

原標(biāo)題：《湖南日?qǐng)?bào)關(guān)注！雨花“共享物業(yè)”模式為何成基層治理范本？》

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