25日，上海樓市新政正式落地。

在北京放開五環(huán)外限購(gòu)十幾天后，上海也對(duì)購(gòu)房政策進(jìn)行了調(diào)整，在放寬限購(gòu)、加大公積金政策支持等方面做出了和北京類似的政策優(yōu)化。

一線城市，尤其是北京和上海，是全國(guó)樓市的“風(fēng)向標(biāo)”，也是限購(gòu)政策執(zhí)行最為嚴(yán)格的地方。這次京滬相繼放寬限購(gòu)，傳遞出政策支持力度加大的積極信號(hào)。

傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金九銀十”即將來臨，一線城市房地產(chǎn)成交的活躍有望進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

京滬樓市政策同步調(diào)整

上海此次對(duì)限購(gòu)政策的調(diào)整，和北京保持一致。

8月8日，北京樓市新政提出，符合條件的家庭在五環(huán)外不再限制購(gòu)房套數(shù)。25日，上海新政提出，符合條件的居民家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，此前對(duì)上海成年單身人士的單獨(dú)限購(gòu)政策也不再執(zhí)行。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，上海限購(gòu)政策調(diào)整方向和北京相同，也是針對(duì)市場(chǎng)需求不足的區(qū)域進(jìn)行針對(duì)性放松，政策對(duì)松江、嘉定、青浦等五大新城外環(huán)外區(qū)域有利好。

從北京政策效果來看，張波稱，放寬外圍限購(gòu)后，市場(chǎng)熱度上升明顯。但由于上海外環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)占比高于北京，且今年以來核心區(qū)持續(xù)有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，這一政策對(duì)上海新房市場(chǎng)整體的拉動(dòng)作用會(huì)弱于北京，但對(duì)二手房尤其是外環(huán)外二手房的拉動(dòng)作用可能強(qiáng)于北京。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，目前上海外環(huán)外新房庫(kù)存占全市的70%，消化周期普遍超過20個(gè)月；同時(shí)，外環(huán)外二手房庫(kù)存掛牌量占比接近40%。優(yōu)化限購(gòu)政策，旨在激活多套房購(gòu)置需求，消化部分庫(kù)存，特別是對(duì)于新市民在外圍購(gòu)置第二套、為父母購(gòu)置養(yǎng)老房產(chǎn)等，都有一定作用。

此外，京滬兩地都對(duì)公積金政策進(jìn)行了優(yōu)化。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，本次上海優(yōu)化了多項(xiàng)公積金政策，包括提高個(gè)人住房公積金貸款額度、支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款、支持住房公積金“又提又貸”等，整體優(yōu)化思路和北京較為相似。其中，上海針對(duì)綠色建筑和多子女家庭的公積金貸款支持，北京此前已經(jīng)實(shí)施。支持住房公積金“又提又貸”，也和北京政策一致。

除此之外，她表示，上海進(jìn)一步降低了居民購(gòu)房成本，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，完善房產(chǎn)稅政策，整體力度比北京略大，政策范圍更廣，未來北京繼續(xù)優(yōu)化商貸利率、降低居民購(gòu)房成本也存在可能性。

預(yù)期共振效應(yīng)

值得注意的是，近兩年，一線城市在調(diào)整房地產(chǎn)政策時(shí)常常步調(diào)一致。2024年年初、5月末，都出現(xiàn)過多個(gè)一線城市集中放寬樓市政策的情況。

為什么京滬等超大城市選擇集體行動(dòng)呢？

首先，一線城市樓市示范效應(yīng)強(qiáng)，往往影響巨大。國(guó)家層面對(duì)一線城市的房地產(chǎn)政策有統(tǒng)一部署和指導(dǎo)，各地根據(jù)本地調(diào)控節(jié)奏出臺(tái)相應(yīng)落地政策。此外，一線城市不再單打獨(dú)斗，在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)保持一致能帶來預(yù)期共振效應(yīng)，為市場(chǎng)釋放更有力的積極信號(hào)。

陳文靜認(rèn)為，隨著北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，短期內(nèi)深圳跟進(jìn)的概率進(jìn)一步增大，一線城市步調(diào)一致，有助于提振市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。

“金九銀十”能否重燃？

限購(gòu)政策放松有望推動(dòng)后市交易活躍，特別是未來兩個(gè)月樓市將迎來傳統(tǒng)銷售旺季。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策落地后，上海新房和二手房市場(chǎng)都將受益。當(dāng)前新房市場(chǎng)樓盤品質(zhì)較好，新盤供應(yīng)節(jié)奏加快，與當(dāng)前政策結(jié)合，更能契合改善性需求特點(diǎn)，新房帶看和簽約量將有積極上升的良好態(tài)勢(shì)。二手房也會(huì)因購(gòu)房門檻降低、市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)等因素保持活躍，尤其是地段好、戶型優(yōu)、租金預(yù)期好的二手房，表現(xiàn)會(huì)更好?？傮w來看，上海是全國(guó)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，近幾年表現(xiàn)也強(qiáng)于其他城市。當(dāng)前新政效應(yīng)預(yù)期良好，將促進(jìn)市場(chǎng)更加活躍。

李宇嘉認(rèn)為，總體而言，京滬等地政策從降成本、降門檻出發(fā)鼓勵(lì)需求釋放，會(huì)有一定效果。

不過，他也提醒，當(dāng)前樓市供應(yīng)量大、房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)弱等因素仍制約著需求，房地產(chǎn)政策需要從經(jīng)濟(jì)基本面，從解決居民安家、就業(yè)、生育、養(yǎng)育、社保等一攬子系統(tǒng)的角度出發(fā)形成組合拳。