8月以來，北京和上海先后對房地產(chǎn)限購政策進行了放松。先是北京符合條件的家庭在五環(huán)外購房不限套數(shù)，隨后上海規(guī)定，只要在當(dāng)?shù)乩U滿一年社保，不論是家庭還是個人，在外環(huán)外購房不限數(shù)量。

自2023年起，眾多城市陸續(xù)優(yōu)化、調(diào)整限購政策。截至2024年12月，仍執(zhí)行限購政策的有北京、上海、深圳、天津和海南部分地區(qū)。其中，一線城市的政策變化備受關(guān)注。目前，廣州已全面取消限購，深圳取消了外圍區(qū)域的限購，核心區(qū)大幅降低限購門檻，還取消了限售。上海則降低了信貸及限購門檻，并調(diào)整了增值稅免征年限。作為限購執(zhí)行最為嚴格的城市，北京和上海此次放松限購，標(biāo)志著全國住房限購政策整體的淡出又向前邁進了重要一步。

多名地產(chǎn)領(lǐng)域研究者向時代周報記者表示，若樓市持續(xù)表現(xiàn)疲弱，相關(guān)城市大概率會繼續(xù)推進限購調(diào)減。

外環(huán)外去化周期約17個月

近期，上海發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（簡稱“滬六條”），內(nèi)容涵蓋調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸、完善個人住房房產(chǎn)稅等方面。其中，外環(huán)外放松限購的表述為：一是符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，可在外環(huán)外購買不限套數(shù)的新建商品住房和二手住房；二是成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

也就是說，“滬六條”實施后，在當(dāng)?shù)乩U滿1年社保的家庭和個人，均可在外環(huán)外不限量購房。而且，疊加公積金、商貸、房地產(chǎn)稅的調(diào)整，在不考慮房價波動的情況下，購房性價比進一步提高。

從市場反饋來看，時代周報記者采訪的多名上海房產(chǎn)中介表示，“滬六條”下外環(huán)外市場冷熱不均。部分中介稱咨詢量顯著增長，房產(chǎn)銷售平臺鏈家的數(shù)據(jù)也顯示整體咨詢量上漲；但也有中介表示咨詢量沒有變化，原因包括樓市信心不足、外環(huán)內(nèi)爭奪外環(huán)外購買力等。

當(dāng)前，房地產(chǎn)進入深度調(diào)整期，上海作為全國樓市較為堅挺的城市之一，內(nèi)部也呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的態(tài)勢。國家統(tǒng)計局公布的2025年上半年全國房地產(chǎn)市場基本情況顯示，70城中，上海新房價格同比上漲5.8%，大幅領(lǐng)漲全國；二手房價格同比下降1.3%，降幅為全國最低。上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，上海新房豪宅化傾向明顯，拉高了整體價格水平。

然而，盡管豪宅兜底、均價走勢領(lǐng)先，但上海樓市存在局部遇冷、分化加劇的情況。一位長期關(guān)注和投資上海樓市的人士賀賀稱，近年來上海價格堅挺或上揚的房子主要位于核心地段，或生活配套優(yōu)質(zhì)，但大部分房子價格回到了2016年。從環(huán)線來看，上海外環(huán)外量價承壓明顯。公開數(shù)據(jù)顯示，上海外環(huán)外一手房套數(shù)占全市近八成，是新房供應(yīng)的主戰(zhàn)場。但外環(huán)外面臨較大去化壓力，CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2025年7月末，上海新建商品住宅去化周期為13.3個月，其中外環(huán)外去化周期為17.6個月，外環(huán)內(nèi)僅7.3個月。

樓市分化加劇

房產(chǎn)交易平臺鏈家數(shù)據(jù)顯示，“滬六條”發(fā)布當(dāng)天，上海新房咨詢量顯著增長。但從業(yè)者感受不一。上海房產(chǎn)銷售老謝表示，“滬六條”前后咨詢量沒有變化，因為此次外環(huán)外未全面放開限購，只是面向已有購房資格的人群放開購房數(shù)量，且“滬六條”更多利好新房，而目前上海外環(huán)外二手房交易是主流，二手房整體位置好、價格低。

從外環(huán)外的主要購買力來看，首先是剛需群體，即上海的首套房買家?！皽鶙l”放開外環(huán)外購房數(shù)量對他們影響不大，但疊加公積金政策調(diào)整，可在一定程度上降低部分群體的購房門檻，促使已有購房準(zhǔn)備者加快購房進度。新政后，外環(huán)外優(yōu)質(zhì)板塊熱度明顯提升，如寶山某樓盤新政后置業(yè)顧問單日接到數(shù)十個購房咨詢電話，約看及咨詢數(shù)據(jù)達平日3倍。

市區(qū)老破小還是外圍新房？ 曾思怡/攝

對于改善群體，外環(huán)外不限購將促使有房的改善群體到外環(huán)外購置更新、更大、配套更好的房子，如追求居住品質(zhì)的家庭和想外環(huán)外養(yǎng)老的人群。但地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志認為，外環(huán)內(nèi)有房想換外環(huán)外新房的買家較少。

投資群體方面，賀賀認為，在外環(huán)外樓市現(xiàn)狀及上海房地產(chǎn)稅政策影響下，投資住房等待升值的時期已結(jié)束，更多是作為資產(chǎn)配置選項。投資群體更傾向于外環(huán)內(nèi)或外環(huán)外少數(shù)熱門板塊，或有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、高租賃需求的小戶型。而高層樓的老破小，沒有學(xué)區(qū)且離地鐵遠、生活配套弱的片區(qū)，未來將更不受歡迎。

“北上深或?qū)⒗^續(xù)放松限購”

北京五環(huán)外放松限購后的樓市表現(xiàn)，為購房者判斷上海外環(huán)外放松限購后的樓市走向提供了參考。北京五環(huán)外放松限購10天后，新房成交1069套，環(huán)比增長37%，二手房帶看量大幅提升。但同時，放松限購使五環(huán)外掛牌量持續(xù)增加，還傳出“回龍觀出現(xiàn)踩踏式拋售”的說法。

從調(diào)整力度看，上海與北京相當(dāng)。盤古智庫高級研究院江翰指出，從區(qū)域經(jīng)濟和城市未來發(fā)展?jié)摿砜?，上海?jīng)濟活力強、人口吸引力大，且配套政策調(diào)整，市場預(yù)期相對穩(wěn)定。他認為，上海外環(huán)外放松限購后，靠近軌道、有產(chǎn)業(yè)支撐、配套完善的片區(qū)會吸引較多購買力；偏遠且配套差、缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐的片區(qū)，樓市回暖難度大。

鄧浩志認為，目前北京和上海的限購松綁僅針對外圍區(qū)域，且這些區(qū)域原本限購政策就相對寬松，所以上海外環(huán)外放松限購帶來的購買力有限。當(dāng)然，除政策因素外，經(jīng)濟基本面也有影響，包括外貿(mào)形勢、房地產(chǎn)市場信心等。

從全國范圍看，住房限購作為抑制投機炒房、保障剛需購房者權(quán)益的政策工具，隨著房地產(chǎn)進入深度調(diào)整階段，已在大部分城市取消。目前仍執(zhí)行限購政策的僅有北上深和三亞、海口，且北京、上海已部分放松限購。多位房產(chǎn)研究者認為，當(dāng)前仍實施限購的城市或城區(qū)，是因為當(dāng)?shù)卣J為樓市處于供不應(yīng)求階段。隨著房地產(chǎn)市場的變化，北上深放寬限購的步伐大概率會持續(xù)推進。

本文來自微信公眾號“時代周報”，作者：曾思怡，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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