福建地產(chǎn)首富，“二進(jìn)宮”了。

最近，泰禾老板黃其森，被實(shí)施了留置措施，這已經(jīng)是近5年來(lái)，他第二次被留置了。

為啥被留置，公告沒(méi)說(shuō)，但留置措施主要是紀(jì)檢監(jiān)察手段，非公職人員被留置，可能涉及行賄等問(wèn)題。

除了被留置，黃老板身上的擔(dān)子是真的不輕。

7月份的時(shí)候，上海泰禾總部大廈剛剛被拍賣(mài)，之前報(bào)價(jià)16億的大樓，評(píng)估價(jià)只有9.4億，最后底價(jià)6.6億成交，這個(gè)售價(jià)相對(duì)于黃老板的負(fù)債，真的是杯水車(chē)薪。

債主們現(xiàn)在是真的很著急，比如最近，興業(yè)國(guó)際信托把泰禾和黃老板告了，要求他們把2019年一筆貸款還了，中間多次逾期，5.8億的本金，還有一半沒(méi)還。

現(xiàn)在，興業(yè)信托著重強(qiáng)調(diào)2.9億的本金，估計(jì)也知道，利息泰禾根本還不起。

這幾年，這樣的訴訟不要太多，于是黃老板動(dòng)起來(lái)歪腦筋，“不披露”，但是很快，就被證監(jiān)會(huì)抓了現(xiàn)行。

就在黃老板被公告留置的當(dāng)天，福建證監(jiān)局發(fā)了一份罰單，2020-2022年有多個(gè)訴訟沒(méi)披露，導(dǎo)致2020-2022年的三份年報(bào)存在重大遺漏。

泰禾被罰了600萬(wàn)，黃老板被罰300萬(wàn)，而其他涉案高管，被罰80萬(wàn)-250萬(wàn)不等。

罰單看起來(lái)不大，但是對(duì)泰禾來(lái)講，也不好繳，主要是財(cái)報(bào)太難看了。

2025年，營(yíng)收80億，虧損達(dá)到213億，資產(chǎn)1647億，而負(fù)債已經(jīng)1871億，算是資不抵債了，違約債務(wù)已經(jīng)達(dá)到734.9億，而現(xiàn)金只剩下2.1億。

大量資產(chǎn)被“查封、扣押、凍結(jié)、抵押、質(zhì)押”，6家主要子公司被申請(qǐng)破產(chǎn)。

首富墜落，是真的快。

黃老板是在地產(chǎn)狂飆的年代里面，是難得的“科班出身”。

80年代，黃其森也是小有名氣的“神童”，年僅15歲，就考上了211大學(xué)福州大學(xué)的土木系民建專(zhuān)業(yè)。

不過(guò)，他畢業(yè)后并沒(méi)有干房地產(chǎn)，而是進(jìn)了建設(shè)銀行。

90年代來(lái)了“下海潮”，黃其森也從建行辭職，1996年創(chuàng)辦了泰禾集團(tuán)，正式成為黃老板，而他也很驕傲，“我有幸在中國(guó)最好的兩個(gè)行業(yè)工作，一個(gè)是金融，一個(gè)是地產(chǎn)?！?/span>

黃老板從創(chuàng)業(yè)開(kāi)始，瞄準(zhǔn)的就是豪宅賽道。

但是，在老家福建，大家對(duì)豪宅不太感冒，咋辦呢？北上，把豪宅賣(mài)給北京人。

2002年，泰禾在北京通州區(qū)六環(huán)外，拿了3000畝地，缺點(diǎn)是太遠(yuǎn)，而優(yōu)點(diǎn)則是緊鄰運(yùn)河。

很快，地拿了，合同簽了，規(guī)劃了208棟別墅和一棟大會(huì)所，而且，時(shí)間線(xiàn)卡得非常準(zhǔn)，因?yàn)椋?strong>規(guī)劃10天之后，當(dāng)時(shí)的國(guó)土部暫停了別墅土地供應(yīng)。

2004年，“運(yùn)河岸上的院子”第一期歐式別墅開(kāi)賣(mài)，定價(jià)6000-7000元/㎡。

但是，這個(gè)時(shí)候，歐式別墅已經(jīng)遍地開(kāi)花，大家都在搶三環(huán)的剛需盤(pán)，通州的房?jī)r(jià)也才2000元/㎡，到六環(huán)外買(mǎi)歐式別墅，簡(jiǎn)直冤大頭。

咋辦呢？走差異化。

接下來(lái)的100多套，歐式爆改中式，4米高墻，疊加庭院設(shè)計(jì)，還配上“大宅門(mén)”，直接做出了“深宅大院”的感覺(jué)。

2009年，二期上線(xiàn)，直接賣(mài)爆，2012年再推“樓王別墅群”，每棟售價(jià)3億，均價(jià)20萬(wàn)/㎡，直接成中國(guó)最貴別墅。

然后，“運(yùn)河岸上的院子”被評(píng)為“亞洲十大頂級(jí)豪宅”，泰禾把“院子”復(fù)刻到全國(guó)。

黃其森“豪宅教父”的名聲很響。

泰禾的發(fā)展確實(shí)很猛。

2010年，僅靠京閩兩地項(xiàng)目，泰禾就實(shí)現(xiàn)了借殼上市，2017年，躋身千億房企，2018年，黃老板成福建地產(chǎn)首富。

泰禾就像其他閩系房企一樣，瘋狂擴(kuò)張，在拿地上，尤為激進(jìn)，甚至瘋狂。

2015年，泰禾新增土儲(chǔ)只有38.7萬(wàn)㎡，而2016年新增204萬(wàn)㎡，2017年新增土儲(chǔ)達(dá)到793萬(wàn)㎡。

泰禾的家底也不豐厚，咋承受這種幾何式增長(zhǎng)呢？

先通過(guò)信托、基金等非銀渠道借款拿地，而拿到地之后，再抵押給銀行，借出開(kāi)發(fā)的錢(qián)，然后賣(mài)房回款還貸，一個(gè)大循環(huán)下來(lái)，大家都掙到錢(qián)了。

那時(shí)候，大家也不怕暴雷，黃老板拿的地集中在一二線(xiàn)，“三四線(xiàn)不去”，地價(jià)一直漲，“800億的地，現(xiàn)在1600億都拿不下來(lái)”，他更有底氣了。

他說(shuō)，“地拿對(duì)了，什么就都對(duì)了”。

但問(wèn)題是，地拿對(duì)了嗎？

大量土儲(chǔ)，不少都是“地王級(jí)”，高位拿地之后，限價(jià)、限售等政策都來(lái)了，各種院子、園系大量開(kāi)工，每天都是巨量支出。

而在融資上，銀行貸款和公司債各占20%，非銀融資占比60%以上，資金成本太高了。

而這個(gè)時(shí)候，黃老板還從外面收購(gòu)了金融業(yè)務(wù)，泰禾人壽、海峽人壽、平潭金控等，他把“中國(guó)最好的兩個(gè)行業(yè)”，全都抓到手里了。

結(jié)果，千算萬(wàn)算，沒(méi)算到房地產(chǎn)會(huì)下行，泰禾高光之后，黃老板開(kāi)始承認(rèn)當(dāng)初激進(jìn)的擴(kuò)張是有問(wèn)題的，但是泰禾的頹勢(shì)，他已經(jīng)兜不住了。

2020年，泰禾的債券，首次違約，2022年，黃老板第一次被留置調(diào)查。

在他被留置的8個(gè)月時(shí)間里面，地產(chǎn)的雷全面引爆，泰禾爆得尤其狠，2023年，泰禾退市，黃老板的榮光也就此結(jié)束了。

泰禾的“賣(mài)房故事”，常常是出現(xiàn)在拍賣(mài)上，比如“運(yùn)河岸上的院子”，有一套2.5億估值，1.7億就賣(mài)了，還有51套院子也上過(guò)貨架，債主也想趕緊賣(mài)掉套現(xiàn)。

都資不抵債了，那泰禾為啥還沒(méi)死呢？“保交樓”救了它。

泰禾旗下項(xiàng)目也拿到了小10億的紓困資金，現(xiàn)在，泰禾也陸續(xù)有項(xiàng)目竣工。

1000多億的債肯定是還不起了，兌現(xiàn)的房款，先把紓困貸款還了再說(shuō)吧。

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