2025年已悄然走過(guò)四分之三，物業(yè)行業(yè)在多重壓力下仍處于深度調(diào)整期。

自2025年以來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍面臨規(guī)模增長(zhǎng)停滯、營(yíng)收增速降至5%以下、利潤(rùn)下滑以及現(xiàn)金流壓力加劇等挑戰(zhàn)。在C端、B端、G端三類(lèi)客戶(hù)需求整體承壓的背景下，行業(yè)進(jìn)入了深度調(diào)整階段。

面對(duì)三端客戶(hù)訴求的深刻變化，部分細(xì)分賽道仍蘊(yùn)含著結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。物業(yè)企業(yè)亟需重新審視自身定位，突破傳統(tǒng)服務(wù)邊界，加快探索轉(zhuǎn)型升級(jí)的新路徑。

C端市場(chǎng)：區(qū)域換手加速，企業(yè)加快模式探索

今年以來(lái)，“換物業(yè)”的情況頻繁發(fā)生。一方面，業(yè)主更換物業(yè)的意愿提升，同時(shí)業(yè)委會(huì)的組建也加速了物業(yè)的更換；另一方面，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力增大，出現(xiàn)“主動(dòng)退出”的情況，四成上市物企退盤(pán)超千萬(wàn)。

例如，濱江物業(yè)服務(wù)的萬(wàn)固珺府項(xiàng)目要求物業(yè)費(fèi)從2.8元/月/㎡下調(diào)至2.2元/月/㎡，濱江物業(yè)便選擇主動(dòng)撤出。同樣，重慶加州物業(yè)從中渝春華秋實(shí)項(xiàng)目退出，主要原因也是業(yè)委會(huì)要求物業(yè)費(fèi)下調(diào)至1.3元/月/㎡。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2025年物業(yè)企業(yè)主動(dòng)退出項(xiàng)目的現(xiàn)象顯著增多，僅7 - 8月，公開(kāi)披露主動(dòng)撤場(chǎng)的項(xiàng)目已近50個(gè)，龍湖智創(chuàng)生活、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)等頭部物企也在其中。

從上市物企近年退盤(pán)數(shù)據(jù)來(lái)看，戰(zhàn)略收縮與結(jié)構(gòu)優(yōu)化已成為行業(yè)普遍趨勢(shì)。2023年至2025年中期，35家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)累計(jì)退出管理面積超8億平方米，其中四成企業(yè)退盤(pán)面積超過(guò)千萬(wàn)平方米。彩生活、世茂服務(wù)退盤(pán)規(guī)模居前，近三年累計(jì)退出合約管理面積分別達(dá)1.5億平方米和1.3億平方米。

實(shí)際上，換手加速背后反映出傳統(tǒng)包干制模式存在服務(wù)不透明、信任缺失等問(wèn)題。為解決這些問(wèn)題，越來(lái)越多的企業(yè)加快了對(duì)“透明產(chǎn)品”“彈性定價(jià)”“公信管理”的探索。比如彈性定價(jià)，企業(yè)通過(guò)精細(xì)化拆解服務(wù)成本，實(shí)現(xiàn)物業(yè)定價(jià)的靈活與個(gè)性化。

從C端來(lái)看，物業(yè)行業(yè)仍有兩大結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，企業(yè)對(duì)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、寵物經(jīng)濟(jì)的關(guān)注度進(jìn)一步提升。當(dāng)前社區(qū)居住結(jié)構(gòu)正發(fā)生較大變化，預(yù)計(jì)2035年以后老齡化人口占比為30%，2030年寵物家庭滲透率為30%，2025年單身戶(hù)家庭占比超過(guò)25%，這三個(gè)指標(biāo)與2015年相比均實(shí)現(xiàn)翻倍。

以寵物經(jīng)濟(jì)為例，三十強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已有半數(shù)布局寵物經(jīng)濟(jì)，涵蓋服務(wù)、用品、食品和醫(yī)療四大類(lèi)，其中提供寵物寄養(yǎng)服務(wù)的企業(yè)占比最高，達(dá)43%。

B端市場(chǎng)：甲方生存壓力增大，倒逼物企多維破局

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)普遍加強(qiáng)成本管控。調(diào)研顯示，近5成企業(yè)縮減預(yù)算，縮減比例普遍在5%以?xún)?nèi)。這一趨勢(shì)倒逼乙方提升服務(wù)效率、優(yōu)化運(yùn)營(yíng)模式，在降本的同時(shí)保障服務(wù)質(zhì)量，以滿(mǎn)足甲方日益強(qiáng)化的成本控制需求。

甲方壓力向后端傳導(dǎo)，部分企業(yè)為降本推動(dòng)外包轉(zhuǎn)自營(yíng)。據(jù)克而瑞物管《2024年企業(yè)行政生態(tài)分析報(bào)告》，各類(lèi)業(yè)務(wù)均出現(xiàn)這一趨勢(shì)，其中綠植服務(wù)轉(zhuǎn)自營(yíng)需求最高。

盡管企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力持續(xù)傳導(dǎo)，但空間管理和能源管理仍呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在2025年的行政各模塊外包需求中，能源管理和空間管理的增長(zhǎng)幅度最為顯著，分別達(dá)到了11%和12%。從百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的布局情況來(lái)看，超過(guò)30%的企業(yè)已經(jīng)在能源管理和空間管理業(yè)務(wù)上進(jìn)行了深度布局。

值得注意的是，在當(dāng)前宏觀環(huán)境下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聚焦TMT、高端制造、能源電力、銀行金融、生物醫(yī)藥等“新動(dòng)能”領(lǐng)域，將其作為核心拓展方向。2025年以來(lái)，頭部企業(yè)拓展成效顯著，如萬(wàn)物梁行中標(biāo)華住集團(tuán)全球總部、寧波吉利汽車(chē)研究院，卓越商企服務(wù)斬獲中興通訊全球總部等。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，高潛客戶(hù)項(xiàng)目對(duì)物企營(yíng)收貢獻(xiàn)顯著。例如，中海物業(yè)上半年新增外拓千萬(wàn)級(jí)項(xiàng)目年合約金額均值達(dá)到2320萬(wàn)元，同比提升16.6%；另外，保利物業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)落地千萬(wàn)級(jí)以上項(xiàng)目也分別達(dá)到了11個(gè)和9個(gè)。頭部企業(yè)向高質(zhì)客戶(hù)集聚的趨勢(shì)持續(xù)強(qiáng)化。

G端市場(chǎng)：細(xì)分市場(chǎng)差異顯著，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存

從G端政府客戶(hù)來(lái)看，高校、醫(yī)院和公園/場(chǎng)館是物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)相布局的重要業(yè)態(tài)。其中，醫(yī)院物業(yè)賽道吸引上下游企業(yè)加速布局。隨著醫(yī)保制度持續(xù)改革，倒逼醫(yī)院壓縮后勤預(yù)算，即便如此，百?gòu)?qiáng)物企中逾70%已進(jìn)入醫(yī)院服務(wù)領(lǐng)域，并且頭部物業(yè)企業(yè)更是推出了聚焦醫(yī)院后勤的子品牌。

隨著醫(yī)保結(jié)算提速，將大大緩解醫(yī)院回款壓力，服務(wù)于醫(yī)院的乙方企業(yè)應(yīng)收賬款問(wèn)題也將得到一定程度的改善，醫(yī)院物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為其中的重要組成部分，也將從中受益。

另外，公園和場(chǎng)館作為政府（G端）客戶(hù)的重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，正處于快速發(fā)展階段。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年，全國(guó)公園達(dá)2.8萬(wàn)個(gè)，總面積69.2萬(wàn)公頃；2024年，全國(guó)各類(lèi)場(chǎng)館數(shù)量達(dá)484.2萬(wàn)個(gè)，總面積約42.3億平方米。

為推動(dòng)開(kāi)放共享與商業(yè)化運(yùn)營(yíng)，各地陸續(xù)出臺(tái)支持政策，推動(dòng)“自我造血”能力成為公園、場(chǎng)館類(lèi)業(yè)態(tài)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。以深圳虹橋公園為例，華潤(rùn)萬(wàn)象生活通過(guò)打造IP、優(yōu)化空間、豐富活動(dòng)與多元商業(yè)運(yùn)營(yíng)，顯著提升了項(xiàng)目吸引力。截至2024年10月14日，累計(jì)接待游客102萬(wàn)人次，“十一”期間接待游客達(dá)15萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)30%，客流的增長(zhǎng)帶動(dòng)光明區(qū)周邊商圈消費(fèi)同比增長(zhǎng)約40%。

面對(duì)行業(yè)變局，領(lǐng)先企業(yè)正積極應(yīng)對(duì)，聚焦一二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，優(yōu)化客戶(hù)結(jié)構(gòu)；推進(jìn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化與品牌化，提升溢價(jià)能力；加大智慧化與AI應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)降本增效；積極探索“價(jià)值交換”“跟隨出?！钡刃履Ｊ?，拓展增長(zhǎng)空間，重塑競(jìng)爭(zhēng)力。

未來(lái)，物業(yè)服務(wù)將從規(guī)模驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量與效率雙輪驅(qū)動(dòng)，具備精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、資源整合與科技賦能能力的企業(yè)，有望在分化中脫穎而出，構(gòu)建可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”，作者：克而瑞物管，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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